房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的“狼”可能真的來了。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有55個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。從變動(dòng)情況看，貴陽漲幅最高，為0.2%，杭州下跌最大，為1.8%。在此背景下，武漢、蘇州、�？�、溫州、杭州等地已經(jīng)被證實(shí)開始有條件放松限購政策。從現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價(jià)大幅上漲的大背景已經(jīng)不復(fù)存在，因此房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策必須發(fā)生變化。
樓市“后限購時(shí)代”考驗(yàn)才剛開始
近來，樓市松綁限購“蔚然成風(fēng)”。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前全國已有23個(gè)城市不同程度地松動(dòng)限購，占所有46個(gè)實(shí)施限購城市的一半。從樓市調(diào)控角度看，“去行政化”無疑是較科學(xué)的決策，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，解除“限購令”不能一勞永逸地解決問題。在市場形態(tài)發(fā)生劇變的“后限購時(shí)代”，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、消除土地財(cái)政依賴將是各級政府面臨的更大考驗(yàn)。
過去幾年，“限購令”一直被視為樓市調(diào)控的標(biāo)志性政策。2011年以來，樓市從“短缺時(shí)代”過渡到“過剩時(shí)代”，一定程度上得益于限購政策的“以時(shí)間換空間”。時(shí)至今日，對于北、上、廣、深等供需關(guān)系仍緊張、投機(jī)和投資欲望強(qiáng)烈的城市來說，“限購令”仍有存在的價(jià)值。
對于廣大二、三線城市來說，“限購令”似乎顯得多余。在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，眾多城市的房地產(chǎn)投資連續(xù)多年維持高增速，導(dǎo)致樓市供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。今年以來，樓市成交持續(xù)低迷正是這一大背景的產(chǎn)物，這也是多個(gè)城市松綁限購、刺激需求的誘因。
那么，松綁限購果真能刺激樓市嗎？
與一線城市相比，二、三線城市的限購政策原本就普遍存在范圍小、門檻低的情況，實(shí)際效果有限。同時(shí)，由于執(zhí)行層面存在松動(dòng)情況，很多城市的“限購令”實(shí)際上已處于名存實(shí)亡的狀態(tài)。也就是說，“限購令”松綁至多會(huì)影響樓市預(yù)期，不能真正刺激樓市。指望松綁“限購令”一勞永逸地解決問題，顯然并不現(xiàn)實(shí)。
可以說，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，“限購令”的作用正在弱化。房地產(chǎn)市場已告別爆發(fā)式增長階段，呈現(xiàn)出一些新的特征。例如，房地產(chǎn)投資高增速終結(jié)，房價(jià)告別大起大落，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重下降。在“后限購時(shí)代”，這些特征將逐漸凸顯，給房地產(chǎn)市場帶來幾方面的真正考驗(yàn)。
首先，如何彌補(bǔ)政策缺口？行政化調(diào)控手段退出后，必然需要市場化手段來頂替。但與“限購令”的迅速退出相比，長效機(jī)制的構(gòu)建速度不盡如人意。未來一段時(shí)間內(nèi)，如何盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度、構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制等等，將給政府部門帶來考驗(yàn)。
其次，如何消化過剩庫存？很多城市房地產(chǎn)庫存已嚴(yán)重積壓。既然取消“限購令”的作用有限，如何進(jìn)一步刺激需求、消化庫存、防止區(qū)域樓市“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)，是地方政府面臨的課題。
再次，如何破除“土地財(cái)政”依賴？房地產(chǎn)市場告別爆發(fā)式增長意味著“土地財(cái)政”將逐漸終結(jié)。對于習(xí)慣了以土地出讓金作為重要收入來源的地方政府來說，不啻經(jīng)歷“斷奶”的陣痛。在市場的倒逼下，如何度過陣痛期將給地方政府帶來考驗(yàn)。
最后，如何維持經(jīng)濟(jì)增速？在國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)曾享有“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，但過去12個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速一直低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，說明該地位已名不副實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)“退潮”后，上下游的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)可能面臨收縮，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長。地方政府如何扶持其他產(chǎn)業(yè)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同樣是一項(xiàng)重大課題。
用好“有形之手”平衡管放
與高調(diào)的限購相比，一些地方近期出臺(tái)的“救市”舉措不僅花樣翻新，且多為偷偷摸摸，一些舉措甚至被稱為“沒有底線”。
第一，口頭傳達(dá)“放開限購”。濟(jì)南自7月10日起取消商品房限購政策，但要求“只做不說”，南昌緊隨其后“口頭傳達(dá)”放開限購。近期，廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。
第二，放寬戶籍“變相救市”。7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺(tái)新政，居民不僅可以在南寧市購房，而且可落戶南寧。呼和浩特、�？凇⑽錆h等城市近期也出臺(tái)了類似的政策。如�？诰蛷�(qiáng)調(diào)，購單套房120平方米以上可落戶5人。
第三，頭條號召買房。常州日報(bào)近日頭版頭條刊發(fā)文章《我市已到購房好時(shí)機(jī)》，以市房管局發(fā)布的今年上半年分析數(shù)據(jù)為切入點(diǎn)，從商品房銷量、市區(qū)供銷比、商品住房均價(jià)已無下降空間等三方面論證“近期是常州市民買房的好時(shí)機(jī)”。
第四，“安家補(bǔ)助”變“房補(bǔ)”。安徽滁州市房管局等部門近日聯(lián)合發(fā)文，公布當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)創(chuàng)業(yè)人士安家補(bǔ)助申請辦法。當(dāng)?shù)匾?guī)定，大專以上學(xué)歷或中級以上專業(yè)技術(shù)資格的技師，凡2014年1月至2015年12月期間在當(dāng)?shù)厥状钨徺I普通商品住房（144平以下，不含二手房）即可申請補(bǔ)助。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些地方政府或偷偷、或變相、或越位“救市”背后，是對樓市下行的焦慮，對“分類調(diào)控”的迷茫，更是土地財(cái)政壓力下的“無奈之舉”。南京工業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華表示，各地之所以出臺(tái)“限購松綁令”，核心原因在于地方財(cái)政稅收對土地財(cái)政的“過度依賴”，在沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目作為稅收支撐、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速低迷的情況下，只能通過房地產(chǎn)項(xiàng)目來增加政府收入。
目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾正從總體偏緊逐漸轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性過剩。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說，房地產(chǎn)市場的分化調(diào)整，短期確實(shí)對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生一定壓力，但從長期來講，房地產(chǎn)市場調(diào)控既有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運(yùn)行，也有利于國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。
值得警惕的是，從實(shí)踐看，一些地方政府的“救市”措施幾乎都沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而加劇了地方政府對土地財(cái)政的依賴癥，如飲鴆止渴。
“全國中心城市不應(yīng)無底線、無條件地放松限購�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绫硎�，從長期看，取消購房資格限制，違背了抑制投資投機(jī)性需求，保證合理購房需求的調(diào)控初衷。中央政府今年將繼續(xù)堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求的政策，從而讓真實(shí)的需求可以得到實(shí)現(xiàn)。（文/本刊綜合整理）
（云南房網(wǎng)為《云觀察》唯一授權(quán)發(fā)布網(wǎng)站，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)帖，否則后果自負(fù)�。�
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論