商業(yè)地產(chǎn)的需求方——商業(yè)公司是如此的精打細算。商業(yè)地產(chǎn)的供給方——開發(fā)商是如此的高歌猛進。這樣的供需矛盾，在昆明是天天在上演。據(jù)不完全統(tǒng)計，除剛剛完成自持物業(yè)部分招商的南亞風(fēng)情•第壹城、預(yù)備招商的欣都龍城等陸續(xù)啟動的二十余個城市綜合體項目和現(xiàn)有商業(yè)體，昆明未來的城市綜合體總建筑面積超過3400萬平米，總商業(yè)面積達到700萬平米以上，將令昆明商業(yè)市場的供應(yīng)量大大超過市場的承受力。

按2008年昆明城市總體規(guī)劃來看，降低人口密度為主要指標，而人口密度恰恰又是商業(yè)運營的關(guān)鍵因素，不久之后，商場搶奪客源的現(xiàn)象將會日趨激烈。

商業(yè)戰(zhàn)爭的最終目的，就是在現(xiàn)有的城市、區(qū)域人口基數(shù)上獲取最大的客流量。商業(yè)帶動整體物業(yè)增值，資金渠道獲得拓寬，可一馬平川。但握不住這把雙刃劍，敗走麥城，重新退回房地產(chǎn)業(yè)的單一陣地，短時間無法止血，便可能重傷不治。

為支撐商業(yè)運作，開發(fā)商不得不通過銷售住宅和部分商業(yè)物業(yè)來回籠資金，層出不窮的促銷手段，正是因為“淡市”的格局逼迫形成。以廣福路的某一大盤為例：購買一商鋪可在3年后無條件退房，開發(fā)商將按“原價+2年期24%收益率”進行回購，而且沃爾瑪部分一、二期商鋪都采用了出售十年經(jīng)營權(quán)的靈活銷售方式。

現(xiàn)在不少開發(fā)商通過購鋪即享受一定收益或賣5至10年經(jīng)營權(quán)的方式，對商鋪進行推售，可是，面對如此眾多的商業(yè)物業(yè)，參差不齊的銷售模式，投資者的選擇余地已經(jīng)過剩，明顯出現(xiàn)了消化不良癥狀，如何還能保持當年“一鋪旺三代”的購買熱情？

然而，社會上仍然天天上演著“地產(chǎn)英雄”和“商業(yè)英雄”的歡歌。城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)將我們帶向何方？

可以預(yù)見，站著笑到最后的人，絕對還是那些掌握住豐厚資源的強者們。但經(jīng)歷了激烈博弈的地產(chǎn)界，希望能博出小商戶和小業(yè)主的一番話語權(quán)！(文圖/遠卓投資余政杭)

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