據(jù)統(tǒng)計，截至去年年底，昆明大約有9萬多60歲以上的外籍戶口老年人，占昆明老年人口總數(shù)的1/10。越來越多的老年人扎堆昆明養(yǎng)老，表面上來看外戶人口老齡化的的背后是隱現(xiàn)的“夕陽商機”。這似乎加劇了昆明養(yǎng)老居住需求的爆發(fā)，原則上對昆明來說仍然十分蒼白的養(yǎng)老地產(chǎn)也順勢成為了一座尚待挖掘的金礦。不過，這一看上去很美的“夕陽商機”即便擺在了開發(fā)商面前，仍然因為相關(guān)的扶持政策難以落地而導致養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展道阻且長，國內(nèi)成功的案例同樣寥寥無幾。

養(yǎng)老地產(chǎn)商機看上去很美

昆明養(yǎng)老地產(chǎn)混沌中還未起步

與中國快速老齡化的國情吻合，昆明擁有逾100萬的老年人口，占據(jù)昆明市總?cè)丝诘钠叻种�。而其中超過9萬人的外戶老年人占據(jù)了昆明市老年人口總數(shù)的十分之一弱。

若刨除其它因素，單純從來昆養(yǎng)老的外戶老年人估算，即便是算他們老兩口齊齊來昆，那么9萬的老年人表面上看必將帶來45000套養(yǎng)老性質(zhì)的房源需求。巨大的養(yǎng)老居住需求將“養(yǎng)老地產(chǎn)”的商機毫不掩飾地擺在了開發(fā)商面前，畫出了一塊不小的“蛋糕”。

但是，對于在混沌中還未正式起步的昆明養(yǎng)老地產(chǎn)市場，由誰來滿足逾9萬外來人口的養(yǎng)老置業(yè)需求呢？據(jù)有統(tǒng)計的資料記載，位于昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處白龍寺村楓橋尚院項目是昆明市區(qū)的首個新型老年公寓，也算作是昆明對于專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的研究與嘗試。盡管人們對這首次吃螃蟹的開發(fā)商充滿了期待，但令人失望的是該項目自2012年啟動以后就一直處于“動動停�！钡臓顟B(tài)，直到近期才重新動工，預(yù)計會在2016年的重陽節(jié)或年底試運營。

楓橋尚院項目能否成為昆明養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成功案例尚不得而知。而初來熱血賁張終究無疾而終的養(yǎng)老地產(chǎn)項目卻不少。據(jù)資料記載，宜良縣、昆明西山區(qū)團結(jié)鄉(xiāng)、南市區(qū)的光伏小區(qū)等都是并未成功運作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

另外，據(jù)筆者了解，扎堆來昆明養(yǎng)老的老年人除了少部分屬于經(jīng)濟實力較強進行異地養(yǎng)老以外，多數(shù)是前來投奔在昆明工作的子女。而這部分老人的子女絕大多數(shù)是70后和80后的群體，他們作為樓市的購買主力其實在一定程度上已經(jīng)與老人的置業(yè)需求構(gòu)成了較大的重合面，也就是說來昆養(yǎng)老的外戶老人其實并大多不需要重復置業(yè)。

一線房企率先試水成功案例鳳毛麟角

隨著國內(nèi)老齡化的加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)也是不可避免的趨勢。而率先對養(yǎng)老地產(chǎn)這一領(lǐng)域進行了研究和嘗試的是國內(nèi)的一線開發(fā)商們。

2010年，專業(yè)從事住宅開發(fā)的龍頭企業(yè)萬科在北京房山竇店試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目——萬科幸福匯，該項目養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式為租售并舉。此后，萬科又在北京歡慶城、青島萬科城和杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

早于萬科，國內(nèi)另一家標桿型房企保利同樣也涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)，并將北京海淀區(qū)作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的試點區(qū)域，開發(fā)了安平和熹會。無論是保利的安平和熹會，還是萬科的萬科幸福匯，亦或是遠洋的椿萱茂均不能看出養(yǎng)老地產(chǎn)正在由一線房企在北京等一線城市尋求突破點。

即便如此，國內(nèi)較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目仍然如鳳毛麟角一般，無多少案例可循。甚至可以說，至今為止省內(nèi)外還沒有出現(xiàn)過任何一個堪稱標桿的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)仍在摸著石頭過河，前行的步伐依舊蹣跚。

業(yè)內(nèi)：“夕陽商機”只是看上去很美

一個不可回避的現(xiàn)實，昆明目前還未進入養(yǎng)老地產(chǎn)的視線，在昆明幾乎找不到養(yǎng)老地產(chǎn)的范本便可看出端倪。從另一個側(cè)面也反應(yīng)出了昆明的養(yǎng)老地產(chǎn)還存在著很大的空白。而昆明因為氣候、資源、環(huán)境等因素很適宜老人居住，也承接了不少以養(yǎng)老為目的的外戶老人。表象上來看，大量的老年人口來昆養(yǎng)老為昆明的養(yǎng)老地產(chǎn)市場帶來了眾多潛在客戶。然而昆明的養(yǎng)老地產(chǎn)是否已經(jīng)成為了勢不可擋的市場需求？來看看業(yè)內(nèi)是怎么說的。

某地產(chǎn)研究人士對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景并不看好。他認為“養(yǎng)兒防老”是中國人傳統(tǒng)的倫理觀念，居家養(yǎng)老是國內(nèi)最為主流也最容易被人們所接受的養(yǎng)老方式。因此養(yǎng)老地產(chǎn)尤其是對于二三線的城市來說仍是一個很敏感的話題，是否會被普通老百姓接受還有待商榷。另外，該研究中心還提到云南對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)還停留在養(yǎng)老院等傳統(tǒng)模式之上，不上檔次的碎片化開發(fā)是目前的開發(fā)現(xiàn)狀。同時，該研究中心認為老年人的置業(yè)需求與年輕人有較大的重合，與筆者不謀而合。

另一位不愿具名的開發(fā)商方面的負責人同樣也對昆明的養(yǎng)老地產(chǎn)市場表示擔憂。他表示絕大部分的老人還沒有脫離兒女走向養(yǎng)老機構(gòu)的新潮養(yǎng)老觀念，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想幾乎根深蒂固，扭轉(zhuǎn)并非一夕之事。在他看來，養(yǎng)老地產(chǎn)成功樣本遲遲難現(xiàn)很大一個原因是政府并未明確出臺明確的政策扶持養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)養(yǎng)老項目用地也只能通過招拍掛的方式獲取，前期拿地成本太高。在他看來，開發(fā)商并非慈善家，如何運營和盈利是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的兩大難題。

雖然大家都看到了昆明外戶老人所占的人口比例，但是從大部分受訪人士來看，昆明的養(yǎng)老地產(chǎn)從老年人置業(yè)需求到養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，從政府的政策制定到養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，眼下都還是一個待解的方程式。盡管看上中養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”的人馬不少，但多數(shù)仍處于游離的觀望狀態(tài)，原因莫過于養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式不清晰以及質(zhì)疑退休老人工資萎縮之后的支付能力。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)目前不得不面臨著一個尷尬的局面，僅僅只是看上去很美而已，實則道路坎坷。不過對于這個潛在的養(yǎng)老需求，眼下還是未知之數(shù)。

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