易憲容：房地產靴子何時落地？

國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦日前表示，中國經(jīng)濟由高速增長向中高速增長的轉換過程還沒有完成，中高速增長的底尚未探明，在此之前經(jīng)濟下行的壓力始終會存在。在他看來，過去中國經(jīng)濟高增長主要靠投資和出口拉動，投資中基礎設施投資和房地產投資又占大頭，因此，中國的高投資要下來，就要三只靴子落地，即基礎設施、房地產和出口三只靴子要落地。

從三只靴子現(xiàn)狀看，兩只已經(jīng)落了下來。出口增速動輒20%以上的時代已經(jīng)過去，當前出口增速僅有7%的水平，今后幾年基本上會維持在這個水平上。而基礎設施投資高峰期是2000年左右，最近幾年實際比重在逐步降低�，F(xiàn)在面臨的第三只靴子，房地產靴子何時落地？只有房地產靴子落地了才能找到未來中國經(jīng)濟增長的底線，或中國經(jīng)濟增長探底，否則經(jīng)濟增長壓力存在。在他看來，房地產靴子落地估計就在一兩年內。當高投資落位以后，未來中國經(jīng)濟增速或穩(wěn)定在6%左右。

對于劉世錦副主任這段話，其實最為核心的是兩個問題，一是早幾年國內經(jīng)濟高速增長已經(jīng)不可持續(xù)了，因此當前經(jīng)濟增長速度向下調整不僅是整個領導層的共識，也是當前國內經(jīng)濟的常態(tài)。市場根本就用不著刻意認為經(jīng)濟增長沒有達到多少速度就有多少壓力；二是未來國內經(jīng)濟增長下行的底部在哪里，什么時候出現(xiàn)？出口及投資已經(jīng)給出明確的答案，而不確定的因素主要在于房地產市場，即房地產靴子在什么時候落下。也就是說，當前正在進行房地產市場周期性調整有多久，其深度又在哪里？他給的答案是在兩年內，但調整的深度則沒有答案。

其實，劉世錦副主任“房地產靴子落地”的比喻，給當前的房地產市場一個清楚明確的信號（因為劉世錦作為國家最高層的經(jīng)濟顧問，他這些話不僅是講給市場聽的，也是講給習近平總書記聽的）。首先，對于當前國內房地產市場的周期性調整，它是當前國內房地產市場發(fā)展一種趨勢，是市場力量使然的客觀存在，而不是政府房地產政策的結果。因此，中央政府只是會順應其趨勢，而不會由于這種周期性調整再出臺政策干預之。同時，對于地方政府對這種房地產市場周期性調整人為干擾，中央政府知道這種人為干擾實際上能夠起到作用是十分有限的。這就是為何中央政府對地方政府對房地產市場的周期性調整的人為干擾會默許的關鍵所在。

其次，當前國內的房地產市場周期性調整是一個漸進的過程，它并非一蹴而就的。既然房地產市場調整是一個過程（劉世錦認為兩年可以完成），那么要確定國內房地產市場調整在何時完成是相當不容易的。因為，住房作為不動產，它沒有全國統(tǒng)一的市場，而是分割為無數(shù)個不同的市場。不僅現(xiàn)在不同市場的泡沫程度不一樣，而且不同市場的調整速度也會不一樣。這就使得國內不同房地產市場的周期性調整的時間及深度都會不一樣。因此，國內不同房地產市場的周期性調整會在多長的時間完成、不同市場的調整深度如何都是相當不確定的。估計這些還得根據(jù)國內外經(jīng)濟形勢的變化走一步看一步，或房地產靴子何時落地是不確定的，但國內房地產市場的周期性調整不會停下是一定的。而這種房地產市場的周期性調整既有產品結構調整，也有房地產市場的價格全面回歸理性。

第三，去除房地產作為宏觀調控的工具性十分明顯。我們可以看到，前十幾年國內房地產市場之所以會越是調控，房地產市場發(fā)展越是火熱；越是調控，房地產市場價格越是飚升。何也？核心的問題就是政府把房地產作為宏觀經(jīng)濟增長的調控工具及投資者賺錢之工具。也就是說，如果經(jīng)濟增長過熱，就用房地產宏觀調控政策壓一壓，以此來降低經(jīng)濟增長速度；如果經(jīng)濟增長放緩，又通過政策鼓勵房地產投資來拉抬經(jīng)濟增長。劉世錦的講話中就是要改變這種觀念，讓房地產業(yè)僅是一種滿足民眾基本生活需求的行業(yè)。這也意味著當前的房地產市場要全面地轉型為居民消費為主導的市場，而不是少數(shù)人賺錢之工具。

總之，房地產靴子何時落地，盡管劉世錦給出了時間表，實際上是相當不確定的。不過，房地產靴子落地，不僅意味著找到中國經(jīng)濟增長速度的底部，更為重要的是意味著要求當前房地產市場全面轉型，要求房地產市場價格回歸理性，否則房地產靴子如何能夠落地？中央政府對此已經(jīng)有了明確的態(tài)度。

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