1996年，昆明市委任官房打通了火車北站下穿隧道，北站隧道的打通，直接催生了北京路延長線的誕生，讓昆明城區(qū)向北拓展了數(shù)百米，由此北市區(qū)日漸豐滿。

至此，北京路作為大型百貨商場、賓館和高檔寫字樓的聚集區(qū)，逐漸成為昆明市巔峰財富的標(biāo)志，并一直占據(jù)“昆明第一路”地位。

此后的改擴建以及地鐵線的建設(shè)，更為北京路延長線價值的凸顯做好了鋪墊。

在云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授看來，北京路是昆明的中軸線，它的延長線與輕軌是一個方向，人們?nèi)粘５纳睢⒐ぷ髋c交通有很大關(guān)系，僅從這一點看，北京路延長線要聚攏人氣肯定是沒有問題的。

看好北京路未來發(fā)展的不僅是業(yè)內(nèi)人士，盤龍區(qū)區(qū)長吳濤也曾表示，“地鐵沿線的北京路將是盤龍區(qū)的財富大道，我們已將其堪比為美國的‘第五大道’！”

事實上，北京路的富貴之氣不僅在昆明，在全國很多城市其重要地位幾乎沒有例外。據(jù)了解，全國各大城市以“北京路”命名的街道都在城市中心的繁華地帶，很多還是當(dāng)?shù)氐恼�、�?jīng)濟、文化中心。

北京路尋求商業(yè)價值再拓展

今年8月5日，昆明市規(guī)劃局就《昆明市城市近期建設(shè)規(guī)劃2011-2015》規(guī)劃方案明確提出，到2015年昆明要實現(xiàn)城市化水平超過70%。城市化水平是衡量城市化發(fā)展程度的數(shù)量指標(biāo)。城市化率越高意味著城市化發(fā)展程度越高，也對應(yīng)更高層級的商業(yè)中心。

而一個城市的商業(yè)中心，著力于人群聚集效應(yīng)和自然承受能力的和諧統(tǒng)一。這也是國外比較大型的商業(yè)中心基本上都建在城外的根本原因。但是，國內(nèi)新興商業(yè)中心多選址在城市中心或者邊緣，從而陷入了兩難困境：一是商業(yè)價值的嚴(yán)重流失，新興商業(yè)中心除了地段優(yōu)勢之外，很難再找到吸引客戶的亮點；二是投資價值的回報銳減，規(guī)模效應(yīng)的理論告訴我們，商業(yè)體發(fā)揮最大價值效應(yīng)有一個規(guī)模臨界點，商業(yè)體的過度聚集一旦突破了規(guī)模效應(yīng)最大化的臨界點，剩下的新興商業(yè)中心建設(shè)帶來的投資價值只能呈現(xiàn)邊際遞減效應(yīng)。

這樣的尷尬境地，就需要重新審視新興商業(yè)中心的規(guī)劃與建設(shè)。昆明北城的發(fā)展也面臨著同樣的困局�？v觀北城發(fā)展，北京路與北辰大道交會處已經(jīng)形成第一個商業(yè)中心，北京路與霖雨路交會處成為第二個商業(yè)中心。但這兩個商業(yè)中心始終沒有將北城的商業(yè)價值引爆至最高點。而由于北三環(huán)的暢通，北辰財富中心多年聚攏的商氣，以及其區(qū)域中心氛圍，在一定程度上被沖淡。

需求催生供給，任何配套的產(chǎn)生都離不開市場需求，離不開人氣。這一點，在北城商業(yè)配套的發(fā)展過程中也有明顯體現(xiàn)。

在今年年初的踩盤過程中，北京路，麗水雅苑、金領(lǐng)時代、金江北大街、龍江雅苑等多個新盤的建設(shè)仍是如火如荼。業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時分析，依托盤龍北部山水新城的大規(guī)劃，以及濕地公園、盤龍江景觀帶、植物園、黑龍?zhí)兜荣Y源優(yōu)勢，北京路延長線極有可能成長為昆明下一個宜居的高端板塊。現(xiàn)如今，這個高端宜居板塊已經(jīng)相繼入駐，人氣明顯提升。

昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金江店負(fù)責(zé)人曾統(tǒng)計，僅在金江北大街一帶，北京路延長線新入駐的家庭將達近2萬戶。再輻射到北城更廣的區(qū)域，則輻射的常駐人口可能達到50萬人次。

鑫益地產(chǎn)負(fù)責(zé)人就此表示，隨著大量人群聚集后產(chǎn)生的商業(yè)購物等需求涌現(xiàn)，將在北京路延長線催生新的購物商圈。

日常生活離不開商業(yè)配套。隨著區(qū)域入駐率的提升，一個集中的北城商業(yè)中心在灃源路與北京路的交會處出現(xiàn)，隨著片區(qū)人口的相繼入駐，已經(jīng)迫在眉睫。

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