觀點指數(shù) 今年年初，房企推盤的熱情高漲，所推項目的質量也相對更高，這也推動了市場結構性“小陽春”現(xiàn)象的出現(xiàn)。
而這種現(xiàn)象的前提條件，則是過去兩年房企獲取項目的區(qū)域集中化，京津冀、長三角、大灣區(qū)的核心城市是主要的標的城市。
2023年7月3日，建發(fā)在佛山強勢拿地，摘得大瀝河西黎邊地段一宗商住地以及大瀝鎮(zhèn)岳利沙地段桂和路以東、佛山水道以北地段01-07宗地,總地價接近36億元。
前者最終的成交價為26.56億元，溢價率51.2%，折合樓面價約24350元/㎡；后者最終成交價9.38億元，溢價率23.7%，折合樓面價約21036元/㎡。
目前，上述項目均已開放樣板間，河西黎邊項目名稱定為建發(fā)燈湖縵云，佛山水道項目名稱定為建發(fā)燈湖天峯。
在廣州、深圳項目拓展難度較大的情況下，建發(fā)選擇從中心城市周邊入手，加大在大灣區(qū)的布局。
佛山“基地”
從建發(fā)目前在大灣區(qū)的整體項目情況來看，佛山是其重要的布局城市。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，今年建發(fā)在佛山將有4個項目可供銷售，分別為建發(fā)德信三堂院、建發(fā)融創(chuàng)雅居樂和璽以及即將開盤的建發(fā)燈湖天峯和建發(fā)燈湖縵云。
而建發(fā)在大灣區(qū)的其他項目分別有深圳的璟悅軒公寓、廣州的九龍倉央璽和明珠灣璽、珠海的建發(fā)央璟和建發(fā)悅璽、東莞建發(fā)縵云、江門的玖云府和新會和璽。
對比其在大灣區(qū)其他城市的貨源，佛山的份量顯然更重。
據(jù)了解，即將開盤的燈湖天峯和燈湖縵云項目主推改善性的大面積戶型，有別于此前佛山的布局項目單戶面積低于144平方米，此次兩個項目中最大的戶型面積達到320平方米。
其中，燈湖天峯規(guī)劃總戶數(shù)328戶，戶型面積主推131至151平方米，另外有少量240平方米的大平層，吹風價最低3.7萬元/平方米，而較早前為3.5萬元/平方米，意味著建發(fā)對項目的銷售比較有信心，當然實際售價需要等開盤時揭曉。
燈湖縵云規(guī)劃總戶數(shù)495戶，戶型面積主推190至235平方米，此外亦涵蓋170至310平方米的大平層，吹風價最低4.8萬元/平方米。據(jù)了解，燈湖縵云采用的建筑風格是建發(fā)力推的新中式風格。另外，還做了一些迎合本土購房者的設計，例如運用風水學對7棟住宅進行整體排布，連成“北斗七星”，帶有吉祥的象征；打造的下沉式圓形會所則有“聚寶盆”的寓意。從這些講究風水的設計可以看出，建發(fā)找到了在產品設計上符合當?shù)刭彿空咂玫奈c。
同時，項目本身良好的景觀資源和區(qū)位也可以為項目帶來不少的關注度。
當然，這并不意味著項目的必然成功，實際要以開盤后的銷售情況來評價。
觀點指數(shù)認為，建發(fā)在大灣區(qū)的項目操盤能力仍處在鍛煉和成長的過程中。
“鎩羽”往事
2023年末，建發(fā)在東莞的另一個“縵云”項目開盤。東莞縵云是建發(fā)在2023年6月28日以15%的溢價率、總價14.6億元在17家房企中通過終次報價競得的，樓面價25999元/平方米。該價格刷新了當時南城街道的樓面價記錄。
據(jù)了解，東莞縵云產品為128至181平方米的平層戶型，首推3號樓和5號樓，合計186套房源，開盤均價較備案價格有一定折讓，實際均價約為4.6萬元/平方米，最低4.35萬元/平方米。
開盤后，項目并未發(fā)布銷售喜報，成交效果或不太理想。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至4月2日，東莞縵云已認購（含備案、簽約等）132套，可售貨源54套，去化率71%，整體去化效率不算差。
但從價格來看，目前“建好房”小程序顯示東莞縵云均價為4萬元/平方米，較開盤時的均價有超過10個百分點的下降，而目前銷售的貨源仍是開盤時的那一批。
此外，東莞縵云曾推出首付分期的銷售政策，一定程度上透露出對銷售進度的焦慮。一方面，項目本身占地面積僅1.8萬平方米，與改善需求不太契合；另一方面，項目位置距離西平西站商圈、東莞主城區(qū)等核心片區(qū)有一定距離，不具備區(qū)位優(yōu)勢。
在更早之前，建發(fā)便有在大灣區(qū)布局。2017年12月，建發(fā)首入廣州，斥資40億元競得廣州白云區(qū)石井鎮(zhèn)石潭路444號地塊，溢價率37.3%，樓面價29952元/平方米。2019年3月，建發(fā)九龍倉央璽開盤，同樣定位為新中式風格及改善戶型。
據(jù)了解，建發(fā)九龍倉央璽共規(guī)劃1050戶，盡管首次開盤熱度較高，但后續(xù)銷售乏力，銷售周期已超過5年。目前，該項目已進入現(xiàn)房銷售階段，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至4月1日，建發(fā)九龍倉央璽尾盤剩余43套住宅未網(wǎng)簽。
事實上，除了建發(fā)以外，許多外來房企也希望進入大灣區(qū)，包括這兩年已成功落子的國貿地產、湖北聯(lián)投、武漢城建、南通亞倫等。
但要適應大灣區(qū)房地產市場環(huán)境則需要一定過程。
一方面，大灣區(qū)是目前城市更新推進速度最快、范圍最廣的地區(qū)之一，許多企業(yè)通過城市更新可以獲得優(yōu)質和充足的土地儲備，這些地塊可能有著招拍掛項目難以匹敵的區(qū)位和成本。另外，熟悉本地市場的企業(yè)也可以通過勾地獲得優(yōu)質的項目。
另一方面，大灣區(qū)購房者的關注點和側重點與其他地方存在不少差異，例如，在房屋“坐北向南”的問題上，本地購房者并不會有太多執(zhí)念，但在性價比、戶型實用率、屋內格局、風水等方面有很多講究。對于不熟悉本土環(huán)境的企業(yè)來說，要適應市場，打造出“爆款”產品并不是一件簡單的事。
從近期許多外來房企拿地，到建發(fā)在大灣區(qū)的多次嘗試，可以看出，大灣區(qū)房地產市場存在著不少機會，房企也希望可以實現(xiàn)對這片土地的深耕。多年前，華潤和萬科也曾被認為是“過江龍”，如今已經(jīng)在市場上占據(jù)重要的地位。在新的一輪地產周期中，或許會有新的房企實現(xiàn)本土化，值得拭目以待。
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