二、城市中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，為商業(yè)地產(chǎn)繁榮提供良好契機(jī)：隨著新型城鎮(zhèn)化逐步推進(jìn)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有望從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動(dòng)，目前國(guó)人的消費(fèi)潛力不容小覷，因此引起了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的興起和發(fā)展，隨著新型城鎮(zhèn)化的逐步深入，商業(yè)地產(chǎn)將大有作為。

首先，城鎮(zhèn)化下的人口紅利為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.7%，還處在加速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)十年至少有約1億人口流入城市。城市人口的進(jìn)一步增加與集聚，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的需求和發(fā)展。

其次，城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)。一方面，城市群的集聚效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)作用。目前我國(guó)大致可劃分為20個(gè)重點(diǎn)城市群，城市群將作為我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的重要形態(tài)，起到區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的引領(lǐng)作用，通過(guò)其集聚和輻射作用促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，城市群的發(fā)展必將因集聚人口和集中資源而大大推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展將極大地推動(dòng)中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)觀念的升級(jí)。

再次，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以產(chǎn)城融合和服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，將促進(jìn)各類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展�！兑�(guī)劃》指出要適應(yīng)居民消費(fèi)需求多樣化，提升生活性服務(wù)業(yè)水平，擴(kuò)大服務(wù)供給，提高服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)特大城市和大城市形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。推動(dòng)特大城市中心城區(qū)部分功能向衛(wèi)星城疏散，強(qiáng)化大中城市中心城區(qū)高端服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、信息中介、創(chuàng)意創(chuàng)新等功能。這就要求對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，提升商業(yè)業(yè)態(tài)等級(jí)，完善城市配套功能，通過(guò)對(duì)舊城的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。這些都為大中城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮提供良好機(jī)遇。

三、中小城鎮(zhèn)放開(kāi)戶籍限制，中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來(lái)機(jī)遇期：《規(guī)劃》提出推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想之一就是以城市群為主體形態(tài)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。這就意味著要構(gòu)建科學(xué)合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學(xué)布局，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接，與資源環(huán)境承載能力相適應(yīng)。

為了促進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)的順利落戶，《規(guī)劃》提出了差異化的城市落戶政策。《規(guī)劃》指出，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)等為前置條件，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)城區(qū)人口50萬(wàn)—100萬(wàn)的城市落戶限制，合理放開(kāi)城區(qū)人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的大城市落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬(wàn)以上的特大城市人口規(guī)模。大中城市可設(shè)置參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限的要求，但最高年限不得超過(guò)5年。特大城市可采取積分制等方式設(shè)置階梯式落戶通道調(diào)控落戶規(guī)模和節(jié)奏。

同時(shí)，《規(guī)劃》還提出要加快發(fā)展中小城市。把加快發(fā)展中小城市作為優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的主攻方向，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)資源布局引導(dǎo)，提升質(zhì)量增加數(shù)量。重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展成為中小城市。培育壯大陸路邊境口岸城鎮(zhèn)，完善邊境貿(mào)易、金融服務(wù)、交通樞紐等功能，建設(shè)國(guó)際貿(mào)易物流節(jié)點(diǎn)和加工基地。

《規(guī)劃》也提出有重點(diǎn)地發(fā)展小城鎮(zhèn)，特別是大城市周邊的重點(diǎn)鎮(zhèn)，要加強(qiáng)與城市發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃與功能配套，逐步發(fā)展成為衛(wèi)星城。發(fā)展具有特色資源、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的小城鎮(zhèn)，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，培育成為文化旅游、商貿(mào)物流、資源加工、交通樞紐等專業(yè)特色鎮(zhèn)。

由此可見(jiàn)，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是大中小城市和小城鎮(zhèn)互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將逐步提高中小城鎮(zhèn)的未來(lái)發(fā)展地位。中小城鎮(zhèn)將成為大城市與農(nóng)村之間的重要聯(lián)系紐帶，緩解在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的資源匱乏、房?jī)r(jià)高漲、空心村等矛盾，同時(shí)也將通過(guò)吸納農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。

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