11月30日下午14:00，云南房地產(chǎn)主流媒體聯(lián)盟“裂變時(shí)代的曲靖房地產(chǎn)”主題論壇活動在曲靖御龍酒店舉行。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)投融資研究中心主任周大研教授在論壇上發(fā)表了主題為“曲靖經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系”的精彩演講。以下為本次演講主要內(nèi)容。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)投融資研究中心主任周大研教授
主題：曲靖經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系
周大研：非常高興能夠來曲靖和大家一起探討今天的主題，我覺得今天的主題取得特別好，我特別喜歡“裂變”這兩個(gè)字。因?yàn)槲艺J(rèn)為目前整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)在裂變，整個(gè)中國的房地產(chǎn)在裂變，曲靖的房地產(chǎn)也在裂變，所以我特別欣賞這兩個(gè)字。
首先說到中國經(jīng)濟(jì)的裂變。中國經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性衰退，幾十年來中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對GDP的增長率都是在9%-10%之間，但是近幾年我們定的目標(biāo)只是7.5%，所以中國經(jīng)濟(jì)按歷史來看，已經(jīng)出現(xiàn)一定的衰退。但是這個(gè)衰退我們稱之為結(jié)構(gòu)性衰退。結(jié)構(gòu)性衰退最主要的原因就是產(chǎn)能過剩，中國目前的絕大多數(shù)行業(yè)都出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，高速公路過剩、多晶硅過剩、這樣礦那樣礦的過剩，包括房地產(chǎn)也出現(xiàn)一定的過剩。所以說這是一種產(chǎn)能過剩。也許大家會說，產(chǎn)能過剩就擺著吧，房子賣不完就擺著，高速公路沒有車跑擺著也好看，但是產(chǎn)能過剩就意味著什么呢，就意味著企業(yè)就會產(chǎn)生競爭，一旦產(chǎn)生競爭，價(jià)格就要不斷的下降，價(jià)格一旦下降，如果沖過了盈虧臨盆點(diǎn)企業(yè)就面臨倒閉，企業(yè)一倒閉銀行就可能出現(xiàn)壞賬，如果再嚴(yán)重，銀行也倒閉。如果這樣的情況出現(xiàn)，那么失業(yè)就要大量的上升，很多人沒工作，失業(yè)一旦上升，資產(chǎn)就要縮水，那么社會就會出現(xiàn)動蕩，這是我們所不愿意看到的。中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)這樣的問題或者趨勢，中央根據(jù)這個(gè)趨勢在三中全會提出一系列的改革。那么大家知道了中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問題和可能出現(xiàn)的危機(jī)，那么原因在哪里？原因有兩個(gè)，第一個(gè)是外部原因，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。第二個(gè)我們要說的重要原因是國內(nèi)的原因，首先是政府這只看得見的手，卻是一只瞎指揮的手。第一，投資過剩的產(chǎn)業(yè)。第二，貨幣發(fā)行量，中國的貨幣發(fā)行量是GDP的兩倍，就說2012年，我們的GDP是五十多萬億，但是去年的貨幣發(fā)行量是一百萬億。第二負(fù)債率達(dá)到了GDP的百分之二百一十，也就是2.1倍，就是我們有五十萬億，那么負(fù)債就達(dá)一百多萬億。如果到200億是什么概念？我告訴大家，08年的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)垮掉，房地產(chǎn)泡沫破裂一直到今天都是一蹶不振。那么達(dá)到了多少呢，日本的負(fù)債率達(dá)到250%，我們有210個(gè)億的話也是一個(gè)非常危險(xiǎn)的情況。
還有第三個(gè)叫做赤字率，我們的赤字率達(dá)到2.1%，也就是大概一萬多億的赤字。如果一個(gè)國家的赤字率超過2.5%就面臨危機(jī)。歐洲希臘、意大利政府的決定破產(chǎn)或者已經(jīng)破產(chǎn)，就是赤字已經(jīng)超過3%，所以中國經(jīng)濟(jì)從很多指標(biāo)已經(jīng)接近比較危險(xiǎn)的數(shù)字。
另外，政府對存貸款利率管制，這樣一管制，就會出現(xiàn)，很多人以低息存入，相對高息貸出，而且這些存款都投到央企、國企、大企業(yè)里面，小企業(yè)等真正對社會有貢獻(xiàn)的人拿不到錢。中國的投資增長是20%，消費(fèi)增長只是10%，中國最大的問題就是消費(fèi)永遠(yuǎn)跟不上投資。所以政府調(diào)控起到了非常重要的作用。還有一點(diǎn)就是政府相對富裕，老百姓相對貧窮。從1993到2007年15年的時(shí)間，政府收入的增長在GDP的比例占9%，企業(yè)占2%，老百姓的收入占GDP的比重下降了11%，這些都是我們看到的中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問題。
面對中國經(jīng)濟(jì)可能會出現(xiàn)的危險(xiǎn)，所以政府提出了改革，大家看到十八大三中全會的決定第一個(gè)重要改革就是轉(zhuǎn)變政府職能，下一步將以市場來配置資源，而且市場富有決定性的作用。所以在市場上非常具有競爭力的企業(yè)是一件好事。另外一點(diǎn)，要開放注冊資本金門檻，也許以后你用一塊錢就能注冊一個(gè)公司。再有就是產(chǎn)權(quán)保護(hù)，是這次改革非常重要的。此外，這次會議提出一種混合制，就是國企、民企大家之間可以互相參與，互相合作。
那么這次改革對房地產(chǎn)影響最大的有亮點(diǎn)，第一點(diǎn)就是稅制改革。中央提出在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候會出房地產(chǎn)稅的立法和改革，這里說的是房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅，多了“地”字是對整個(gè)房地產(chǎn)系統(tǒng)的改革，房產(chǎn)稅肯定是其一，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)大對于房地產(chǎn)市場而言絕對是一個(gè)嚴(yán)重的利于，大家想，將來房子多了，肯定要交稅，所以現(xiàn)在購房的欲望就不強(qiáng)烈。
第二，三中全會提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，也就是將來農(nóng)民也可以將他們的宅基地拿出來賣，這樣土地供應(yīng)就從原來政府壟斷供應(yīng)可能變成雙軌制。大家都知道面粉多了面包就不貴，那么土地多了，房子怎么可能還會貴。
以上兩點(diǎn)是影響未來房地產(chǎn)的兩個(gè)重大改革。對于房企而言是兩大利益。當(dāng)然房地產(chǎn)也有很多立法，比如一：人民的收入要實(shí)現(xiàn)倍增。收入增加了，買房的錢就有了。二、城鎮(zhèn)保護(hù)。
以上是我要講的中國經(jīng)濟(jì)。第二個(gè)方面我要講一講房地產(chǎn)。
最近幾年云南房地產(chǎn)最權(quán)威的發(fā)展報(bào)告云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告，其中包括各個(gè)行業(yè)的發(fā)展報(bào)告。云南房地產(chǎn)報(bào)告近幾年都是我來寫，這幾年我總結(jié)分析得出云南房地產(chǎn)可能存在三個(gè)比較突出的問題。第一個(gè)比較突出的問題就是在一級市場和二級市場，也就是土地和新房交易上，我都感覺到供應(yīng)量巨大，不管是存下的土地還是存下來的房子的存量都是巨量。就昆明市來說，大概有五萬六千多畝地沒有開發(fā)，單北市區(qū)就有兩千四百萬平方米，兩萬四千平方米是個(gè)什么概念，昆明每年只能賣七百萬平米的房子，也就是只開發(fā)北市區(qū)就夠昆明賣近三年半，所以這個(gè)供應(yīng)量是非常大的，所以供過于求這個(gè)狀況在一定的時(shí)期內(nèi)基本上是不可避免的。
第二個(gè)云南房地產(chǎn)存在的問題就是，全省房地產(chǎn)發(fā)展非常迅猛，各個(gè)地州的房地產(chǎn)發(fā)展直接可以說是在爆發(fā)式的發(fā)展，但是昆明影響還算小一些。我一直在統(tǒng)計(jì)云南房價(jià)增長情況，從云南有房地產(chǎn)以來，平均房價(jià)增長在2010年以前大概以7.5%增長。2011年到今年，增長率突然翻了一倍，目前地州每年的房價(jià)增長率在15%，但是受限購限貸的影響，昆明房價(jià)增長率反而下降。這個(gè)也是我們看到的一個(gè)問題。
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