觀點(diǎn)指數(shù) 新政落地，一二手房走勢(shì)不一 2023年8月31日，深圳實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，較8月份同期增長(zhǎng)12.51%；一手住宅成交813套，較8月份同期下降27.73%。

供需錯(cuò)配，去化周期拉長(zhǎng)3個(gè)月 新計(jì)劃入市的住宅面積相較上一季度環(huán)比上升12.12%，套數(shù)環(huán)比上升14.84%。新建商品住宅成交22.28萬(wàn)平方米（2199套），同比下降17.85%。截至8月底，深圳市新房住宅庫(kù)存464.79萬(wàn)平方米，去化周期約16個(gè)月（比上一個(gè)報(bào)告期延長(zhǎng)3個(gè)月）。

地塊分化，溢價(jià)率下滑2.44% 深圳第二批次土拍共成交7宗地塊，成交價(jià)231.74億元，總建面76.49萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率7.69%。本次土拍，福田、羅湖等中心區(qū)域地塊缺席，非中心區(qū)域成為新房土地供應(yīng)的主要來(lái)源。第二批與第一批相比，溢價(jià)率下滑2.44%。

新政落地，一二手房走勢(shì)不一

2023年8月31日，深圳實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

該政策實(shí)行后，二手房掛盤(pán)量上升明顯。據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，9月11日-9月15日，深圳全市共有56119套有效二手房源在售，較前一周（9月4日-9月8日）增加1153套，相比于第一周（8月28日-9月1日）增加2684套。

不過(guò)，一手住宅與二手住宅走勢(shì)不一。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，較8月份同期增長(zhǎng)12.51%；一手住宅則成交813套，較8月同期下降27.73%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新政發(fā)布后業(yè)主出售意愿增強(qiáng)，二手房源供給增加，讓新房成交有所分流，而新推出的人才房亦帶來(lái)同樣的影響。期內(nèi)，深圳有三個(gè)人才房項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)，分別是前海深業(yè)云海灣、光明深業(yè)頤瑞府和御棠上府，吸引眾多家庭進(jìn)行申購(gòu)。

從成交層面來(lái)看，新政的出臺(tái)暫未給新房市場(chǎng)帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效果，未來(lái)走勢(shì)需待政策效能持續(xù)釋放后觀察。

值得關(guān)注的還有8月1日開(kāi)始實(shí)施的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，該規(guī)定指出共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià)約為市場(chǎng)價(jià)格的一半，產(chǎn)權(quán)為政府與購(gòu)房人共有，其中個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額最低為50%，五年后可自由買(mǎi)賣(mài)。配售對(duì)象主要是符合條件的深圳市戶籍居民。

共有產(chǎn)權(quán)住房配售建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按照符合條件的家庭人口數(shù)確定：3人（含3人）家庭或者單身居民為65平方米左右，4人或以上家庭為85平方米左右。建筑面積85平方米左右的房源，也可以根據(jù)實(shí)際情況面向3人家庭配售。此外，港澳臺(tái)居民可作為有深圳戶籍家人的共同申請(qǐng)人參與申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房，不受戶籍限制。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這是深圳市加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度的一項(xiàng)舉措。

另外，近日市場(chǎng)比較關(guān)注的是，關(guān)于“深圳離婚買(mǎi)房追溯3年限制取消”的消息。深圳市住房公積金管理中心工作人員9月18日回復(fù)稱“原本離異三年內(nèi)肯定要追溯，但現(xiàn)在政策確實(shí)在優(yōu)化，即離婚后只要他們重組了家庭，無(wú)論是否再婚或復(fù)婚，我們不再追溯其此前離異時(shí)的情況，會(huì)按現(xiàn)有家庭實(shí)際擁有房屋的套數(shù)，去審核他們的購(gòu)房資格。但離婚后的單身人士購(gòu)房，仍要追溯其離異前的房產(chǎn)套數(shù)情況�！�

上述工作人員還表示，“相關(guān)政策目前仍在前期優(yōu)化當(dāng)中，還未發(fā)布具體政策，因此當(dāng)前購(gòu)房資格的審核仍要以具體審核結(jié)果為準(zhǔn)，但如果不著急可以再等等，等具體政策出臺(tái)�！�

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這對(duì)離異人士重新組建家庭的購(gòu)房認(rèn)定做了一定程度的放寬。但由于具體政策沒(méi)有出臺(tái)，在執(zhí)行層面仍需要時(shí)間。

供需錯(cuò)配，去化周期拉長(zhǎng)3個(gè)月

三季度計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目34個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為173.49萬(wàn)平方米，套數(shù)16984套，其中，住宅面積147 萬(wàn)平方米（同比下降15.64% ） ，套數(shù)14957 套（同比下降14.62%）。相比上一季度計(jì)劃入市的住宅面積，環(huán)比上升12.12%，套數(shù)環(huán)比上升14.84%。

深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)有34張預(yù)售證公布，其中住宅套數(shù)為17599套，面積169.22萬(wàn)平方米。

從區(qū)域來(lái)看，龍華（35.9萬(wàn)平方米）、光明（32.08萬(wàn)平方米）、寶安（26.45萬(wàn)平方米）供應(yīng)面積較多，中心區(qū)域福田、羅湖較少。從開(kāi)發(fā)商主體來(lái)看，民企住宅取證項(xiàng)目面積為100.01萬(wàn)平方米，套數(shù)為10162套，屬于供應(yīng)主體。國(guó)央企住宅取證項(xiàng)目面積為61.26萬(wàn)平方米，套數(shù)為6723套。

8月深圳新建商品房成交為28.31萬(wàn)平方米（2601套），同比下降30.80%；其中新建商品住宅成交為22.28萬(wàn)平方米（2199套），同比下降17.85%。8月成交幾乎跌到1月份數(shù)據(jù)，也是近三年來(lái)的新低。2020年-2022年三年的8月份新建住宅成交套數(shù)分別為4076套、5885套、2651套。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，8月屬于傳統(tǒng)淡季，成交新低是疊加了市場(chǎng)低迷，需求不振，房企暴雷等多重因素影響，導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足。

從區(qū)域來(lái)看，8月份寶安、龍崗、龍華成交面積最多。在11個(gè)區(qū)中，8月有10區(qū)成交面積存在不同程度的下滑，僅有光明維持正增長(zhǎng)。光明網(wǎng)簽20783.24平方米，環(huán)比增長(zhǎng)86.93%。

截至8月底，深圳市新房住宅庫(kù)存464.79萬(wàn)平方米，去化周期約16個(gè)月（比上一個(gè)報(bào)告期延長(zhǎng)3個(gè)月）。

期內(nèi)，受二手房成交和人才房的分流，新房成交量短期或難上升。不過(guò)少許剛需住房獲得較多的青睞。

值得關(guān)注的兩個(gè)西部剛需盤(pán)，鴻榮源珈譽(yù)府于今年7月初首開(kāi)完成銷售金額約60億元，是今年深圳樓市幾個(gè)熱銷的項(xiàng)目之一。鴻榮源珈譽(yù)府二期加推首日去化超7成，攬金超27億。同期，中糧悅章鳳凰里完成去化超過(guò)8成，超300套。更早前的2015年，中糧鳳凰里首開(kāi)即售罄，當(dāng)日單盤(pán)攬金18.45億元。

二手房方面，8月深圳二手商品房成交28.44萬(wàn)平方米（3032套），同比+0.08%；其中二手商品住宅成交23.07萬(wàn)平方米（2422套），同比+0.16%。9月4日至9月10日，深圳全市二手房 (含自助)錄得簽約810套，環(huán)比增長(zhǎng)26.4%；9月11日至9月17日二手房 (含自助)錄得簽約892套，環(huán)比增長(zhǎng)10%，二手房錄得持續(xù)回升。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，新建和二手住宅成交量增長(zhǎng)率短期內(nèi)呈現(xiàn)明顯的分化，隨著市場(chǎng)活躍度回升，預(yù)計(jì)分化會(huì)縮小。

地塊分化，溢價(jià)率下滑2.44%

報(bào)告期內(nèi)，深圳第二批次土拍共成交7宗地塊，成交價(jià)231.74億元，總建面76.49萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率7.69%。拿地企業(yè)仍以國(guó)央企為主。

本批次一共掛牌10宗，成交的7宗里有4宗溢價(jià)；3宗底價(jià)成交，終止出讓1宗，2宗流拍。其中，原定競(jìng)拍的龍華大浪A839-0292地塊最后終止出讓。該地塊出讓面積約3.38萬(wàn)平方米，建筑面積15.94萬(wàn)平方米，掛牌起價(jià)25.79億元。而龍崗G02309-0008、G02309-0009兩宗地塊無(wú)企業(yè)報(bào)價(jià)而流拍，合計(jì)建面12.4萬(wàn)平方米。

第二批與第一批相比，溢價(jià)率下滑2.44%，甚至低于去年的四個(gè)批次。流拍率亦是最近六個(gè)批次中最高的一批，深圳土拍市場(chǎng)熱度有所下滑。

本次土拍福田、羅湖等中心區(qū)域地塊缺席，非中心區(qū)域成為新房土地供應(yīng)的主要來(lái)源。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，供應(yīng)地塊區(qū)位分化，拉低了整體溢價(jià)率水平。

值得關(guān)注的是，龍崗區(qū)寶龍街道G02315-0028地塊為深圳土拍首宗出讓的三類宅地。與二類居住用地所采取的“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則不同，三類居住用地采取“單限單競(jìng)+搖號(hào)”的方式，即：限地價(jià)、競(jìng)地價(jià)，達(dá)到最高限制地價(jià)后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

期內(nèi)，最熱地塊是中海以封頂價(jià)125.32億元+自持58500平方米競(jìng)得的南山區(qū)沙河街道T207-0060深圳灣超總宅地。該地塊商品房限售均價(jià)133300元/平方米，溢價(jià)率14.99%，是深圳土拍歷史上總價(jià)第8、純居住宅地第1的地塊。

這塊地周圍有中信紅樹(shù)灣、萬(wàn)科瑧灣匯公寓等熱銷項(xiàng)目，并與紅樹(shù)西岸、中信紅樹(shù)灣以及三所學(xué)校（深圳市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、深圳市華僑中學(xué)和深圳市海濱實(shí)驗(yàn)小學(xué)）相近，優(yōu)質(zhì)的教育配套加持，預(yù)計(jì)項(xiàng)目上市后去化可觀。

城市更新方面，期內(nèi)深圳市披露已累計(jì)改造769個(gè)老舊小區(qū)，居民約26.5萬(wàn)戶。據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計(jì)，深圳現(xiàn)階段共有1622個(gè)符合要求的老舊小區(qū)，且存在多種改造需求。

目前，在已改造的769個(gè)老舊小區(qū)中，基礎(chǔ)類改造有683個(gè)、完善類改造有58個(gè)、提升類改造有30個(gè)。該類綜合整治主要以政府為主導(dǎo)，企業(yè)更多是扮演乙方的角色。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，三季度錄得24個(gè)城市更新項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，相比上一個(gè)季度增加4個(gè)。從區(qū)域來(lái)看，龍華、龍崗、南山錄得的城更動(dòng)作較多，其中涉及居住功能更新項(xiàng)目的有17個(gè)。

期內(nèi)，一些城市更新項(xiàng)目亦有不少進(jìn)展。其中，華聯(lián)控股深圳南山城更計(jì)劃調(diào)整獲批，調(diào)整后的更新方向?yàn)榫幼�。萬(wàn)科深圳坂田舊改項(xiàng)目公示，規(guī)劃有超26萬(wàn)平方米的住宅。新世界中國(guó)光明食品廠項(xiàng)目規(guī)劃公示。天健集團(tuán)積極推進(jìn)羅湖金翠舊改。灣區(qū)產(chǎn)融旗下深圳龍崗岳湖崗舊改規(guī)劃公示，規(guī)劃容積超45萬(wàn)平方米。

而在9月11日，卓越集團(tuán)位于南山區(qū)中心地段的南新北項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)交地，項(xiàng)目可售貨值約60億元。這是繼8月30日龍華赤嶺頭一項(xiàng)目成功交地后不久又獲得的一個(gè)項(xiàng)目。

此外，今年以來(lái)卓越集團(tuán)在深圳的多個(gè)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目陸續(xù)獲得重大進(jìn)展。6月，中標(biāo)寶安沙井民主項(xiàng)目，鹽田橋東項(xiàng)目一期、大鵬譚屋圍項(xiàng)目成功交付；8月，龍華賴屋山土地整備項(xiàng)目一期獲留用地批復(fù)；9月初，坪山湯坑項(xiàng)目順利舉行回遷選房活動(dòng)。

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