昆明試水土地網(wǎng)拍

7月4日，昆明市國土資源局發(fā)布公告稱，將于7月30日首次通過網(wǎng)上交易平臺(tái)拍賣出讓1宗位于主城高新建成區(qū)的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)，這將成為昆明土地網(wǎng)上“第一拍”。自2011年國土資源部發(fā)布《關(guān)于開展國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易試點(diǎn)工作的意見》以來，全國已有超過10個(gè)城市實(shí)施土地網(wǎng)拍。

把土地招拍掛由現(xiàn)場交易的實(shí)體平臺(tái)改為網(wǎng)絡(luò)虛擬平臺(tái)，不僅可以簡化操作流程，還可以提高交易運(yùn)作效率。但“網(wǎng)上賣地”作為一種全新的交易手段，必然會(huì)存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)，之前部分城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)便是明證。不過，這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)也為昆明提供了很多有利借鑒。

借鏡觀形吸取經(jīng)驗(yàn)

昆明選擇在此時(shí)提出建立“土地網(wǎng)拍”模式是比較明智的。自2011年9月份國土資源部提出將寧夏、長沙市、大連市和撫順市等地作為土地網(wǎng)拍試點(diǎn)地區(qū)開始，到目前為止，包括長沙、株洲、長春、武漢、昆山、徐州、淮安、鹽城、揚(yáng)州和鄭州等地都先后試水了“土地網(wǎng)拍”。和這些“先行者”相比，昆明擁有很多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可供借鑒，因此避免了很多“邊走邊看”的不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)。

長沙市試水“土地網(wǎng)拍模式”的時(shí)間比國土資源部提出這一想法還要早，2007年，長沙市舉行了土地網(wǎng)上拍賣活動(dòng)。高鑫房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過76次激烈的競價(jià)，以9.52億元的高價(jià)拿下一宗面積達(dá)47萬多平方米的土地使用權(quán)，這次拍賣的成交也標(biāo)志著長沙市首次國有土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓活動(dòng)圓滿成功。武漢市相比長沙起步較晚，但卻是國內(nèi)“土地網(wǎng)拍”做得最好的城市。武漢自2004年開始實(shí)行土地招拍掛，持續(xù)了八年的土地現(xiàn)場拍賣卻在短短幾個(gè)月就被新興的網(wǎng)上土地拍賣取代，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢2013年的土地拍賣中，網(wǎng)上拍賣占據(jù)了九成。武漢到底用了什么方法，做的如此成功？

據(jù)了解，武漢市政府主要在七個(gè)方面下足了功夫：首先，資格。網(wǎng)上拍賣土地有一套專門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而登陸該系統(tǒng)必須有網(wǎng)絡(luò)“身份證”，“身份證”就是CA數(shù)字認(rèn)證證書，辦理好CA證書后，房企每次競買土地之前都要先到銀行交納一筆競買土地保證金。保證金到賬后，網(wǎng)上土地拍賣系統(tǒng)才會(huì)自動(dòng)給競買人頒發(fā)競買資格；其次，篩選。一些拖欠國家稅費(fèi)的中小型房企會(huì)被相關(guān)部門列入“黑名單”，網(wǎng)拍系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)識(shí)別和篩選，禁止“黑名單”企業(yè)登陸系統(tǒng)；第三，公正�，F(xiàn)場拍賣土地有的競買人會(huì)暗中威脅競爭對(duì)手，惡意串標(biāo)，甚至不讓競爭對(duì)手進(jìn)入競拍場地等。相比之下，網(wǎng)上拍賣土地大家互相不知道競爭對(duì)手是誰，競買人都只有一個(gè)編號(hào)，會(huì)更加公正；第四，保障。網(wǎng)拍土地，資金流動(dòng)數(shù)值大，為保證資金安全，武漢市土地交易中心與十家銀行展開合作，開設(shè)保證金賬戶和網(wǎng)銀系統(tǒng)。競買人不管身在何地，都可以通過網(wǎng)銀系統(tǒng)付款，而且網(wǎng)拍土地的資金不實(shí)行在線支付和轉(zhuǎn)賬；第五，便捷。在“網(wǎng)拍”系統(tǒng)中，有一個(gè)“委托加價(jià)”功能，競買者可設(shè)定自己競價(jià)底線和加價(jià)幅度。系統(tǒng)接收后，網(wǎng)拍系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)幫其出價(jià)；第六，透明。現(xiàn)場拍賣土地，只有取得競買資格的人，才能進(jìn)場，普通市民不允許進(jìn)場。而網(wǎng)上拍賣土地更加人性化，拍賣時(shí)市民就能登陸武漢市土地市場網(wǎng)看到買家競價(jià)的全過程；第七，成本。網(wǎng)上拍賣土地，可以節(jié)約成本。例如，2003年武漢市所有的現(xiàn)場拍賣全部改成網(wǎng)上拍賣，節(jié)省了成本1000多萬元。

此次昆明的網(wǎng)上競拍模式具體流程，與武漢頗有相似之處。據(jù)了解，由于系統(tǒng)是全電子化的，競買人需要提前到“國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)”指定的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)CA實(shí)名認(rèn)證“數(shù)字證書”，然后才能登錄系統(tǒng)，參與地塊的報(bào)名、競買。隨后，網(wǎng)上交易系統(tǒng)會(huì)對(duì)競買人所申請(qǐng)的每宗地自動(dòng)生成一個(gè)唯一的競買保證金賬號(hào)。在電子競買保證金到賬后，競買人手動(dòng)分配并確認(rèn)保證金到指定地塊，才算成功辦理保證金繳納手續(xù)�？偟膩碚f，武漢市是一個(gè)非常成功的先例，昆明在以后的“網(wǎng)上買地”活動(dòng)中可以多多借鑒經(jīng)驗(yàn)。

考慮周全勿蹈覆轍

雖然“土地網(wǎng)拍”這幾年進(jìn)行的如火如荼，像武漢這樣取得成功的試點(diǎn)也不在少數(shù)，但網(wǎng)上拍賣依然存在很多難以避免的潛在風(fēng)險(xiǎn)，例如鄭州就遭遇了這樣的尷尬。

4月18日，河南省鄭州市首次采用網(wǎng)上競拍的方式出售國有土地使用權(quán)，并取得了圓滿成功。不過，僅僅一個(gè)月后，鄭州市的第二次公開“網(wǎng)上賣地”以“難產(chǎn)”收?qǐng)觥��?jù)了解，6月25日上午9點(diǎn)，網(wǎng)上交易系統(tǒng)忽然出現(xiàn)無法進(jìn)入的情況。隨后，有些已經(jīng)獲得競拍資格的房企也無法進(jìn)入交易系統(tǒng)。之后，鄭州市國土資源局相關(guān)人士稱，無法進(jìn)入交易系統(tǒng)是因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)故障，根據(jù)后續(xù)消息，直到7月1日才排除了故障，恢復(fù)了網(wǎng)上掛牌交易活動(dòng)。

雖然鄭州市“土地網(wǎng)拍系統(tǒng)”的問題已經(jīng)得到了解決，但這對(duì)昆明來說仍應(yīng)該是一個(gè)警示，不管是真的系統(tǒng)問題還是“假的小貓膩兒”，昆明市“土地網(wǎng)拍”將于7月30日正式施行，在此之前，相關(guān)人員還應(yīng)對(duì)“土地網(wǎng)拍”系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)真的測試和最后的技術(shù)排查，避免出現(xiàn)類似鄭州“難產(chǎn)”的情況出現(xiàn)�！熬W(wǎng)上賣地”作為一種交易手段的更新，需要一系列技術(shù)保證。比如：確定網(wǎng)上競買申請(qǐng)、報(bào)價(jià)、競價(jià)等環(huán)節(jié)技術(shù)和方法；制定網(wǎng)上交易規(guī)范；建立網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行安全和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制；研究建立網(wǎng)上交易監(jiān)管機(jī)制等等。

相信昆明市的“土地網(wǎng)拍”只要積極吸取其他城市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的實(shí)際需求不斷完善，一定能取得好的收效。同時(shí)，昆明也不必急于完全摒棄傳統(tǒng)的土地現(xiàn)場拍賣模式，像武漢那樣能快速進(jìn)入“新時(shí)代”的城市畢竟是少數(shù)。況且，地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣了傳統(tǒng)的拍賣方式，對(duì)于新生事物仍需一定的適應(yīng)時(shí)間，因此，昆明可以走一段傳統(tǒng)與新興相結(jié)合的道路，打好基礎(chǔ)后，再謀求蛻變。（文/于璐）

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