瀏覽昆明樓市版圖不難發(fā)現(xiàn)，前幾年春城的東市區(qū)一直都是安靜的“沉睡”著，而近幾年隨著區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展以及政府對道路的規(guī)劃，東市區(qū)的樓市也隨之好轉(zhuǎn)。環(huán)線改造建設和新的道路規(guī)劃讓這里的樓盤也逐步駛?cè)肓丝燔嚨�。政府在城市基礎設施上不斷完善，開發(fā)商的介入、新樓盤的建設將為昆明東市區(qū)樓市帶來更好的發(fā)展前景。
隨著東市區(qū)的逐漸成熟，這個依托完善周邊配套的區(qū)域?qū)⒅饾u被喚醒。目前，東市區(qū)樓市正在向著城市化高速化發(fā)展，東市區(qū)將更好地發(fā)揮優(yōu)勢，將區(qū)域居住、商業(yè)、旅游等功能不斷完善，成為一塊真正的價值洼地。
在昆明快速路網(wǎng)，或?qū)崿F(xiàn)“4環(huán)17射”調(diào)整提升為“4環(huán)25射”的規(guī)劃中，“貴昆路快速路局部改線接東三環(huán)”的目的在于：“避免原來接入昆石高速帶來的交通過度集中，也使東市區(qū)擁有更便捷的對外出口�！�
盡管此條路網(wǎng)改造更多涉足昆明主城區(qū)三環(huán)外圍區(qū)域。但隨著城市的不斷擴容，這樣的路網(wǎng)規(guī)劃，或也將在避免原來接入昆石高速帶來的交通過度集中的同時，為便捷的東城助力，或?qū)⑦_到暢連昆明地產(chǎn)世博板塊、東南板塊的新突破。
而就整個局部改線快速可能涉及區(qū)域來看，最值得關(guān)注的區(qū)域是昆明的東市區(qū)板塊，就目前來看，它是昆明主城范圍內(nèi)，還未形成大面積開發(fā)區(qū)域或地產(chǎn)企業(yè)拿地區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模地塊供應，卻早有傳聞；不僅如此，據(jù)日前官方渠道公布的資料顯示：目前區(qū)域內(nèi)有大型的國有開發(fā)企業(yè)在進行一級土地開發(fā)，即昆明東連接支線片區(qū)土地一級開發(fā)項目，預計未來幾年可供應地塊在1.5萬畝左右，地塊整理投資近百億元；不僅如此，在整個東市板塊中，地產(chǎn)企業(yè)還正在發(fā)掘一個“黃金區(qū)域”，那就是東白沙河區(qū)域，目前該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)匯聚了萬科、銀海、諾仕達等實力地產(chǎn)企業(yè)，力促白沙河片區(qū)快速發(fā)展，亦成為東市板塊最熱門的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。
隨著貴昆高速或局部改接東三環(huán)，東市、世博、東南地產(chǎn)板塊或?qū)⒂瓉砣碌陌l(fā)展機遇。而這些即將迎來新的地產(chǎn)開發(fā)機遇的區(qū)域，在2014年，即過去的8個多月里，他們的地塊供應如何？
現(xiàn)狀
逐漸從平靜走入購房者的視野
如今昆明東市區(qū)樓盤林立，大量的優(yōu)質(zhì)樓盤接連面市，隨著政策和交通道路的完善，目前厚積薄發(fā)的昆明東市區(qū)已經(jīng)加入了昆明樓市的區(qū)域格局戰(zhàn)中，將逐步改變“南北之爭”的局面。近兩年，東市區(qū)已有中國水電金檀、耀興·楓丹白露、圣世一品、慢哉、恒大雅苑等十余個知名房企和優(yōu)質(zhì)樓盤，在商品住宅成交套數(shù)排名上東市區(qū)的份額也在逐漸增加。
東白沙河片區(qū)作為整個昆明東市區(qū)的核心板塊，其擁有東部汽車客運站、東部公交樞紐站、地鐵6號線至長水機場、東三環(huán)繞城高速等交通樞紐綜合因素。成為昆明主城連接曲靖、紅河、文山、石林、宜良等多個省內(nèi)城市的重要通道，其日均1.6萬人次的客流，更讓東市區(qū)活力倍增。加上零換乘的東部公交樞紐站K9、22、50、60、193、194、902、906等十余條公交線通達市區(qū)。地鐵6號線直達長水機場，就交通區(qū)位條件來說，東市區(qū)，尤其東白沙河片區(qū)，成為長水機場首席戰(zhàn)略配套也足夠自信。隨著多個省內(nèi)外知名開發(fā)商進入，目前新建的多個項目，都爭相打出了長水機場配套設施、水岸社區(qū)、公園物業(yè)、東市區(qū)商圈核心等標簽。據(jù)最新片區(qū)規(guī)劃，東市區(qū)的商業(yè)配套，不斷出現(xiàn)國際五星酒店、麥當勞等國際一線品牌，一個區(qū)域的價值逐步展現(xiàn)。
該區(qū)域優(yōu)越的地理位置、逐漸完善配套、較高的性價比，以及優(yōu)秀的工程質(zhì)量，讓近期開盤的項目均贏得賓客的一致好評。繼地鐵1、2號線正式運營，掀起昆明“地鐵物業(yè)熱”之后，昆明地鐵6號線二期工程的動工建設，將為東市區(qū)的發(fā)展帶來機遇。地鐵6號線建成將迎來東市區(qū)新一輪的“地鐵物業(yè)熱潮”。
供應量
上半年多盤入市供應量給力
2014上半年各片區(qū)獲批預售面積東市區(qū)1519943.21㎡，占上半年總預售面積的16%。東市區(qū)上半年9項目獲得預售證16張。最讓人關(guān)注的是長水航城獲得7張預售許可證，成為上半年獲批預售證最多的項目。
上半年獲批預售面積量排名前幾名的項目均來自東市區(qū)。第一名的長水航城在2014上半年可謂是樓市大贏家。長水航城上半年獲得7張預售許可證，獲批面積765750.52㎡，無論是預售證數(shù)量還是獲批預售面積上都穩(wěn)穩(wěn)奪得上半年第一。長水航城銷量之所以大最主要的是因為有團購來內(nèi)部消化，蓄客工作早已做好，就只等預售證獲批就立馬將銷售房源進行網(wǎng)上備案。因此長水航城的預售證獲批與商品房銷售備案基本上同步，無論是預售證還是成交量都呈現(xiàn)迅速攀升的狀態(tài)。第二名圣世一品獲得一張預售證，但是面積卻很大，有379407.03㎡。根據(jù)項目的行政審批公示，可以了解到項目申報指標中總建筑面積是380797.63平方米，今年所獲批的預售面積已經(jīng)與原規(guī)劃的總建筑面積相差不大，因此可以推斷該項目一次性地獲得了預售許可。
成交量
輕松拿下2014年商品房銷售冠軍
今年上半年，長水航城以4324套的成交量坐穩(wěn)上半年昆明樓市的銷售冠軍，長水航城作為東市區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)“兩區(qū)一帶”規(guī)劃中的承上啟下的核心樞紐，是空港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)距航站樓最近，體量最大、市政配套最完善、交通最便利的空港新城。目前，整個東市區(qū)的商鋪、寫字樓以及住宅上半年的成交量都有所增加。據(jù)興隆地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉松介紹，東市區(qū)目前在售樓盤約有10余個，上半年成交量隨著政府政策的利好有所上升，成交率較去年有明顯的上升趨勢。
租售情況
價格有優(yōu)勢租房市場火爆
此前，東市區(qū)就被譽為“最具昆明感覺的地方”，交通的完善、新城的崛起以及新機場的建設，都為東市區(qū)帶來了前所未有的發(fā)展契機，各大開發(fā)商紛紛以此為由大做文章。
目前，昆明東市區(qū)住宅均價在8000元/㎡左右，更有圣世一品、瀚林瀾山等新盤，價格相對較低的在售項目。寫字樓和商鋪方面，東市區(qū)寫字樓均價在12000-14000元/㎡左右，但整體體量較少。商鋪相比其他區(qū)域也有價格低，具有發(fā)展?jié)摿Υ蟮奶攸c。比較來看，東市區(qū)可以說是昆明低密度高品質(zhì)區(qū)域的典范，業(yè)態(tài)以住宅為主，缺少城市綜合體、商業(yè)中心項目。價格較其他區(qū)域也低很多，逐漸受到購房者的青睞。
該區(qū)域的租房方面，以3室2廳1衛(wèi)的戶型為例，租金價格約在1500-2200元/月左右，一些設施相對完善的老小區(qū)是近期租房的熱門區(qū)域，如金沙小區(qū)、大樹營片區(qū)、關(guān)上以及世博園板塊。
業(yè)內(nèi)點評
東市區(qū)前景無法預估
興隆地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉松：東市區(qū)不是昆明樓市發(fā)展較好的區(qū)域，但卻是目前房地產(chǎn)方面現(xiàn)狀改變最明顯的區(qū)域。昆明西、南、北三個區(qū)域近幾年都有較好的發(fā)展，但是東市區(qū)因為交通通達性的改善，也促進了整個區(qū)域的發(fā)展。道路的規(guī)劃是對城市發(fā)展的印證，交通的發(fā)展對區(qū)域發(fā)展起到利好作用。東市區(qū)現(xiàn)在以住宅為主，而商業(yè)項目基本屬于空白狀態(tài)，加上目前東市區(qū)土地供應量較大，東市區(qū)將作為一塊價值洼地影響昆明房地產(chǎn)開發(fā)，未來開發(fā)商將會以填空的形式補缺東市區(qū)的餐飲、購物等商業(yè)地產(chǎn)，使東市區(qū)生活配套得以完善。近幾年北市區(qū)開發(fā)火熱，但市場價值已經(jīng)基本放出，而東市區(qū)隨著政策和交通規(guī)劃的完善，將帶來更高的價值和價格方面的提升。
業(yè)內(nèi)人士楊先生：交通作為一個區(qū)域發(fā)展的重要要素，影響著區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟，同樣影響區(qū)域內(nèi)購房者對區(qū)域樓盤的購買。相信隨著東市區(qū)城市路網(wǎng)的規(guī)劃和城市地鐵的建設，未來東市區(qū)的樓市將逐步恢復、繁榮，房價也會有所上升，道路的通達性提升必然會為東市區(qū)發(fā)展帶來貢獻。
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