房地產(chǎn)市場信用危機(jī)在近期似乎瀕臨一個臨界點(diǎn)。就在8月份，無錫等地爆出多起“棄房斷供”被銀行上訴的案例，再次給房地產(chǎn)信用市場敲響警鐘。早在年初的時候，國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀在談到今年房地產(chǎn)市場需要注意的預(yù)警事項中就直言，信用危機(jī)在市場預(yù)期持續(xù)低迷的走勢下，可能會集中爆發(fā)。
其實，在無錫數(shù)起銀行起訴案之前，上海、杭州、寧德等地也接二連三地出現(xiàn)業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。樓市持續(xù)的低迷，已經(jīng)讓年內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險指數(shù)繼續(xù)增加。幾乎是各地爭先恐后松綁限購的同時，近期“棄房斷供”的消息又甚囂塵上。雖然這種現(xiàn)象仍停留在小范圍或個案階段，但今年以來，因斷供被送至司法拍賣流程的房產(chǎn)確實呈現(xiàn)出上升態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士也指出，現(xiàn)階段斷供原因有很多，但大部分?jǐn)喙壏空呷砸猿捶靠蜑橹鳌?/p>
各地房貸斷供案例激增
連日來，全國多地都爆出因房主斷供而棄房的現(xiàn)象。據(jù)媒體報道，從2013年1月至2014年7月的19個月里，廣州市番禺法院共受理了因“棄房斷供”導(dǎo)致按揭房貸糾紛的案件191件，與2011年1月至2012年7月期間同類案件相比，數(shù)量激增了76.85%，平均每月有10件左右。
同樣的現(xiàn)象還出現(xiàn)在無錫。據(jù)無錫核心城區(qū)崇安區(qū)人民法院數(shù)據(jù)顯示，2013年1-6月受理的貸款糾紛中為個人金融借款的有183件，其中涉及房貸到期不還的有61件；2014年1-6月貸款糾紛中為個人金融借款的激增到367件，其中涉及房屋貸款到期不還的也增加到98件。
無獨(dú)有偶。在浙江杭州、福建寧德、江蘇新沂、廣東珠海、上海等地均出現(xiàn)了因個人按揭貸款逾期未繳而被銀行對簿公堂的案例；且根據(jù)各地媒體的報道可以發(fā)現(xiàn)，這些案件中的共同點(diǎn)都是業(yè)主聲稱“無力還款”而棄房。
同時，記者通過采訪和查閱今年以來被司法拍賣的房產(chǎn)案例，在多達(dá)數(shù)百項的司法拍賣物品中，涉及房產(chǎn)拍賣的超過八成。盡管拍賣網(wǎng)站沒有說明這些房產(chǎn)因何被查封拍賣，但根據(jù)無錫崇安區(qū)法院的一項調(diào)查顯示，司法拍賣的房產(chǎn)多是斷供房，且90%以上是空置毛坯房，其中很多又是沒有產(chǎn)權(quán)證的。
究極斷供原因，無非以下幾種：第一，估值虛高與審核漏洞。行業(yè)短時間集聚出現(xiàn)的信用隱患，與之前房貸審批不嚴(yán)等問題直接相關(guān)。對于購買方的收入證明和流水記錄審核，存在很大的漏洞；第二，成交低迷，首付“補(bǔ)貼”頻現(xiàn)，門檻降低后加速了風(fēng)險升級。在成交持續(xù)低迷的背景下，不少開發(fā)商采用“補(bǔ)貼”首付的形式吸引購房者，“開發(fā)商采取補(bǔ)貼的形式，的確是降低了門檻，吸引了更多置業(yè)者，不過由于門檻降低，讓購買方在返還貸款中產(chǎn)生了信用隱憂。”一位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士直言，“特別是在價格連續(xù)走低之后，可能激發(fā)更多信用隱患集中出現(xiàn)�！�
樓市下跌時的必然現(xiàn)象
隨著全國部分城市房價大幅回落，近幾個月來，在浙江、江蘇、福建等省份一些地方，有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴。在這些案件中，業(yè)主大多聲稱自己“無力還款”。
在樓市持續(xù)下跌時，“斷供棄房”現(xiàn)象增多是必然現(xiàn)象，只要不是大面積蔓延，就無需驚慌。其原因，有的是部分業(yè)主確實因資金原因?qū)е隆盁o力還款”，但還有一部分是因為一些業(yè)主當(dāng)初是奔著投資目的購房，當(dāng)房價下降導(dǎo)致房產(chǎn)價值低于抵押貸款時，投資者不再看好房價走勢，就把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，以減少自己的損失。
實際上，此前央行、銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人就對可能發(fā)生的“斷供棄房”做出過預(yù)警。不過，相關(guān)預(yù)警更多是提醒商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險摸底、開展壓力測試，盡可能防止帶來風(fēng)險，并不能根本杜絕“斷供棄房”。業(yè)主“斷供棄房”是主動的，商業(yè)銀行往往是被動的，提醒商業(yè)銀行注意風(fēng)險只是在貸款“入口”環(huán)節(jié)的努力。
因此，除了商業(yè)銀行應(yīng)對“斷供棄房”應(yīng)提前防范，與樓市發(fā)展有密切聯(lián)系的相關(guān)利益方都應(yīng)對此高度重視，防止風(fēng)險擴(kuò)大，并影響樓市正常發(fā)展。
對商業(yè)銀行而言，業(yè)主“斷供棄房”現(xiàn)象增多，意味著未來貸款審核的關(guān)口不會放松。銀行今后甚至?xí)匦聦徱暦抠J還是不是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。另一方面，最近幾年銀行放貸時多與理財產(chǎn)品掛鉤，購房人購買銀行理財產(chǎn)品就被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)客戶，然后在貸款審核時開綠燈，但現(xiàn)實表明，優(yōu)質(zhì)客戶不等于是守信客戶。
對地方政府來說，更應(yīng)密切關(guān)注“斷供棄房”現(xiàn)象。目前，一些地方放松限購，希望刺激住宅銷量增長，帶動房價上行。但僅靠刺激政策，不利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，寄望于讓投資客買房，從而消化市場庫存顯然有悖調(diào)控初衷。“斷供棄房”多為投機(jī)客資金鏈斷裂引起，便是明顯例證。因此，在目前各地調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中，必須警惕松綁限購之后投機(jī)行為的死灰復(fù)燃。從根本上說，政府要力爭避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動，既防范“斷供棄房”現(xiàn)象導(dǎo)致金融風(fēng)險擴(kuò)大，還要避免金融機(jī)構(gòu)過度緊縮住房貸款，打擊了市場合理的住房信貸需求。必要時可考慮出臺專門政策，支持剛需購房抵押貸款。
“斷供”實為小眾現(xiàn)象
客觀而言，購房者不能輕易將“斷供棄房”作為甩包袱的手段。表面看，“斷供棄房”緩解了個人風(fēng)險，但業(yè)主損失著實不�。阂皇欠孔涌赡鼙粵]收；二是首付款、月供、契稅、維修基金等付諸東流；三是個人信用會出現(xiàn)污點(diǎn)。特別是隨著我國信用體系越來越完善，信用污點(diǎn)將會影響業(yè)主未來的工作生活。目前，住宅市場的杠桿率偏低，普通購房者首套房首付需付3成，二套房首付要6成以上。這意味著，除非購房者能確認(rèn)房價大跌30%以上，否則“斷供棄房”行為并不理智。
不過，在近期密集爆出“棄房斷供”上訴案件的無錫，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來“棄房斷供”這樣的情況已發(fā)生近百起�！耙环矫媸墙德曀钠稹s水’加速，一方面是信貸門檻過低累計的信用隱患。”云南財經(jīng)大學(xué)教授張洪表示，在房地產(chǎn)市場資金成難題的背景下，降價還可能成為常態(tài)，未來隱患還會持續(xù)。
但從整體上看，目前的剛需性購房依舊強(qiáng)勁，城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速、戶籍制度的改革以及改善型住房的需求，都能帶來大量的住房需求，這些需求是正當(dāng)合理需要得到保護(hù)的，也是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的保障，現(xiàn)階段“斷供”只是小眾現(xiàn)象，沒有也暫時不會形成“潮”，對于正常的斷供現(xiàn)象不宜過于炒作，少數(shù)斷供現(xiàn)象不應(yīng)該也不會影響“剛需”。在這種情況下不會出現(xiàn)明顯的斷供潮，也不要因為恐慌刻意放大“斷供”現(xiàn)象，著眼于現(xiàn)實理性思考，其實情況沒那么糟。（文/本刊綜合整理）
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