——昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)教研室主任鄧曉盈

昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈

2012開年，昆明樓市開篇驚心動(dòng)魄，嚴(yán)厲的調(diào)控下，昆明的各樓盤開啟營(yíng)銷大戰(zhàn)。繼俊發(fā)7600元/平米低價(jià)入市之后，江東禧瑞都放出消息開盤價(jià)格為6600元/平米�？“l(fā)、江東低價(jià)入市給昆明樓市帶來怎樣的影響？會(huì)不會(huì)引起羊群效應(yīng)？昆明樓市拐點(diǎn)是否到來？云南房網(wǎng)對(duì)昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)教研室主任鄧曉盈進(jìn)行專訪。

云南房網(wǎng)：俊發(fā)、江東低價(jià)入市給昆明樓市帶來怎樣的影響？在目前的政策調(diào)控下，降價(jià)是不是開發(fā)商唯一的出路？開發(fā)商為何下調(diào)價(jià)格？

鄧曉盈：商品住宅價(jià)格=土地成本+建安成本+稅費(fèi)+開發(fā)商利潤(rùn)，在前三項(xiàng)內(nèi)容價(jià)格沒有下調(diào)的情況下，商品住宅價(jià)格的下調(diào)只能是降低開發(fā)商利潤(rùn)。

開發(fā)商為何下調(diào)價(jià)格居于以下原因：其一、目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策導(dǎo)向?yàn)橹鳌?/FONT>

其二、房地產(chǎn)嚴(yán)控政策持續(xù)執(zhí)行，多方面緊縮開發(fā)商資金鏈；預(yù)售許可證取得門檻的提高，對(duì)開發(fā)商投入資金要求更高，資金提前合法大額回籠的時(shí)間延長(zhǎng)；昆明大盤居多，資金投入量巨大，持續(xù)半年多資金來源渠道少、融資成本高……以上種種因素，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重問題。無論是低利潤(rùn)、還是保本，目前是生存第一的需要。

其三、商品住宅價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)說了算，而非永遠(yuǎn)是政策說了算，目前是極為特殊的調(diào)整階段。

此外，認(rèn)為全國(guó)都應(yīng)該建立住宅價(jià)格體系：一套針對(duì)保障性住房；另一套針對(duì)商品住宅。保障性住房針對(duì)暫時(shí)沒有購(gòu)買能力及低收入消費(fèi)群體，應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)；商品住宅就是針對(duì)有購(gòu)買能力的消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)市場(chǎng)定價(jià)：高地價(jià)、高稅收、高售價(jià)。

云南房網(wǎng)：根據(jù)目前的市場(chǎng)來看，是不是購(gòu)房者出手的最好時(shí)機(jī)？

鄧曉盈：有基本能力購(gòu)房者，目前自然是購(gòu)房的時(shí)機(jī)，但仍受限購(gòu)、限貸和限售令等的影響。無能力購(gòu)房者，即便房?jī)r(jià)再降，與他都沒有關(guān)系，他需要保障房。

云南房網(wǎng)：針對(duì)降價(jià)，網(wǎng)友提出了一個(gè)關(guān)于“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”的問題，您覺得在當(dāng)前形勢(shì)下，您認(rèn)為房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何將自身利益與社會(huì)責(zé)任結(jié)合起來？

鄧曉盈：從更現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀來看，開發(fā)商能夠保生存就是盡企業(yè)社會(huì)責(zé)任，起碼，開發(fā)商沒有裁員、沒有跑路，企業(yè)還在，項(xiàng)目還在。

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