——專訪田野咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心總監(jiān)楊凡

田野咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心總監(jiān)楊凡

俊發(fā)和江東這兩個昆明老牌的開發(fā)商低價入市，給昆明樓市帶來不小的震動，對于兩個房企降價業(yè)內(nèi)有怎樣的看法？俊發(fā)和江東降價會不會引起羊群效應(yīng)？昆明未來的樓市走向?qū)⑷绾�？云南房網(wǎng)對田野咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心總監(jiān)楊凡進(jìn)行專訪。

云南房網(wǎng)：1月金尚俊園以7600元/平米的均價火爆開盤后，禧瑞都也傳出消息精裝修開盤均價6600元/平米，拉開2012年昆明樓市“銷售大戰(zhàn)”的序幕。兩個項目的低價入市對昆明樓市會產(chǎn)生怎樣的影響？

楊凡：從去年下半年，整個業(yè)內(nèi)來看，價格下調(diào)的趨勢不可避免，尤其是在年底中央下達(dá)進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控政策，就意味著2012年房地產(chǎn)政策不會有所松動。金尚俊園這次7600元/平米的價格還低于前一年2、3環(huán)的一些樓盤的價格。實際上，昆明老牌的一些有實力的開發(fā)商在去年年底已經(jīng)做了價格調(diào)整，就像2011年下半年前俊發(fā)的濱江俊園。所以我覺得俊發(fā)、江東的低價入市，并不能說是影響，而是說他必須根據(jù)政策和市場的大背景下做出價格下調(diào)的決策或者說是判斷，不是說有幾個盤低價入市了，其他盤就跟著降價。

云南房網(wǎng)：面對目前的情況，未來昆明樓市的價格會不會繼續(xù)下調(diào)？下調(diào)幅度會達(dá)到多少？

楊凡：每個企業(yè)都會根據(jù)自身的因素做出一個價格下調(diào)，是對市場的一個反應(yīng)。但是我們關(guān)心的兩個角度，第一是幅度問題，下調(diào)到什么程度，現(xiàn)在可以看出，這種樓市價格的增長已經(jīng)被抑制住了，預(yù)計今年的回調(diào)將會在35%左右。對于個別盤，比如資金流特別緊張的，可能下調(diào)幅度會更大，但有些盤，如地段特別好，本身品質(zhì)特別好，可能就降不到這么多，估計就回調(diào)10%-20%左右，所以下調(diào)幅度針對每個盤不一樣。

值得注意的是，價格下降和回調(diào)要區(qū)分開，如果說是下降，就證明整個市場的“泡沫”已經(jīng)破滅了，就像以前日本、香港的樓市情況，但是現(xiàn)在的樓市是不存在這樣的情況的，所以我們定義為價格回調(diào)階段。但是對現(xiàn)在來說也是一種危機(jī)，因為象2008年、2009年、2010年政府都在主推城中村項目，但從2011年來看，很多城中村項目我們都沒有聽到任何風(fēng)聲或者動靜，就是因為政策的影響，所以面對現(xiàn)在的市場，很多項目都是放慢或者是延時的開發(fā)，從供應(yīng)的角度來講，可能會出現(xiàn)一定的縮水，這樣就會出現(xiàn)一些假設(shè)，比如縮水以后，是否會在2013年調(diào)控政策改變的時候，價格出現(xiàn)一個報復(fù)性的上漲？從這個角度來講，是我們都不愿意看到的。

價格回調(diào)必然會帶動一些地產(chǎn)的銷量，從而帶動更多的人參與到市場當(dāng)中，比如以前考慮不買房的，看見價格降到已經(jīng)差不多到這個位子，因為很多購房者自己也有一個明確的判斷，他們也知道價格可能不會再低到一個更低的水平�，F(xiàn)在主要控制的就是讓價格增幅別太大，相對有一個小范圍的回調(diào)，到一個比較合理的價格區(qū)域，能夠保持一定的平穩(wěn)性，這個才是最重要的，讓市場健康的發(fā)展，另外是對開發(fā)商的一個投資導(dǎo)向和投資引導(dǎo)的問題，不再以住宅為一個主要的市場，可以轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

云南房網(wǎng)：現(xiàn)在是不是購房者出手的最好時機(jī)？

楊凡：我不贊同什么時候是消費(fèi)者最好的出手時機(jī)這種說法，但是針對一套購房或者換房者來說，根據(jù)今年市場的價格回調(diào)水平，相對來說是一個相對安全的時期，在這一階段購房是比較理性的，但不能說是最好時機(jī)，但對于投資者，可以轉(zhuǎn)向其他房地產(chǎn)市場，不單是住宅這一項。

云南房網(wǎng)：現(xiàn)在大家都在討論昆明環(huán)線定價問題，您認(rèn)為昆明的商品房是不是要建立一個新的定價體系了呢？

楊凡：從某種角度來講，每一個城市都有一個屬于自己的定價體系，作為昆明，屬于一個外向需求的城市，昆明作為旅游宜居城市，外面購房者比較多，作為本土人均收入來說，很多人是購不起房的，所以房價還是偏高，綜合來看，這個定價該怎么定還不好說，所以說從滿足大部分人的住房需求的角度來評定這個價格該怎么定，還比較合理。

云南房網(wǎng)：網(wǎng)上有傳言，江東禧瑞都這次的降價是一個擾亂市場的做法，您怎么看待？

楊凡：不能這樣說，定價水平相差太高就是擾亂市場，那比如說很多項目之前定價比周邊的高一倍，那么是不是也是擾亂市場？只能說是他在那個地段能定這么低的價格，從兩個層面上講，一是他當(dāng)時拿地的成本比較低、開發(fā)成本比較低，二是，他這個產(chǎn)品可能是一個快銷產(chǎn)品，想把價格放低一點，盡快把項目銷完。所以這只是開發(fā)商對自己產(chǎn)品需求的一個把握，才有這樣的價格。（吳昊廣懿/《云南地產(chǎn)》•云南房網(wǎng)咨詢中心）

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