樓市供過于求供求比為1.7
在樓市成交量平穩(wěn)中上升的同時，新盤入市的體量同樣大幅上揚，而由此造成的供過于求局面卻讓開發(fā)商后市壓力巨大。從云南房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，1月份，成交量較獲批預(yù)售量多13392.66平米，2月份由于傳統(tǒng)的春節(jié)，開發(fā)商申請預(yù)售證的熱情有所降低，成交量較獲批預(yù)售量多164102.29平米，此后10個月，新增預(yù)售面積均大于當(dāng)月銷售面積。
供求關(guān)系圖
據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1-12月，銷售面積為10238518.11㎡，新增預(yù)售面積17382119.78平米，供求比為1.7，銷售面積與預(yù)售面積相差7143601.67平米，若按2013年每個月平均成交853209.84平米來計算，剩余預(yù)售面積至少夠市場消化8個月，若按2013年最高成交1438258.81平米計算，也夠市場消化5個月。而若在加上此前2010年-2012年剩余預(yù)售面積8980300平米，昆明樓市只消化存量也夠賣至少一年。隨著新項目的不斷面市，未來昆明樓市供應(yīng)量充足。
均價“抑揚頓挫”或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下降
據(jù)中指院公布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，2013年1-12月，昆明房價走勢可用“抑揚頓挫”來形容，整年走勢為先跌后漲再下跌，但總體波動不大。其中1月-6月上半年為連續(xù)下跌趨勢，進入下半年7月-10月為連續(xù)上漲，到了11月、12月又出現(xiàn)連續(xù)下跌。
均價走勢
1月份昆明新建商品房住宅均價為8412元/平米，價格中位數(shù)為8500元/平米，環(huán)比2012年12月住宅均價下跌1.2%。隨后5個月里，每個月以不足1%的跌幅連續(xù)下跌，到了6月份住宅均價為8215元/平米，與年初8412元/平米相比，下跌了197元/平米。7月份開始到10月份，住宅均價連續(xù)上漲，其中8月份環(huán)比漲幅最大，為3.18%，當(dāng)月住宅均價為8573元/平米，但價格中位數(shù)與7月份一樣，都為8500元/平米；到了10月份，住宅均價達(dá)全年最高值，為8609元/平米，此后兩個月價格環(huán)比連續(xù)下跌。
從2013年新建住宅價格走勢來看，均價起伏不定，年末微跌，但值得一提的是，住宅價格中位數(shù)企穩(wěn)，約8500元/平米，2014年樓市價格和銷售走勢或?qū)⒃诜�(wěn)中出現(xiàn)小幅下降。
地產(chǎn)項目建設(shè)平穩(wěn)外來房企1號作品紛紛上市
2012年，昆滇樓市遭遇了五種力量角逐：一線大鱷、本土國企、本土民企、國內(nèi)二線房企以及外資滲透，房企“高帥富”聚首昆滇樓市，中小“屌絲”房企面臨四面楚歌。外來房企扎堆昆滇樓市，給本土房企帶來了挑戰(zhàn)，同時也帶來了機遇。2013年，昆明形成了外來房企與本土房企的競技場，外來房企創(chuàng)新發(fā)展樹品牌，本土房企改革突圍。在外來房企與本土房企互為競爭，互為協(xié)作的同時，昆明樓市掀起了新的人居的生活理念觀。
截至2013年，昆明樓市聚集了萬達(dá)、萬科、保利、中海、綠地、恒大、龍湖等40余家外來全國一線品牌房企，外來房企的到來為昆滇樓市所帶來的新鮮人居觀念在其在昆1號作品中得以呈現(xiàn)。
2013年是外來房企產(chǎn)品首秀的舞臺，并在面市后贏得了市場熱烈的掌聲。除去2012年已經(jīng)面市的中航云璽大宅和萬達(dá)西山廣場，2013年新亮相的首號作品就有近10個。藍(lán)光COCO蜜城3月6日正式亮相，高贈送面積贏得了青睞，雖然均價高達(dá)11961元/平米，但首次開盤仍收獲了銷售率95.2%的好成績；聯(lián)想科技城融科云熙5月18日正式發(fā)布，其全新的科技社區(qū)理念吸引了購房者，6月29日首次開盤銷售率超95%；而以景觀和物業(yè)著稱的龍湖地產(chǎn)，其1號作品龍湖水晶酈城將綠意最大化，良好的景觀規(guī)劃為昆明樹立起生態(tài)住宅標(biāo)桿，首次開盤銷售超80%；此外，以文化地產(chǎn)為主打的保利地產(chǎn)1號作品保利六合、以區(qū)位優(yōu)勢為首選的中海1號作品學(xué)府路8號、以集中式中庭地中海園林景觀刷新北市區(qū)園林風(fēng)格體系的德潤朗悅灣面市后均收獲了不菲的銷售成績。此外，綠地1號作品綠地云都會和綠地香樹花城和招商地產(chǎn)的招商海公館也在2013年亮相，預(yù)計2014年開盤。由此不難想見，接下來的昆滇樓市或許還會有多個大鱷房企“1號”作品面市，屆時昆明的產(chǎn)品線將更加豐富，選擇的余地也更大。
在外來房企紛紛推出1號作品吸金的同時，本土房企也在不斷總結(jié)開發(fā)經(jīng)營，不斷革新突圍。其中最為突出的當(dāng)屬俊發(fā)地產(chǎn)，2013年，俊發(fā)地產(chǎn)俊發(fā)城、俊發(fā)空港城、滇池ONE、金尚俊園等20盤聯(lián)動，產(chǎn)品線涵蓋精品城市住宅、高端住宅、綜合體等，2013年以181億元的銷售成績二度闖進百億榜單，身居41位。在本土企業(yè)中，經(jīng)典地產(chǎn)、官房地產(chǎn)、神州天宇、實力地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)也紛紛以多盤聯(lián)動的營銷模式在市場中角逐、搏殺，并在2013年各項目平穩(wěn)推進。
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