周大研：云南房地產(chǎn)存在三個(gè)比較突出的問(wèn)題

云南房地產(chǎn)，特別是昆明房地產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，包括云南的地州，我覺(jué)得目前有些城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常厲害，這個(gè)一定會(huì)崩盤(pán)。嚴(yán)重的供過(guò)于求，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。昆明市寫(xiě)字樓過(guò)剩，世界五百?gòu)?qiáng)，中國(guó)五百?gòu)?qiáng)，哪有那么多企業(yè)來(lái)昆明寫(xiě)什么字。第二個(gè)就是商業(yè)，也將出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求。像中國(guó)的寫(xiě)字樓，每年的放量在一百三十萬(wàn)到一百五十萬(wàn)平方米，但商業(yè)的放量大概以每年620萬(wàn)左右的放量。

第三個(gè)云南房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，就是我們說(shuō)的，“外來(lái)的和尚好念經(jīng)”，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)的兼并、重組、洗牌已經(jīng)出現(xiàn)，而且會(huì)更加厲害。在全國(guó)有名的房地產(chǎn)公司基本上都來(lái)到云南。上周，我參加了中國(guó)去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售第一名的綠地集團(tuán)的會(huì)議，去年他們的銷(xiāo)量為2450億。我們?cè)颇嫌幸患夜�司很厲害，叫俊發(fā)，他們?nèi)ツ曛毁u(mài)了100億，今年到現(xiàn)在賣(mài)了大概130億。但是這家之外的2450億是全球五百?gòu)?qiáng)里排名394位，中國(guó)五百?gòu)?qiáng)里面排在55位，這樣的企業(yè)來(lái)到云南，還有萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、金科、金地、龍湖、雅居樂(lè)、碧桂園等有名的房企都來(lái)到了云南，他們一來(lái)到云南就到處攻城。像萬(wàn)達(dá)一到版納拿地就是幾千上萬(wàn)畝，恒大地產(chǎn)等等也來(lái)到曲靖，所以現(xiàn)在我們好多樓盤(pán)都是“掛羊頭賣(mài)狗肉”。

所以下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)像兩個(gè)極端轉(zhuǎn)變，一個(gè)就是大企業(yè)很厲害，他們與本地企業(yè)的區(qū)別在于他們擁有成本優(yōu)勢(shì)。你賣(mài)8000的時(shí)候他7000，你賣(mài)7000，他就賣(mài)6000，如果打價(jià)格戰(zhàn)你打不贏他。第二個(gè)優(yōu)勢(shì)就是這些大企業(yè)的產(chǎn)品線非常豐富非常成熟，他們一拿來(lái)就馬上就可以動(dòng)工，就像大理萬(wàn)達(dá)，土地才拿到不到一個(gè)月的時(shí)間就動(dòng)工，云南的企業(yè)做不到這樣。他們用中低端的產(chǎn)品提高市場(chǎng)占有率，再用高端的產(chǎn)品來(lái)獲取品牌利潤(rùn)，他們的手法和玩法不一樣。

第三方面我今天要說(shuō)的是曲靖。我老家不是曲靖的，但實(shí)際上我也算是曲靖人。我上大學(xué)的的時(shí)候石林屬于曲靖，所以我也算半個(gè)曲靖人。對(duì)于曲靖房地產(chǎn)也許在座的各位比我有發(fā)言權(quán)。但是我感覺(jué)曲靖房地產(chǎn)就是東西南北一起跑，四面開(kāi)花。主城北面的發(fā)展人群集中、配套集中、商業(yè)也比較集中、交通擁堵，但是南市區(qū)整個(gè)發(fā)展比較好，但存在一個(gè)問(wèn)題，有幾橫幾縱，縱的就是以子午路為主的這條，橫的就是豐園路，我感覺(jué)出現(xiàn)的問(wèn)題就是，那個(gè)收費(fèi)站就像是一個(gè)栓塞，影響了南市區(qū)的發(fā)展。第二個(gè)就是南市區(qū)缺乏一個(gè)商業(yè)中心，如果政府能用五百畝的土地來(lái)打造南市區(qū)的CBD，南市區(qū)發(fā)展會(huì)更好。目前南市區(qū)的樓盤(pán)都可以說(shuō)自己是商業(yè)中心，而這些商鋪都是臨街而建，沒(méi)有所謂的城市綜合體，所以說(shuō)這也是一個(gè)規(guī)劃上的缺陷。從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，早的有陽(yáng)光花園，現(xiàn)在有敏大金麟灣，我覺(jué)得不管是規(guī)劃還是產(chǎn)品做得都非常好。其實(shí)曲靖的很多盤(pán)不亞于昆明，不亞于全國(guó)房地產(chǎn)的好盤(pán)。

曲靖地產(chǎn)相對(duì)而言產(chǎn)品不是很豐富。目前地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等等，而目前曲靖的地產(chǎn)，我覺(jué)得也缺乏一些地產(chǎn)�？偟膩�(lái)說(shuō)，曲靖作為云南的第二大城市，無(wú)論在工業(yè)、產(chǎn)業(yè)等各方面都不錯(cuò)。曲靖在工業(yè)地產(chǎn)上做了一個(gè)探試，我不敢說(shuō)他是失敗的，但至少我覺(jué)得它不成功。就產(chǎn)業(yè)園而言，我覺(jué)得也不是特別理想，那時(shí)買(mǎi)一千多塊一平米，但并不好賣(mài)。所以說(shuō)在許多方面曲靖都存在一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)。

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