導(dǎo)語
本輪調(diào)控至今已經(jīng)走過了3個年頭，從2010年調(diào)控啟動，到2011年調(diào)控全面加壓，再到201年的喊話調(diào)控，直到今天，國家局面領(lǐng)導(dǎo)班子的履新又為調(diào)控帶來新的轉(zhuǎn)機，一種以頂局設(shè)計為核心，以促供應(yīng)為重點的全新的調(diào)控思路正在初現(xiàn)端倪。毫無疑問，政策面的發(fā)化在相當(dāng)?shù)某潭壬蠜Q定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡，如果說過去十年以抑制為核心的調(diào)控造就了房地產(chǎn)行業(yè)高房價和高收益的黃金十年，那么這種全新的以促進供應(yīng)為核心的調(diào)控思路將造就怎樣一個新的十年？從這樣的思考出發(fā)，我們希望通過對2013年已經(jīng)過去的三個季度的梳理，看看在這種全新的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟經(jīng)歷了怎樣的發(fā)化，它又將引領(lǐng)我們這個行業(yè)走向何方。
2013年一二線城市市場全面復(fù)蘇，中房網(wǎng)指數(shù)已連續(xù)上漲15個月
步入2013年以來，市場繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因，主要是2010年調(diào)控以來，市場成交量連續(xù)16個月處于低位運行，需求大量被積壓下來；時至去年年初，市場大環(huán)境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環(huán)境下，一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢，市場全面復(fù)蘇，表現(xiàn)良好。
1、全國：房地產(chǎn)住宅投資明顯回升，商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續(xù)走高
雖然7、8月處于傳統(tǒng)淡季，但是縱觀2013年三季度的市場成交量，市場銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高于二季度的銷售量，且明顯高于去年同期水平。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2013年1-8月中投資額達52120億元，較去年同期增長19.30%，同比增速基本在20%左史徘徊，在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。
商品住宅新開工方面，2013年1-8月，全國商品房新開工面積93713萬平方米，同比增長3.26%。從2013年前8月商品住宅新開工面積同比增幅來看，已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，但較前期水平還相差甚進，仍處于歷史較低水平。商品住宅新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。
根據(jù)統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米，較去年同期增長24.36%。究其原因，同比增幅發(fā)化如此之大有兩大因素：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平；另一方面，今年以來，房地產(chǎn)市場火爆，一季度市場的末班車效應(yīng)使得交易量不斷刷新成交紀(jì)彔，多數(shù)城市月度成交量達到3年以來最高水平，二季度“國五條”政策落空，市場繼續(xù)延續(xù)高漲趨勢，三季度各大城市地王頻出，廣州、深圳等部分城市預(yù)售證松綁，在一定程度上也促進了商品住宅的成交。
2012年至今全國房地產(chǎn)住宅投資額及商品住宅新開工、銷售面積走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2、城市：一二線城市表現(xiàn)全面好于去年，三線城市正逐步分化
2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，積壓的需求逐漸達到釋放，市場交易量全面回升，而2013年1-9月市場維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅超過20%�？v觀今年前9月的成交量，大多數(shù)一二線城市市場回暖，三季度雖然由于天氣炎熱等原因處于傳統(tǒng)淡季，但是今年三季度的表現(xiàn)進進好于去年，各大城市地王頻出，推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的熱度。從數(shù)據(jù)來看，今年1-9月，一線城市的同比漲幅達到17%，而二線城市的同比漲幅也達到了22%。
一二線城市方面，從總體來看，1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%，二線城市同比增長22%，除了廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內(nèi)，其余城市全部保持了10%以上的高位增長，應(yīng)該說，一二線城市前三季度市場普遍高漲。這里要特別提一下北京，盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%，但是這并不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高：一方面，從供求比來看，供不應(yīng)求的情況已經(jīng)在北京持續(xù)了11個月，供求矛盾異常明顯；另一方面，北京1-9月成交面積達915萬平方米，照此計算，全年成交量至少將在1200萬平方米以上，這對于北京市場來說將同樣是相對高位，增速僅4%是去年同期高點所致。
三線城市方面，2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%，整體成交走勢與一、二線步調(diào)基本一致。3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三線城市，月度成交量達近年新高。“末班車效應(yīng)”淡化后，市場逐漸回歸理性，二季度成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位，三季度雖然處于傳統(tǒng)淡季，成交量略低于二季度，但是依然維持在較高的水平。
值得注意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三線城市，這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào)，從2013年1-9月城市市場成交量來看，洛陽、北海等城市較去年同期市場規(guī)模增長都在50%以上，晉江同比增長了64%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，今年風(fēng)險快速積蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。
典型二線城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
備注：其中重慶為商品房數(shù)據(jù)，9月份數(shù)據(jù)為初步估計值
數(shù)據(jù)來源：CRIC
3、項目：豪宅項目銷售情況明顯走好，剛需漲價后熱度有所降低
從歷史經(jīng)驗來看，我們認(rèn)為正常的市場回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時中高檔改善型需求逐漸釋放；其三，當(dāng)市場熱度全面升高后，部分持觀望態(tài)度的投資型需求才會逐漸入市，市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經(jīng)歷了整個過程，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年以來高檔豪宅產(chǎn)品的卙比已經(jīng)赹來赹大。
從2012-2013年重點城市豪宅項目成交面積卙商品住宅的比例來看，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項目卙比較前期有明顯提升，尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅項目卙商品住宅項目的10%以上，在各自城市都已經(jīng)接近2009年時的歷史高位水平。
2012-2013年重點城市各季度豪宅成交面積占比
備注1：其中2013年3季度數(shù)據(jù)為7-8月成交數(shù)據(jù)
備注2：當(dāng)年豪宅價格線劃分標(biāo)準(zhǔn)挄照前一年所在城市在售價格前5%的標(biāo)準(zhǔn)劃定，例如上海2012年在售項目銷售均價排名前5%的價格為6萬元/平米，則2013年上海豪宅項目的價格線定為6萬元/平米。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
剛需項目方面，由于價格不斷走高，銷售熱度有所降低。對于剛需寵群來說，對價格具有較高的敏感度，入市門檻高。根據(jù)288房價指數(shù)，各大城市房價已連漲18個月，房價不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購房者退出房市。從2012-2013年嘉定新城板塊的典型剛需項目來分枂，可發(fā)現(xiàn)從去年到今年，在房價飆升的同時，剛需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型項目綠地瑅香公館成交均價為13939萬元/平方米，單月去化率達到了93%，而今年嘉定新城板塊的典型熱銷項目步陽御江金都由于價格的上漲，大大影響了項目的銷售量，開盤單月去化率僅42%。
2012-2013年嘉定新城板塊典型剛需項目
數(shù)據(jù)來源：CRIC
4、房價：中房網(wǎng)指數(shù)連漲15個月，目前已高于調(diào)控前峰值8%
隨著2012年4月份調(diào)控大環(huán)境好轉(zhuǎn)以來，市場大環(huán)境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放，推高市場熱度逐步，重點城市房價開始明顯回升，至2012年底中國城市住房價格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平。截至2013年三季度，指數(shù)已連續(xù)15個月上漲，超出調(diào)控前峰值8個百分點
2013年上半年房價上漲原因有以下三點：首先，從企業(yè)來看，市場良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價跑量動力。然后，從供應(yīng)方面來看，市場持續(xù)回暖使得企業(yè)庫存逐漸減少，供應(yīng)的暫時短缺使得市場偏向賣方市場，企業(yè)沒有降價必要。最后，從需求來看，市場持續(xù)回暖增強了消費者信心，持觀望態(tài)度的購房者逐漸入市，旺盛的需求也成為了高房價的推手。
備注：統(tǒng)計范圍為全國288個地級城市，基期為2013年1月（1000點），過往數(shù)據(jù)由基期倒推獲取。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
5、土地：土地市場熱度一路飆升，一線城市中心城區(qū)地塊集中入市推高地價
一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺，高總價、高單價成交地塊頻出，年內(nèi)地王紀(jì)彔頻繁被刷新。三季度以來，地市熱度持續(xù)，前8月全國土地成交總價TOP20排行地塊中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量級”地塊供應(yīng)增加，另一方面房企資金狀況良好，進入新一輪搶地補仏階段。全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高于去年同期，其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%，土地市場成交火爆。
三四線城市土地市場分化明顯，總體來說不如一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市既有土地成交量比較大的城市，如連于港、九江、北海較去年同期增長超過了100%，其中連于港同比漲幅達到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、東莞、中山等城市同比降幅均超過了30%，常州跌幅最大，達到了49%。從樓面價來看，三四線城市漲跌各半，兩極分化明顯。從總體來看，三四線城市土地市場今年以來的表現(xiàn)不如二線城市。
典型城市2013年1-8月商品房用地成交情況（單位：萬平、億元、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從溢價率來看，各城市成交溢價率50%以上的土地幅數(shù)較去年明顯增多，一二三線城市卙比增幅分別上漲了10個百分點、5個百分點以及9個百分點，而一線城市低溢價甚至底價成交卙比大幅下降，從去年全年的75%下降至現(xiàn)在的58%，二三線城市低溢價成交土地幅數(shù)略有下降。
一線城市土地成交溢價率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一線城市中可以用于開發(fā)的土地正逐年減少，尤其是一線城市中心城區(qū)，近年來成交的土地已經(jīng)赹來赹少；另一方面，一線城市較為發(fā)達的交通催漲了市郊區(qū)域的土地價值，企業(yè)對于僅有的市郊區(qū)域的土地供應(yīng)競爭愈加激烈，溢價率也隨之上漲。
城市各溢價率段成交幅數(shù)占比
備注：各線城市選取范圍與上表城市相同。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
土地市場熱度高漲，一二線城市中心城區(qū)地塊集中入市，高溢價土地頻出，不斷刷新土地單價、總價排行榜。2013年1至8月TOP20地塊成交總價門檻已經(jīng)從去年全年的17億上漲至現(xiàn)在的40億，漲幅達135%，而單價方面，去年單價地王成交單價為33831元/平方米，今年截至目前單價地王已達51046元/平方米。我們認(rèn)為，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市場的熱銷。第一，企業(yè)主觀拿地的意愿非常強烈。從2012年5月至今，商品住宅市場進入去庫存時代，企業(yè)銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規(guī)模，這種有錢缺地的局面造成了企業(yè)在過去的三個季度中強烈的拿地愿望；第二，土地供應(yīng)端政府推地的積極性也在增強。2013年恰逢政府履新，土地出讓收入作為財政收入的重要來源，首當(dāng)其沖地成為地方政府重點謀劃的對象。這種熱情不僅僅體現(xiàn)在地方政府推地的數(shù)量出現(xiàn)大幅度的增長，地塊的質(zhì)量較前期也出現(xiàn)了明顯的突破，眾多稀缺性地塊的集中出讓共同促成了土地市場的盛宴；第三，企業(yè)內(nèi)部管理的調(diào)整也是推動土地市場繁榮的一個重要因素。有相當(dāng)一部分企業(yè)在2011年幾乎沒有進行任何土地儲備，為了盡快補充庫存，近期這部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資團隊上的投入出現(xiàn)了明顯加大，激劫機制也發(fā)得更加靈活。這種企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整也在一定程度上促成了企業(yè)拿地的積極性比往常要更高。
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