——專訪云南大學經(jīng)濟學院教師李順洪

云南大學經(jīng)濟學院教師李順洪

去年10月云南房網(wǎng)采訪李順洪的時候，他曾預測，樓市將在今年2、3月份處于一種嚴峻時期，從現(xiàn)在看來，昆明樓市情況正向著這方面發(fā)展。降價與否成了業(yè)界談論最多的話題，也是購房者最關心的話題。降？還是不降？昆明未來樓市會怎樣的發(fā)展？什么時候才是購房的最佳時期？云南大學經(jīng)濟學院教師李順洪再次接受了云南房網(wǎng)的專訪。

云南房網(wǎng)：1月金尚俊園以7600元/平米的均價火爆開盤后，廣基錦悅四季和江東禧瑞都也宣布降價，您如何看昆明樓市的這種現(xiàn)狀？

李順洪：雖然此前我也預測今年的2、3月份昆明樓市將進入房價向下波動區(qū)間，現(xiàn)在來看是比較準確的，但現(xiàn)在的情況還是讓我心情是比較復雜。一方面，站在消費者的立場，現(xiàn)在開發(fā)商開始降價，往后個案可能會越來越多，站在消費者立場是一個好事。但另一方面，作為開發(fā)商，價格的下降和利潤的減少，有可能出現(xiàn)很多問題，價格如果降得太多，有的房企在質量和品質方面會做減法，資金鏈方面可能會出現(xiàn)一些問題，那么購房者要是買了這樣的房子，還是有一定風險的。

從整個宏觀經(jīng)濟上講，今年國內外經(jīng)濟都不太樂觀，房子作為固定資產如果房價下降太多會引發(fā)資產價值縮水等一些問題，也會給現(xiàn)在不太樂觀的實體經(jīng)濟帶來負面影響，所以中央也是一再的在提示，讓房價合理的回歸，但是能不能實現(xiàn)合理的回歸呢，是回歸的多了還是不夠呢，這個任何人說了不算，市場說了算，所以我還是比較擔心的。

云南房網(wǎng)：這一次你對俊發(fā)、江東的價格下調怎么看？特別是江東禧瑞都6600的精裝修的價格，給昆明樓市帶來不小的震撼。這次降價會不會對昆明的樓市影響產生很大的影響？

李順洪：從幾個層面來說，降價是一個方面，這種降價的結果，會對消費者的心里造成毀滅性的影響，造成濃厚的心理預期。毀滅性怎么理解？中國人都有“買漲不買跌”的心里，所以這種做法，無疑就是誘導讓消費者看到，沒有最低只有更低，從消費者的心里層面來講，影響是很大的。我就覺得，降價歸降價，但是降價后是否會降品質還不好說，整個市場不應該由于這些問題陷入一種混亂的情況，各企業(yè)間更不應該有口水仗，這是不利于這個行業(yè)發(fā)展的。

云南房網(wǎng)：現(xiàn)在由于金尚俊園和禧瑞都的定價，讓很多開發(fā)商在價格和推出時間上顯得有些尷尬，未來這些項目會不會越來越多投身價格戰(zhàn)？

李順洪：我覺得這個是一個誤區(qū)，都說金尚降價了，江東降價了，其實要看它是和什么做對比，因為他們兩個盤都是新盤，沒開過盤就無從談起降價，只能是說我們針對周邊已經(jīng)開了盤的來對比，認為它是降價了。實際上要是我是這兩個項目的管理者，我并不會覺得我是降了，我是在市場低迷的情況下為了回款不得已進行了“合理定價”。未來房價會不會越來越低？我覺得得看整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，往下調整是肯定的，但不會沒有底的往下降，需要考慮的是這次國家調整不像是09年只是行業(yè)層面的，這次是制度上面的調整，所以，未來幾年大幅度的上漲空間是沒有的，相反下降的空間是有的。我個人預期，今年昆明的市場還會往下走。

云南房網(wǎng)：這次俊發(fā)，江東都是有些實力和影響力的開發(fā)商，這次他們的定價，會不會影響到昆明這個“環(huán)線”的價格定價體系？

李順洪：關于這個“環(huán)線論”，在網(wǎng)上我也看見了，一環(huán)多少，二環(huán)多少，三環(huán)多少？我個人覺得我不是很贊同這樣，怎么說呢，不應該給任何一個人或者一個事物貼標簽，我不贊同這種“貼標簽”的方式。因為你開發(fā)的項目，他的定位不同，成本不同，景觀不同，物業(yè)不同，品質標準也不同，綜合所有的因素，如果說幾環(huán)定價多少，這個是不科學的，所以不好一概而論。如果非要給房價找個標準，還不如站在國家的立場上考慮問題，那就是合理的房價區(qū)間到底是多少？昆明去年的房價均價大概在8000元/平米左右，現(xiàn)在昆明人均收入約在2500元/平米左右，支撐這個8000元/平米左右的房價，顯然有些吃力。所以如果兩個月的人均收入可以買一平米住房，我認為會更合理一些。

但又有人說，我們這個土地，我們開發(fā)成本這么高，我們怎么去把這個價格降下來？我想說的是，市場調控它是一只看得見的“手”和一只看不見的“手”結合起來調控的，那么市場不會因為你的成本高，就讓你的價格維持在一個很高的水平。你的產品品質和你的產品品牌有優(yōu)勢，未來你就會獲得市場的認可，反之則不然。

云南房網(wǎng)：網(wǎng)絡上有傳言，江東禧瑞都目前還沒有拿到預售證，就以這樣低的價格面世，是擾亂市場的行為，您是怎么看的？

李順洪：我覺得要客觀的看待，因為每個公司都有自己的情況，因為情況不同，資金壓力不一樣，拿地的價格不一樣，項目的定位也不同，所以自身的成本也不同。

作為江東來說，他這樣做也無可厚非，因為現(xiàn)在來看他本來那塊地拿得成本就比較低，如果在品質上節(jié)約成本也還是有合理利潤的，這樣做無疑是讓大家對他這個樓盤有所期望，值得等待。要是說他怎么擾亂市場，我覺得到覺得沒必要過多指責，因為消費者現(xiàn)在都是很專業(yè)的，如何選擇市場說了算，大家客觀的看待就行了。

云南房網(wǎng)：你對江東禧瑞都6600元/平米的價格怎么看？江東為什么會采取這樣低的價格入市？

李順洪：因為還沒見到房子暫不好評論，但既然廣告出來了，那么6600元/平米的價格應該是真的，這樣的價格就意味著它的利潤將不是很多，我覺得江東此次采用的是快速銷售、快速周轉策略，是一個適應目前的市場環(huán)境，在“嚴控”之下是一種不得已的“過冬”的策略。

云南房網(wǎng)：那么現(xiàn)在是不是購房者出手的最佳時期？

李順洪：我不這樣認為，從經(jīng)濟學的角度來看，出現(xiàn)局部降價后，還會有一個深化期，這個深化期還沒有到，現(xiàn)在只是露出了冰山一角。所以我個人建議剛需可以隨時買房，但如果不是太急迫的剛需可以再等個幾個月再出手，大概是在年中六月份左右，會出現(xiàn)一個比較合理的節(jié)點。

云南房網(wǎng)：作為與金尚俊園一墻之隔的廣基錦悅四季，廣基應該如何應對？

李順洪：現(xiàn)在我覺得最難決定的就是他了，但就像前面講的，每個公司的實際情況不一樣，所以也不想過多評價。

云南房網(wǎng)：現(xiàn)在一直在說房產企業(yè)應該擔負起社會責任的問題，你覺得在當前的形式下，房產企業(yè)如何將自身的利益跟社會責任結合起來？

李順洪：目前很多企業(yè)都在搞慈善活動，這個是一個很好的形式。比如說據(jù)我所知“銀�！本驮谧龊芏啻壬苹顒�，支持貧困山區(qū)教育，推廣國學教育等。其他的公司也有類似的行為，我覺得，這些都是我們提倡的也是支持的，作為一個企業(yè)來說，如果你要做百年企業(yè)、基業(yè)長青，這些東西是必須的。作為房產企業(yè)，取之社會還需回饋社會。作為消費者不只單是看你的產品、你的價格，我更多的是看你這個企業(yè)是不是值得我信賴，是否誠信。所以能不能得到社會的尊敬和認可，是作為昆明本土的房地產企業(yè)需要考慮的。（吳昊廣懿/《云南地產》•云南房網(wǎng)咨詢中心）

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