從當初的專業(yè)市場到單體商業(yè)樓再到商圈概念的出現以及時下全新的城市綜合體，無不讓我們看到商業(yè)地產在昆明的蓬勃勢頭。當然，這種強勁勢頭的誕生離不開城市的擴容、交通的改善，更離不開開發(fā)商理念的創(chuàng)新。尤其是對于今年的商業(yè)地產而言，隨著住宅市場的緊縮，商業(yè)地產再次得到了機遇的眷顧�？闪钊藫鷳n的是，機會之下的盲目擴張和對高端的一味追求，讓昆明的商業(yè)地產再次面臨著同質化、缺乏核心競爭力的危機。昆明商業(yè)地產或將再次陷入困境，出路令人擔憂。

新格局下的商業(yè)特點

據中原地產昆明分公司調查數據顯示，昆明城市商業(yè)放量已呈現出超標之態(tài)，2006年城市商業(yè)市場網點體量800萬平米；2008年-2010年放量超過200萬平米；2010年-2011年商業(yè)市場網點體量超過1000萬平米。昆明人均商業(yè)網點面積在2010年-2011年達到1.6平米，而深圳人均商業(yè)網點面積在2010年僅為1.38平米。而昆明2009年人均GDP遠遠低于深圳。深圳人均GDP2009年為9.3萬元，昆明2009年人均GDP為9400元。中原地產總經理劉天旸認為，數據顯示昆明的商業(yè)已出現了供過于求的態(tài)勢。

此外，劉天旸還告訴記者，昆明城市商業(yè)網點呈現出由老城向新城區(qū)擴散之勢，主要擴散方向為呈貢。昆明城市化進程步驟在接近50%的水平下，老城商業(yè)網點將往新城擴散，在此基調下，老城商業(yè)網點替換率將不斷升高。而新城由于城市建設及居住人口不斷升高，商業(yè)網點替換率在短期內將低于老城。

而對于各區(qū)域商業(yè)的特點和功能定位，劉天旸則認為，北市區(qū)：整體主干道進入性極度不佳的主城副中心；南市區(qū)：新城與老城過渡狀況下大盤林立的城市擴張區(qū)；西市區(qū)：城市房價升高狀況下的中層階級被迫選擇區(qū)域；東市區(qū)：通往新城的交通要道，城市商業(yè)及住宅地產的過渡區(qū)；中心老城區(qū)：城市發(fā)展下不堪重壓的待改區(qū)域。

新形勢下的改變

似乎任何事情都需要時間的檢驗，還記得新政剛頒布時，很多人都妄想僅僅是一次政府的短期行為，不會影響到房地產業(yè)的發(fā)展，尤其是昆明這樣的邊陲城市波及的幾率更是微乎其微。然而，事實恰好相反，隨著時間的推移，政策已經顯現出了它的調控效應。

在這輪調控中，房地產業(yè)正發(fā)生著微妙的變化，不論是物業(yè)形態(tài)、產品結構、營銷模式還是整個行業(yè)的整合上都在經歷著前所未有的改變。和作為此輪調控重點的住宅相比，商業(yè)地產看似沒有受到過多的波及，但隨著政策調控的深入，半年時間里，它們也發(fā)生了巨大的變化，不論是數量還是質量以及營銷模式、投資理念都較之以往有了跨越式的改變，而這對于整個昆明的商業(yè)地產和商業(yè)的發(fā)展來說，無疑將起到質的助推作用。

回顧半年多來昆明商業(yè)地產經歷的點點滴滴，留給我們最直觀的莫過于數量的巨大，而且似乎每個區(qū)域都不乏商業(yè)地產的蹤跡。據至祥置業(yè)研究中心研究分析顯示，今年上半年昆明的商業(yè)地產與2010年同期相比，開盤推出的項目數量、總套數、銷售均價和銷售率都顯著增加，且區(qū)域分布也更加廣泛。開盤項目數量翻倍，推出的套數和價格的大幅提升，都使得2011年上半年的商業(yè)市場格外引人注目，但從平均的銷售率來看，僅是略有提升，主要是因為商業(yè)投資者選擇更為理性，對于商鋪的地段、位置等因素更加敏感。

而據該研究中心分析認為，導致2011年上半年昆明商業(yè)市場呈現出火爆局面的原因首先是政策對于供求雙方的影響。國家出臺的一系列針對住宅市場的調控政策，將大量計劃投資于居住產品市場的資金趕入了商業(yè)市場，而開發(fā)企業(yè)把握政策的變動，也適時加快了商業(yè)產品的推出節(jié)奏，以在供應層面促成商業(yè)的消化，減輕資金壓力。其次是今年在售的商業(yè)項目諸如南亞風情第壹城、螺螄灣國際商貿城、云上城、奧宸財富廣場等項目，均為本地熱點項目，其在宣傳推廣方面也可謂不遺余力，各種知名商業(yè)品牌紛紛成為營銷的亮點，在很大程度上渲染出了商業(yè)市場的火爆局面。