只要還清首套房的房貸，就能按照首套房的貸款政策，首付三成購買第二套住宅，還有機會享受到利率優(yōu)惠。隨著央行房貸新政落地，這一利好政策刺激了很多有改善型和投資型需求的購房者提前還貸，以便在購買第二套住宅時，享受首套房的貸款政策。雖然這一政策的出臺確實降低了購房者購買第二套住宅的壓力，但是，提前還貸并不是所有人都適宜。

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限貸放松投資型和改善型購房者成為提前還貸主力軍

央行房貸新政出臺后，明確規(guī)定“對于擁有1套住房，并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)可執(zhí)行首套房房貸政策�！痹谛抡�利好的刺激之下，投資型和改善型客群回歸市場，計劃提前還清貸款，然后購買第二套住宅。

對于投資型置業(yè)者來說，新政的出臺方便了投資客的投資；對于改善型置業(yè)者而言，新政可以降低改善型置業(yè)者的壓力，方便大家購買第二套住宅。但是，并非所有的購房者都適合提前還貸，有的時候，提前還貸反而增加了購房者的總支出金額。

提前還貸利息反而增加了數(shù)十萬

提前還貸可以緩解購房者購買第二套住宅的的壓力，但是，如果按照總購房款來算，有的時候提前還貸會增加購房者的總支出金額。

某信貸專家算過：假設(shè)某購房者2009年購買了一套住宅，并向銀行申請了70萬的按揭貸款，共貸款30年，利率享受7折優(yōu)惠，為4.585%，還款方式為每月等額本息。此時，再購買一套200萬元的住宅，如不提前還款，按二套房政策購買，首付7成，貸款30年，利率為基準1.1倍（或以上），利率為7.2%，那么購房首付需140萬元，貸款60萬元，30年共需支付利息約86.8萬元。除此之外，還需支付首套房25年共43.3萬元的利息。故該購房者購買第二套住宅時，需一次性支付現(xiàn)金140萬元，之后再支付130.1萬元的利息（第二套的86.8萬元加第一套的43.3萬元）。

如果提前還清首套房的貸款，按照首套房認定購買第二套住宅的話，首付需3成，貸款30年，按照廣州內(nèi)資銀行當前最低房貸利率為9.5折計算，利率為6.22%，那么該購房者需要還貸款64萬，另外，購買新房還需要繳納60萬元的首付款，之后再支付169.3萬元的利息。所以該購房者需一次性支付現(xiàn)金124萬（64萬+60萬），之后再支付169.3萬元的利息。

這樣看來，雖然提前還貸之后，第二次購房時一次性繳納的現(xiàn)金比不提前還貸少了16萬元（140萬-124萬），但卻要多付39.2萬的利息（169.3萬-130.1萬），繳納的購房總額增加了近40萬元，可見在這種情況下，提前還款是不劃算的。

提前還貸或支付“違約費用”

除了以上情況以外，提前還貸還將繳納一定的“違約費用”，因為有的銀行在貸款合同中表明，提前還款需要支付一定的違約金，也就是俗稱的“罰息”，一般情況下，“罰息”金額為提前還款金額的1%左右，或是月供的3倍左右。那么對于提前還貸的人來說，就需要考慮一下“違約費用”的問題了。

不過，隨著銀行信貸額度的緊張，部分銀行已經(jīng)免除了提前還款客戶的違約費用。但是一般情況下，只有正常還款滿一年之后，才能申請?zhí)崆斑�貸。

還款初期的借款人提前還貸是比較劃算

雖然提前還款有可能會導致多付一定金額的利息，但是，并非提前還款都是不合算的，有的時候，提前還貸對購買第二套住宅的人很有幫助。偉嘉安捷貸款專家表示，從借款人的角度來看，處于還款初期的借款人提前還貸是比較劃算的，因為還款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款的初期，到了后期，借款人已經(jīng)償還了大部分的利息，所以提前還貸并不劃算。

從償還銀行利息這方面來看，對于購買一套住宅，處于還款初期，而又想購買第二套住宅的購房者來說，提前還貸可以減少不少的銀行利息。不過除了考慮首套房的利息以外，還要看提前還貸與否的總利息比較。

首套房貸款余額較少可考慮提前還貸

央行新政利好的是手里余錢緊張而又想改善住房條件的，但因二套房首付七成的高門檻限制而無法購房的人群，房貸新政出臺以后，為這部分人群提供了購房利好政策。

比如，某位女士購買的第一套住宅還有10萬元的房貸未結(jié)清，手頭只有五六十萬元的積蓄，然后打算再買一套100萬的住宅的話，按照之前的限貸政策，那么該女士購買第二套房源時，需要支付70萬元的首付款，但是，手頭上的積蓄根本不夠支付。那么，如果還清了第一套住宅的房貸，購買第二套住宅時，則只需花費10萬將首套房貸款結(jié)清，在花30萬，即可購買第二套住宅了。

這種情況適用于貸款末期，首套房的貸款余額所剩不多的購房者。還貸末期，購房者提前還貸需要支付的金額不多，償還首套房的房貸之后，又可按照首套房的貸款政策買房。對于手頭資金有限，而之前的房貸余額也剩下不多的購房者，可以考慮提前還貸。專家也表示，通過提前還貸來享受央行新政，對貸款余額較少的購房者比較合適。因為貸款余額越少，用戶支付現(xiàn)金也越少。

按照國家的房貸新政，如果想按照首套房的貸款標準來購買第二套住宅，就必須提前還清首套房的貸款。新政的出臺確實有利于投資型和改善型置業(yè)者購買第二套住宅，但是，客戶在向銀行申請?zhí)崆斑�款時，還需要權(quán)衡一下，并不是所有人都適合提前還貸，而是要根據(jù)自身條件，將提前還貸與否的總支出金額進行比較，以便作出理性判斷。購買二套房之前，可以先咨詢銀行客戶經(jīng)理，計算一下提前還款是否恰當。

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