●業(yè)界觀潮

商業(yè)地產(chǎn)銷售“步步高”

受到住宅市場政策調(diào)控的擠出效應的影響，進入2011年以后昆明商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格進入了有一個快速增長的黃金時期，商業(yè)成為昆明主城區(qū)域最為火熱的物業(yè)產(chǎn)品。僅2月份價格同比增長率低于20%，并呈現(xiàn)出分季度三級跳的趨勢，第二季度和第三季度同比價格增長率分別維持在30%以上和40%以上，商業(yè)市場的火爆可見一斑。

2010年1月至今昆明在售商業(yè)項目均價變動情況說明圖

截至目前，昆明今年面向市場開盤推出的商業(yè)總量為29.53萬方，開盤次數(shù)為21次，從數(shù)量和體量上都有較為顯著的提升。

2011年1月至今昆明市場開盤商業(yè)項目月度供應變動圖

不同區(qū)域的商業(yè)項目供應量對比中心區(qū)和西市區(qū)遙遙領先，而南市區(qū)則是開盤次數(shù)占優(yōu)。伴隨著昆明舊城改造的實施，一方面是政府規(guī)定了商業(yè)供應的比例，另一方面開發(fā)商由于回遷戶消化了大量的住宅面積并且付出了資金補償，而住宅產(chǎn)品又不可能高于市場價格進行銷售回款，加之限購和土地價格的上升，為了保證項目的利潤水平，開發(fā)商只能將更多的賭注壓在商業(yè)方面，進而推高商業(yè)地產(chǎn)價格。

2011年1月至今昆明市場不同區(qū)域商業(yè)項目供應對比圖

結(jié)合昆明長期以來單核發(fā)展的城市特征，從單核的承載能力、城市的擴展速度以及消費者需求昆明都已經(jīng)進入向發(fā)展性、享受型消費過渡的階段，市場對于商業(yè)的需求將會進一步增強，體驗式、情景化的商業(yè)將是未來發(fā)展的趨勢。

未來購物中心將成為零售商業(yè)地產(chǎn)核心業(yè)態(tài)，體驗式消費將成為主要推動力治理，特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性越來越重要。與此同時，購物中心屬于持有型商業(yè)資產(chǎn)，具有較高的持續(xù)經(jīng)營價值，這就使得最佳的商業(yè)模式將成為“開發(fā)+持有”，商業(yè)地產(chǎn)將逐步回歸理性，將追求商業(yè)運營價值和不動產(chǎn)穩(wěn)定收益。

至祥研究中心