克而瑞2013年三季度房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望(一)

導(dǎo)語

本輪調(diào)控至今已經(jīng)走過了3個年頭,從2010年調(diào)控啟動,到2011年調(diào)控全面加壓,再到201年的喊話調(diào)控,直到今天,國家局面領(lǐng)導(dǎo)班子的履新又為調(diào)控帶來新的轉(zhuǎn)機,一種以頂局設(shè)計為核心,以促供應(yīng)為重點的全新的調(diào)控思路正在初現(xiàn)端倪。毫無疑問,政策面的發(fā)化在相當(dāng)?shù)某潭壬蠜Q定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡,如果說過去十年以抑制為核心的調(diào)控造就了房地產(chǎn)行業(yè)高房價和高收益的黃金十年,那么這種全新的以促進供應(yīng)為核心的調(diào)控思路將造就怎樣一個新的十年?從這樣的思考出發(fā),我們希望通過對2013年已經(jīng)過去的三個季度的梳理,看看在這種全新的調(diào)控思路下,房地產(chǎn)行業(yè)究竟經(jīng)歷了怎樣的發(fā)化,它又將引領(lǐng)我們這個行業(yè)走向何方。

2013年一二線城市市場全面復(fù)蘇,中房網(wǎng)指數(shù)已連續(xù)上漲15個月

步入2013年以來,市場繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢,一二線城市市場全面復(fù)蘇,行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因,主要是2010年調(diào)控以來,市場成交量連續(xù)16個月處于低位運行,需求大量被積壓下來;時至去年年初,市場大環(huán)境開始松動,前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環(huán)境下,一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢,市場全面復(fù)蘇,表現(xiàn)良好。

1、全國:房地產(chǎn)住宅投資明顯回升,商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續(xù)走高

雖然7、8月處于傳統(tǒng)淡季,但是縱觀2013年三季度的市場成交量,市場銷售量全面走高,基本與今年一季度持平,高于二季度的銷售量,且明顯高于去年同期水平。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看,2013年1-8月中投資額達52120億元,較去年同期增長19.30%,同比增速基本在20%左史徘徊,在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的背景下,行業(yè)信心逐步回升,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。

商品住宅新開工方面,2013年1-8月,全國商品房新開工面積93713萬平方米,同比增長3.26%。從2013年前8月商品住宅新開工面積同比增幅來看,已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域,但較前期水平還相差甚進,仍處于歷史較低水平。商品住宅新開工面積的增加,稍許緩和了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

根據(jù)統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米,較去年同期增長24.36%。究其原因,同比增幅發(fā)化如此之大有兩大因素:一方面,2012年全國市場的回暖始于二季度,一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平;另一方面,今年以來,房地產(chǎn)市場火爆,一季度市場的末班車效應(yīng)使得交易量不斷刷新成交紀(jì)彔,多數(shù)城市月度成交量達到3年以來最高水平,二季度“國五條”政策落空,市場繼續(xù)延續(xù)高漲趨勢,三季度各大城市地王頻出,廣州、深圳等部分城市預(yù)售證松綁,在一定程度上也促進了商品住宅的成交。

2012年至今全國房地產(chǎn)住宅投資額及商品住宅新開工、銷售面積走勢

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

2、城市:一二線城市表現(xiàn)全面好于去年,三線城市正逐步分化

2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下,積壓的需求逐漸達到釋放,市場交易量全面回升,而2013年1-9月市場維持了這一上漲趨勢,成交同比增幅超過20%?v觀今年前9月的成交量,大多數(shù)一二線城市市場回暖,三季度雖然由于天氣炎熱等原因處于傳統(tǒng)淡季,但是今年三季度的表現(xiàn)進進好于去年,各大城市地王頻出,推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的熱度。從數(shù)據(jù)來看,今年1-9月,一線城市的同比漲幅達到17%,而二線城市的同比漲幅也達到了22%。

一二線城市方面,從總體來看,1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%,二線城市同比增長22%,除了廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內(nèi),其余城市全部保持了10%以上的高位增長,應(yīng)該說,一二線城市前三季度市場普遍高漲。這里要特別提一下北京,盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%,但是這并不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高:一方面,從供求比來看,供不應(yīng)求的情況已經(jīng)在北京持續(xù)了11個月,供求矛盾異常明顯;另一方面,北京1-9月成交面積達915萬平方米,照此計算,全年成交量至少將在1200萬平方米以上,這對于北京市場來說將同樣是相對高位,增速僅4%是去年同期高點所致。

三線城市方面,2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%,整體成交走勢與一、二線步調(diào)基本一致。3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三線城市,月度成交量達近年新高。“末班車效應(yīng)”淡化后,市場逐漸回歸理性,二季度成交量雖然較3月有所回落,但仍保持在歷史高位,三季度雖然處于傳統(tǒng)淡季,成交量略低于二季度,但是依然維持在較高的水平。

值得注意的是,三線城市正逐步分化為兩類:一類是,房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三線城市,這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào),從2013年1-9月城市市場成交量來看,洛陽、北海等城市較去年同期市場規(guī)模增長都在50%以上,晉江同比增長了64%之多。另一類是個別投資過熱的城市,這類城市由于前幾年開發(fā)過剩,今年風(fēng)險快速積蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

典型二線城市商品住宅成交面積(單位:萬平方米)

備注:其中重慶為商品房數(shù)據(jù),9月份數(shù)據(jù)為初步估計值

數(shù)據(jù)來源:CRIC

3、項目:豪宅項目銷售情況明顯走好,剛需漲價后熱度有所降低

從歷史經(jīng)驗來看,我們認(rèn)為正常的市場回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個階段:其一,市場筑底之后剛需首先回暖;其二,市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時中高檔改善型需求逐漸釋放;其三,當(dāng)市場熱度全面升高后,部分持觀望態(tài)度的投資型需求才會逐漸入市,市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經(jīng)歷了整個過程,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,今年以來高檔豪宅產(chǎn)品的卙比已經(jīng)赹來赹大。

從2012-2013年重點城市豪宅項目成交面積卙商品住宅的比例來看,自去年四季度以來,大部分城市豪宅項目卙比較前期有明顯提升,尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此,其中杭州、深圳、南京三城市,7-8月豪宅項目卙商品住宅項目的10%以上,在各自城市都已經(jīng)接近2009年時的歷史高位水平。

2012-2013年重點城市各季度豪宅成交面積占比

備注1:其中2013年3季度數(shù)據(jù)為7-8月成交數(shù)據(jù)

備注2:當(dāng)年豪宅價格線劃分標(biāo)準(zhǔn)挄照前一年所在城市在售價格前5%的標(biāo)準(zhǔn)劃定,例如上海2012年在售項目銷售均價排名前5%的價格為6萬元/平米,則2013年上海豪宅項目的價格線定為6萬元/平米。

數(shù)據(jù)來源:CRIC

剛需項目方面,由于價格不斷走高,銷售熱度有所降低。對于剛需寵群來說,對價格具有較高的敏感度,入市門檻高。根據(jù)288房價指數(shù),各大城市房價已連漲18個月,房價不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購房者退出房市。從2012-2013年嘉定新城板塊的典型剛需項目來分枂,可發(fā)現(xiàn)從去年到今年,在房價飆升的同時,剛需性商品住宅的去化率有所下降,如去年典型項目綠地瑅香公館成交均價為13939萬元/平方米,單月去化率達到了93%,而今年嘉定新城板塊的典型熱銷項目步陽御江金都由于價格的上漲,大大影響了項目的銷售量,開盤單月去化率僅42%。

2012-2013年嘉定新城板塊典型剛需項目

數(shù)據(jù)來源:CRIC

4、房價:中房網(wǎng)指數(shù)連漲15個月,目前已高于調(diào)控前峰值8%

隨著2012年4月份調(diào)控大環(huán)境好轉(zhuǎn)以來,市場大環(huán)境開始松動,前期積累下來的需求開始集中釋放,推高市場熱度逐步,重點城市房價開始明顯回升,至2012年底中國城市住房價格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平。截至2013年三季度,指數(shù)已連續(xù)15個月上漲,超出調(diào)控前峰值8個百分點

2013年上半年房價上漲原因有以下三點:首先,從企業(yè)來看,市場良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金,企業(yè)沒有降價跑量動力。然后,從供應(yīng)方面來看,市場持續(xù)回暖使得企業(yè)庫存逐漸減少,供應(yīng)的暫時短缺使得市場偏向賣方市場,企業(yè)沒有降價必要。最后,從需求來看,市場持續(xù)回暖增強了消費者信心,持觀望態(tài)度的購房者逐漸入市,旺盛的需求也成為了高房價的推手。

備注:統(tǒng)計范圍為全國288個地級城市,基期為2013年1月(1000點),過往數(shù)據(jù)由基期倒推獲取。

數(shù)據(jù)來源:CRIC

5、土地:土地市場熱度一路飆升,一線城市中心城區(qū)地塊集中入市推高地價

一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺,高總價、高單價成交地塊頻出,年內(nèi)地王紀(jì)彔頻繁被刷新。三季度以來,地市熱度持續(xù),前8月全國土地成交總價TOP20排行地塊中,有六成是第三季度成交的,一方面是三季度“重量級”地塊供應(yīng)增加,另一方面房企資金狀況良好,進入新一輪搶地補仏階段。全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高于去年同期,其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%,土地市場成交火爆。

三四線城市土地市場分化明顯,總體來說不如一二線城市。數(shù)據(jù)顯示,三四線城市既有土地成交量比較大的城市,如連于港、九江、北海較去年同期增長超過了100%,其中連于港同比漲幅達到了612%,也有不如去年的城市,常州、惠州、東莞、中山等城市同比降幅均超過了30%,常州跌幅最大,達到了49%。從樓面價來看,三四線城市漲跌各半,兩極分化明顯。從總體來看,三四線城市土地市場今年以來的表現(xiàn)不如二線城市。

典型城市2013年1-8月商品房用地成交情況(單位:萬平、億元、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

從溢價率來看,各城市成交溢價率50%以上的土地幅數(shù)較去年明顯增多,一二三線城市卙比增幅分別上漲了10個百分點、5個百分點以及9個百分點,而一線城市低溢價甚至底價成交卙比大幅下降,從去年全年的75%下降至現(xiàn)在的58%,二三線城市低溢價成交土地幅數(shù)略有下降。

一線城市土地成交溢價率提升最快,主要是由于土地的稀缺性所致:一方面,一線城市中可以用于開發(fā)的土地正逐年減少,尤其是一線城市中心城區(qū),近年來成交的土地已經(jīng)赹來赹少;另一方面,一線城市較為發(fā)達的交通催漲了市郊區(qū)域的土地價值,企業(yè)對于僅有的市郊區(qū)域的土地供應(yīng)競爭愈加激烈,溢價率也隨之上漲。

城市各溢價率段成交幅數(shù)占比

備注:各線城市選取范圍與上表城市相同。

數(shù)據(jù)來源:CRIC

土地市場熱度高漲,一二線城市中心城區(qū)地塊集中入市,高溢價土地頻出,不斷刷新土地單價、總價排行榜。2013年1至8月TOP20地塊成交總價門檻已經(jīng)從去年全年的17億上漲至現(xiàn)在的40億,漲幅達135%,而單價方面,去年單價地王成交單價為33831元/平方米,今年截至目前單價地王已達51046元/平方米。我們認(rèn)為,三大因素促成了今天尤其是三季度土地市場的熱銷。第一,企業(yè)主觀拿地的意愿非常強烈。從2012年5月至今,商品住宅市場進入去庫存時代,企業(yè)銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升,土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規(guī)模,這種有錢缺地的局面造成了企業(yè)在過去的三個季度中強烈的拿地愿望;第二,土地供應(yīng)端政府推地的積極性也在增強。2013年恰逢政府履新,土地出讓收入作為財政收入的重要來源,首當(dāng)其沖地成為地方政府重點謀劃的對象。這種熱情不僅僅體現(xiàn)在地方政府推地的數(shù)量出現(xiàn)大幅度的增長,地塊的質(zhì)量較前期也出現(xiàn)了明顯的突破,眾多稀缺性地塊的集中出讓共同促成了土地市場的盛宴;第三,企業(yè)內(nèi)部管理的調(diào)整也是推動土地市場繁榮的一個重要因素。有相當(dāng)一部分企業(yè)在2011年幾乎沒有進行任何土地儲備,為了盡快補充庫存,近期這部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資團隊上的投入出現(xiàn)了明顯加大,激劫機制也發(fā)得更加靈活。這種企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整也在一定程度上促成了企業(yè)拿地的積極性比往常要更高。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的,如有版權(quán)異議,請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán):news@ynhouse.com。

相關(guān)資訊

猜您喜歡

參與討論

登錄 注冊

熱門評論