一次地位的改寫(xiě)

商業(yè)體量的劇增，無(wú)疑是今年上半年昆明商業(yè)地產(chǎn)的最大變化，然而，僅僅從數(shù)量上并不能詮釋上半年商業(yè)地產(chǎn)與以往的不同。因?yàn)槌肆可系淖兓猓ッ魃虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的磨礪，尤其是在昆明城市化進(jìn)程的推進(jìn)下，質(zhì)上也發(fā)生了巨大的變化，商業(yè)已不再像原來(lái)那樣僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的附加品，它已成為撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的核心引擎，這一點(diǎn)從今年上半年諸多項(xiàng)目不惜重金引進(jìn)家樂(lè)福、沃爾瑪、電影院、品牌餐飲、百貨就能看出來(lái)，主力店、知名品牌已經(jīng)成為各大開(kāi)發(fā)商提升社區(qū)居住品質(zhì)的又一重磅籌碼。

對(duì)于這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，至祥置業(yè)董事、副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為，主要是以下三個(gè)因素所致。其一，由于舊城改造和城市新區(qū)的擴(kuò)張，政府對(duì)于居住項(xiàng)目的商業(yè)配套體量有了顯著提升，也導(dǎo)致城市綜合體項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)，為了促進(jìn)大量商業(yè)體量的消化，對(duì)于大型超市、影院、品牌餐飲等面積需求較大的商家的引入成為確保商業(yè)消化的必然選擇，特別是在大型項(xiàng)目進(jìn)駐和對(duì)于散鋪的消化也有良好的帶動(dòng)作用；其二，昆明一直以來(lái)的單中心的城市發(fā)展模式，與近年來(lái)城市的快速擴(kuò)張形成了顯著矛盾，城市新區(qū)大多面臨配套不足的問(wèn)題，而居民自身也就產(chǎn)生了對(duì)于商業(yè)、生活配套設(shè)施的需求，渴望生活便利性的提升，這是在需求層面開(kāi)發(fā)企業(yè)更加關(guān)注配套的原因；其三，從價(jià)值層面來(lái)看，良好的商業(yè)配套也有助于推動(dòng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度的提升，進(jìn)而帶來(lái)住宅銷(xiāo)售價(jià)值的提升，為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)良好的利潤(rùn)回報(bào)。

同樣，新都昌（集團(tuán)）臻萬(wàn)企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理張志宏曾在記者采訪時(shí)也認(rèn)為，隨著大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的崛起，今年上半年整個(gè)昆明樓市商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍、運(yùn)營(yíng)氛圍、購(gòu)物環(huán)境都會(huì)有明顯的改善。尤其是隨著眾多知名品牌的進(jìn)駐，昆明打破了原來(lái)缺乏大品牌支撐的商業(yè)缺陷。張志宏坦言，隨著昆明城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市建設(shè)、城市營(yíng)銷(xiāo)的不斷發(fā)展和出新、眾多知名品牌的進(jìn)駐，這些都將對(duì)昆明的商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的改變，而這也將大大推動(dòng)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)能力和開(kāi)發(fā)水平，這對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)的良性發(fā)展將起到至關(guān)重要的作用。

全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式的出現(xiàn)

其實(shí)，除了體量的增加、商業(yè)氛圍的顯現(xiàn)、商業(yè)品質(zhì)的提升外，從上半年的商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展中我們不難看出，商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式也正在發(fā)生著變化，而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種改變將會(huì)成為未來(lái)的一大趨勢(shì)。而這里說(shuō)的運(yùn)營(yíng)模式改變主要是指商業(yè)物業(yè)已從原來(lái)的單純銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商自持的租賃模式。

黃雷認(rèn)為，今年的調(diào)空政策已經(jīng)表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的決心，而結(jié)合昆明商業(yè)市場(chǎng)，黃雷認(rèn)為，未來(lái)昆明商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)出以下幾種趨勢(shì)：在資金流向方面，商業(yè)地產(chǎn)目前作為住宅市場(chǎng)擠出資金的第一選擇，在尚未出現(xiàn)其他良好的投資產(chǎn)品保障收益的背景下，商業(yè)市場(chǎng)仍將維持其火爆的投資局面；在產(chǎn)品供應(yīng)方面，在政策調(diào)控持續(xù)延長(zhǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了推動(dòng)項(xiàng)目的整體去化，勢(shì)必會(huì)增加商業(yè)的規(guī)劃體量和加快商業(yè)的推出節(jié)奏，特別是在昆明未來(lái)潛在商業(yè)供應(yīng)量巨大的情況下，很可能會(huì)遇到市場(chǎng)快速冷卻的局面；在開(kāi)發(fā)模式上，伴隨著城市綜合體的涌現(xiàn)，大型超市、影院等的進(jìn)駐，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作能力也有了更高的要求，單純的售賣(mài)必然被淘汰，開(kāi)發(fā)企業(yè)自持的比例將逐步增加，特別是在資金鏈緊張的前提下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和資金實(shí)力都亟待提升。

對(duì)此，黃雷認(rèn)為，未來(lái)昆明的商業(yè)市場(chǎng)將向一個(gè)更為理性的方向發(fā)展，仍將是投資者選擇的重點(diǎn)產(chǎn)品，但他們將更加謹(jǐn)慎；開(kāi)發(fā)企業(yè)也仍舊會(huì)推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的入市和消化，但他們會(huì)更加關(guān)注產(chǎn)品本身和企業(yè)實(shí)力的提升，而不僅僅是營(yíng)銷(xiāo)。

對(duì)于這一點(diǎn)，從事商業(yè)運(yùn)營(yíng)多年的張志宏也曾表示，如果要真正做好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)主要看其后期的運(yùn)營(yíng)，因?yàn)樯虡I(yè)有一定的培育期，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)有足夠的實(shí)力、超前的意識(shí)、專(zhuān)業(yè)的水準(zhǔn)，這些都決定著項(xiàng)目的命運(yùn)。就拿順城來(lái)說(shuō)，也經(jīng)過(guò)了兩年多的培育期才最終找到了適合自己發(fā)展的方向，也正是因?yàn)榭吹搅怂陌l(fā)展，星巴克這樣的知名品牌才會(huì)進(jìn)駐。而這其中最為關(guān)鍵的是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商只是像原來(lái)那樣做單純的開(kāi)發(fā)，或許我們就看不到順城的現(xiàn)在。所以在張志宏看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)最為關(guān)鍵的因素除了地段、意識(shí)、規(guī)劃等等，最重要的是責(zé)任，只有將其視為自己的事業(yè)來(lái)做，才會(huì)創(chuàng)造出更多的驚喜。

而目前，就整個(gè)昆明市場(chǎng)來(lái)看，大多項(xiàng)目的商業(yè)部分都打破了原來(lái)的銷(xiāo)售模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樽猿帜Ｊ剑@種轉(zhuǎn)變對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是挑戰(zhàn)但也是機(jī)會(huì)，畢竟單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于一個(gè)企業(yè)或者這個(gè)行業(yè)而言并非可持續(xù)發(fā)展的最好選擇，只有自持、自營(yíng)才是企業(yè)良性發(fā)展的選擇，而商業(yè)因其特殊性，并不會(huì)因?yàn)檎呋蛘弋a(chǎn)業(yè)的萎縮而消亡，它的生命力始終依附于人的生命力，而這也正是商業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不同之所在。

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