房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的“狼”可能真的來(lái)了。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有55個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。從變動(dòng)情況看，貴陽(yáng)漲幅最高，為0.2%，杭州下跌最大，為1.8%。在此背景下，武漢、蘇州、�？凇刂�、杭州等地已經(jīng)被證實(shí)開(kāi)始有條件放松限購(gòu)政策。從現(xiàn)在來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)大幅上漲的大背景已經(jīng)不復(fù)存在，因此房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策必須發(fā)生變化。
樓市“后限購(gòu)時(shí)代”考驗(yàn)才剛開(kāi)始
近來(lái)，樓市松綁限購(gòu)“蔚然成風(fēng)”。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有23個(gè)城市不同程度地松動(dòng)限購(gòu)，占所有46個(gè)實(shí)施限購(gòu)城市的一半。從樓市調(diào)控角度看，“去行政化”無(wú)疑是較科學(xué)的決策，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，解除“限購(gòu)令”不能一勞永逸地解決問(wèn)題。在市場(chǎng)形態(tài)發(fā)生劇變的“后限購(gòu)時(shí)代”，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、消除土地財(cái)政依賴(lài)將是各級(jí)政府面臨的更大考驗(yàn)。
過(guò)去幾年，“限購(gòu)令”一直被視為樓市調(diào)控的標(biāo)志性政策。2011年以來(lái)，樓市從“短缺時(shí)代”過(guò)渡到“過(guò)剩時(shí)代”，一定程度上得益于限購(gòu)政策的“以時(shí)間換空間”。時(shí)至今日，對(duì)于北、上、廣、深等供需關(guān)系仍緊張、投機(jī)和投資欲望強(qiáng)烈的城市來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)令”仍有存在的價(jià)值。
對(duì)于廣大二、三線城市來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)令”似乎顯得多余。在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，眾多城市的房地產(chǎn)投資連續(xù)多年維持高增速，導(dǎo)致樓市供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。今年以來(lái)，樓市成交持續(xù)低迷正是這一大背景的產(chǎn)物，這也是多個(gè)城市松綁限購(gòu)、刺激需求的誘因。
那么，松綁限購(gòu)果真能刺激樓市嗎？
與一線城市相比，二、三線城市的限購(gòu)政策原本就普遍存在范圍小、門(mén)檻低的情況，實(shí)際效果有限。同時(shí)，由于執(zhí)行層面存在松動(dòng)情況，很多城市的“限購(gòu)令”實(shí)際上已處于名存實(shí)亡的狀態(tài)。也就是說(shuō)，“限購(gòu)令”松綁至多會(huì)影響樓市預(yù)期，不能真正刺激樓市。指望松綁“限購(gòu)令”一勞永逸地解決問(wèn)題，顯然并不現(xiàn)實(shí)。
可以說(shuō)，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，“限購(gòu)令”的作用正在弱化。房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別爆發(fā)式增長(zhǎng)階段，呈現(xiàn)出一些新的特征。例如，房地產(chǎn)投資高增速終結(jié)，房?jī)r(jià)告別大起大落，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重下降。在“后限購(gòu)時(shí)代”，這些特征將逐漸凸顯，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)幾方面的真正考驗(yàn)。
首先，如何彌補(bǔ)政策缺口？行政化調(diào)控手段退出后，必然需要市場(chǎng)化手段來(lái)頂替。但與“限購(gòu)令”的迅速退出相比，長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建速度不盡如人意。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，如何盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制等等，將給政府部門(mén)帶來(lái)考驗(yàn)。
其次，如何消化過(guò)剩庫(kù)存？很多城市房地產(chǎn)庫(kù)存已嚴(yán)重積壓。既然取消“限購(gòu)令”的作用有限，如何進(jìn)一步刺激需求、消化庫(kù)存、防止區(qū)域樓市“崩盤(pán)”風(fēng)險(xiǎn)，是地方政府面臨的課題。
再次，如何破除“土地財(cái)政”依賴(lài)？房地產(chǎn)市場(chǎng)告別爆發(fā)式增長(zhǎng)意味著“土地財(cái)政”將逐漸終結(jié)。對(duì)于習(xí)慣了以土地出讓金作為重要收入來(lái)源的地方政府來(lái)說(shuō)，不啻經(jīng)歷“斷奶”的陣痛。在市場(chǎng)的倒逼下，如何度過(guò)陣痛期將給地方政府帶來(lái)考驗(yàn)。
最后，如何維持經(jīng)濟(jì)增速？在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)曾享有“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，但過(guò)去12個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速一直低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，說(shuō)明該地位已名不副實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)“退潮”后，上下游的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)可能面臨收縮，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。地方政府如何扶持其他產(chǎn)業(yè)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同樣是一項(xiàng)重大課題。
用好“有形之手”平衡管放
與高調(diào)的限購(gòu)相比，一些地方近期出臺(tái)的“救市”舉措不僅花樣翻新，且多為偷偷摸摸，一些舉措甚至被稱(chēng)為“沒(méi)有底線”。
第一，口頭傳達(dá)“放開(kāi)限購(gòu)”。濟(jì)南自7月10日起取消商品房限購(gòu)政策，但要求“只做不說(shuō)”，南昌緊隨其后“口頭傳達(dá)”放開(kāi)限購(gòu)。近期，廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤(pán)陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。
第二，放寬戶(hù)籍“變相救市”。7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺(tái)新政，居民不僅可以在南寧市購(gòu)房，而且可落戶(hù)南寧。呼和浩特、�？�、武漢等城市近期也出臺(tái)了類(lèi)似的政策。如�？诰蛷�(qiáng)調(diào)，購(gòu)單套房120平方米以上可落戶(hù)5人。
第三，頭條號(hào)召買(mǎi)房。常州日?qǐng)?bào)近日頭版頭條刊發(fā)文章《我市已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)》，以市房管局發(fā)布的今年上半年分析數(shù)據(jù)為切入點(diǎn)，從商品房銷(xiāo)量、市區(qū)供銷(xiāo)比、商品住房均價(jià)已無(wú)下降空間等三方面論證“近期是常州市民買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)”。
第四，“安家補(bǔ)助”變“房補(bǔ)”。安徽滁州市房管局等部門(mén)近日聯(lián)合發(fā)文，公布當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)創(chuàng)業(yè)人士安家補(bǔ)助申請(qǐng)辦法。當(dāng)?shù)匾?guī)定，大專(zhuān)以上學(xué)歷或中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格的技師，凡2014年1月至2015年12月期間在當(dāng)?shù)厥状钨?gòu)買(mǎi)普通商品住房（144平以下，不含二手房）即可申請(qǐng)補(bǔ)助。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些地方政府或偷偷、或變相、或越位“救市”背后，是對(duì)樓市下行的焦慮，對(duì)“分類(lèi)調(diào)控”的迷茫，更是土地財(cái)政壓力下的“無(wú)奈之舉”。南京工業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華表示，各地之所以出臺(tái)“限購(gòu)松綁令”，核心原因在于地方財(cái)政稅收對(duì)土地財(cái)政的“過(guò)度依賴(lài)”，在沒(méi)有房地產(chǎn)項(xiàng)目作為稅收支撐、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速低迷的情況下，只能通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)增加政府收入。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾正從總體偏緊逐漸轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化調(diào)整，短期確實(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生一定壓力，但從長(zhǎng)期來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的健康運(yùn)行，也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。
值得警惕的是，從實(shí)踐看，一些地方政府的“救市”措施幾乎都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而加劇了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)癥，如飲鴆止渴。
“全國(guó)中心城市不應(yīng)無(wú)底線、無(wú)條件地放松限購(gòu)�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绫硎荆瑥拈L(zhǎng)期看，取消購(gòu)房資格限制，違背了抑制投資投機(jī)性需求，保證合理購(gòu)房需求的調(diào)控初衷。中央政府今年將繼續(xù)堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求的政策，從而讓真實(shí)的需求可以得到實(shí)現(xiàn)。（文/本刊綜合整理）
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