2010年1月至今昆明在售商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)變動(dòng)情況說明圖

2011年1月至今昆明市場(chǎng)開盤商業(yè)項(xiàng)目月度供應(yīng)變動(dòng)圖

2011年1月至今昆明市場(chǎng)不同區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)對(duì)比圖

限購(gòu)之下，昆明被商業(yè)包圍，極度“商”情，眾商業(yè)項(xiàng)目頗具“CBD范”的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，不斷膨脹的商業(yè)容量，加之已經(jīng)成型、正在成型、潛在醞釀的商圈的“同層”競(jìng)爭(zhēng)，這些都足以讓投資者產(chǎn)生眩暈感，伴隨著城市商業(yè)濃度的不斷升高，昆明商業(yè)地產(chǎn)的壓力，從未減輕。

CBD、綜合體、MALL、商業(yè)街、大賣場(chǎng)……遍布全城的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化日益嚴(yán)重，誰(shuí)才是真正的CBD？誰(shuí)才能笑到最后？

●商圣布道

出場(chǎng)人物：營(yíng)國(guó)巨商——呂不韋（公元前292～235年）

財(cái)智傳奇：呂不韋，戰(zhàn)國(guó)末年著名商人、政治家、思想家，衛(wèi)國(guó)濮陽(yáng)（今河南濮陽(yáng)西南）人。史載“往來販賤賣貴，家累千金”，他以“奇貨可居”聞名于世，一生中最得意的一筆大買賣是：結(jié)識(shí)秦流亡公子贏異人并資助其回國(guó)即位。而后輔佐秦始皇登上帝位，成為了權(quán)傾朝野的宰相。作為一個(gè)商人，能取得如此巨大的成功，可以說是前無(wú)古人，后無(wú)來者。

他把奇貨可居的經(jīng)商理論應(yīng)用與政治權(quán)謀，把秦國(guó)的質(zhì)子異人作為自己進(jìn)入上層的階梯。在花費(fèi)巨資包裝質(zhì)子的同時(shí)，還大演美人計(jì)，把自己心愛的女人送質(zhì)子異人為妻，以博得質(zhì)子異人的歡心。把秦國(guó)質(zhì)子異人拉入懷抱后，呂不韋憑借其巨大的財(cái)力，來到秦國(guó)都城咸陽(yáng)，四處結(jié)交上層關(guān)系，大力宣傳炒作質(zhì)子異人的能力；而且深知枕頭風(fēng)的重要性，大筆的金銀財(cái)寶賄賂秦王寵愛的華陽(yáng)夫人，成功的使質(zhì)子異人登上了秦王的寶座。這種直接走上層路線，大搞金錢美女攻勢(shì)的攻關(guān)手段，至今仍然被現(xiàn)代人效仿。

●呂氏名言

“奇貨可居”

●金手指

具有壟斷性資源的地段或項(xiàng)目，包括政府規(guī)劃資源、黃金地段資源、主力店資源、商業(yè)品牌資源等，都可以“奇貨可居”。如新螺螄灣，全省唯一最大的商品批發(fā)中心、物流中心。又如執(zhí)云南珠寶業(yè)牛耳的百大珠寶投資的昆明玉器城，是否具有同類項(xiàng)目無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)呢？

高“商壓”讓投資者眩暈

昆明主城區(qū)域，各商業(yè)體幾乎處在同一競(jìng)爭(zhēng)層面，顧客深感“雷同”，而呈貢戰(zhàn)區(qū)炒來炒去，仿佛都是那些中高端的“復(fù)合型”商業(yè)在合唱。昆明商業(yè)地產(chǎn)已呈“被高端”態(tài)勢(shì)，甚至體量?jī)H有萬(wàn)余平米的小型社區(qū)商業(yè)，也熱衷高端商業(yè)，業(yè)態(tài)規(guī)劃的刻意拔高，彰顯了自身商業(yè)形象的高貴血統(tǒng)，似乎也在捍衛(wèi)市場(chǎng)地位的獨(dú)一無(wú)二。但是，在大多數(shù)市民心中，柴米油鹽醬醋茶永遠(yuǎn)是生活的第一訴求。招商一味劍指中高端品牌，只能讓普通市民望而卻步。

商業(yè)地產(chǎn)壓力之下，2011年的昆明商業(yè)地產(chǎn)格局，悄然生變——固有的高端印象正在被更能讓大眾接受的主流形態(tài)所取代，開始多元化，步入分眾消費(fèi)。

這種“分眾消費(fèi)”，主要體現(xiàn)為兩種截然不同的價(jià)值取向：有的商業(yè)體一如既往走高端，引進(jìn)大牌，招徠富人；有的則明智的“俯身”吸引大眾消費(fèi)，做老百姓喜歡的商業(yè)。最為典型的，如蓮花池國(guó)際商貿(mào)城，30萬(wàn)平米的商業(yè)體量走的基本是“群眾路線”，其中的年貨街業(yè)態(tài)，很容易把人拉回到人頭攢動(dòng)、熱鬧非凡的記憶當(dāng)中。同樣，在中高端商業(yè)指數(shù)偏高的呈貢商業(yè)區(qū)，算是“后來者”的云南新都昌集團(tuán)，在其商業(yè)的負(fù)一層，將引入沃爾瑪（營(yíng)業(yè)面積約13000平米），滿足更大眾的需求。

眼下，昆明商業(yè)地產(chǎn)亢奮依舊，招商堪稱大成功的南亞風(fēng)情第壹城，各商業(yè)業(yè)態(tài)已陸續(xù)步入開業(yè)期，而更多的諸如經(jīng)典雙城、蓮花池國(guó)際商貿(mào)城、潤(rùn)城、新螺螄灣三期等等，正在持續(xù)發(fā)力。而醞釀中的，還有七彩云南第壹城、呈貢新都昌商業(yè)廣場(chǎng)等新型。那么，誰(shuí)才是真正的CBD？誰(shuí)才能笑到最后？

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