●專家觀點

看大勢傍“大款”

昆明百貨大樓（集團）家電有限公司總經理段蠎

對于商業(yè)地產而言，地理位置、購買力、商業(yè)氛圍，以及項目由誰操作都非常重要。一個好的商圈形成，必定是在主力百貨、超市、餐飲、娛樂休閑等滿足居民生活的各項業(yè)態(tài)合力的基礎上。

同時，一個商圈的形成需要長時間的積淀，三市街商圈形成已經過幾十年上百年時間，投資也是看長遠的，要往后看十年、二十年。因此，投資時要慎重考慮自己的資金實力能不能支撐和堅持。

無論是投資者還是經營者，在單點選擇時，要看商圈配套、業(yè)態(tài)是不是齊全，運營商的思路怎么樣，交通如何，消費力是足夠，物業(yè)配套能不能支撐未來等。對于普通投資者而言，要獲得全面的數據資料不是那么容易，可以跟風主力店商家，實行傍“大款”。

按區(qū)域看，主城商業(yè)核心區(qū)不用多說，東南西北四區(qū)看，南市區(qū)勢頭最猛，機會最多；北市區(qū)主要是以北沿線為中軸的帶狀商圈，包括北辰財富中心、金江小區(qū)家樂福十字線、以及龍頭街等，還有潛力可挖；西市區(qū)作為近年新興區(qū)域，價格不高，拉升潛力比較大；東市區(qū)目前稍弱，往后應該是往空港經濟區(qū)方向擴張。

應當看到，近年來，昆明的商業(yè)和商業(yè)綜合體出現得較多，已經稍嫌過剩，再擴張存在風險，尤其是體量較大的綜合體難以形成集中優(yōu)勢，風險更大。這也是投資者在選擇商業(yè)投資時一定要注意的。自己經營還好一點，如果是炒鋪必須慎重。

●機構調查

市中心在售均價4.5萬元/平米

整體而言，昆明市商鋪整體銷售率較高，大部分都超過85%，剩余房源都是面積較大的，小戶型商鋪投資門檻低收到消費者熱捧；昆明商鋪銷售速度較快，但運營處于起步摸索階段，雖然存在較多問題，但不影響銷售。

局部地區(qū)商鋪價格漲幅較快，但總體而言，沒有住宅漲得快；商鋪租金價格與前兩年相比，變化不是很明顯。正義路一帶在2009年時，每平米每月租金已經突破1000元，目前變化不大。二壞外的商鋪租金基本保持在每平米每月100元以下。

從區(qū)域看，目前昆明市中心在售物業(yè)主要類型為商業(yè)街，由于項目規(guī)模定位不同，商業(yè)體量差距較大；在售均價在45000元/平米左右。

北市區(qū)在售商業(yè)物業(yè)主要以商業(yè)街為主，商業(yè)規(guī)模體量較小，在建項目較多，現有商業(yè)物業(yè)供應量較少；南市區(qū)是目前在售商業(yè)物業(yè)最多的區(qū)域，大部分在售商業(yè)物業(yè)為2008、2009年推出，在售商業(yè)物業(yè)類型以商業(yè)街和專業(yè)市場為主。

西市區(qū)的商業(yè)開發(fā)目前正處于起步階段，隨著城中村的改造，經典雙城等超級大盤的推動勢必會改觀西市區(qū)目前的商業(yè)發(fā)展狀態(tài)，目前在售物業(yè)均價在17000元/平米。

東市區(qū)發(fā)展相對滯后，小規(guī)模商業(yè)物業(yè)難以帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展提升，但商業(yè)格局也開始出現較大變化。

根據昆明風之鈴市場調研機構提供數據和資料整理