2014年9月30日，央行官方網(wǎng)站發(fā)布了《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，正式就房地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)心的限貸問題做出指導(dǎo)。根據(jù)該《通知》所表述的內(nèi)容，還清首套房貸后，再次貸款買房算首套，首貸利率最低可打七折。官方首次提出要松綁限貸，房地產(chǎn)市場真的有救了嗎？
限購限貸要松綁？
9月29日傍晚，央行和銀監(jiān)會的一紙通知，讓此前傳聞的“認(rèn)貸不認(rèn)房”的首套房貸政策終于落地。同時(shí)，在未限購的城市，多套房的首付及利率權(quán)也將由各銀行自主確定。不過，目前銀行暫未對該政策作出反應(yīng)，估計(jì)各銀行有發(fā)文形式的房貸政策調(diào)整要等到十一黃金周后。
人民銀行會同銀監(jiān)會正式發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中對于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，則證實(shí)了此前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的傳言。根據(jù)《通知》的規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此外，《通知》還重申了首套房貸的首付比例以及貸款利率下限的問題，記者對比此前的政策，并無變化，依然是“對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”。
但是以往“二套房首付7成、利率上浮1.1倍”和“第三套房停貸”的字眼卻消失了，轉(zhuǎn)而取代的是以下的表述：在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
“這意味著央行將自主定價(jià)權(quán)交回了各家銀行，更加符合當(dāng)前利率市場化的發(fā)展趨勢，也更符合市場規(guī)律�！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。
不過，由于此條規(guī)定明確表明在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，因此對于北京、上海、廣州、深圳等未取消限購城市來講，意義并不大。融360的信貸專家徐瑾也表示，因?yàn)楫?dāng)前房價(jià)處于高位，特別是二、三線城市積累了較大風(fēng)險(xiǎn)，因此大幅放開二套房貸的影響可能有限。
由于央行的政策調(diào)整超出市場預(yù)期，各個(gè)銀行層面還未能對央行和銀監(jiān)會這一新政策作出相關(guān)的反應(yīng)，估計(jì)各銀行有發(fā)文形式的房貸政策調(diào)整要等到十一黃金周后。同時(shí)，《通知》再次強(qiáng)調(diào)了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。但也有業(yè)內(nèi)人士對于《通知》的落地實(shí)行的效果存疑�；谀壳皹鞘酗L(fēng)險(xiǎn)偏高和房貸收益偏低的考量，商業(yè)銀行并沒有提供超低優(yōu)惠利率的動力。比如，央行一直認(rèn)定首套房貸利率的下限是7折，但據(jù)羊城晚報(bào)記者此前了解，廣州市內(nèi)除有匯豐、恒生兩家外資行有首套房的利率優(yōu)惠，其他銀行的首套房貸一直在基準(zhǔn)或者上浮。
限購“松綁”能否成為“強(qiáng)心針”
中國房地產(chǎn)市場的降溫已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。專家指出,2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化,在2013年出現(xiàn)的市場分化逐漸演變?yōu)槭袌龅娜�放緩。包括大中小開發(fā)商在內(nèi)的房企降價(jià)和優(yōu)惠促銷等活動已經(jīng)呈現(xiàn)全面鋪開之勢,更引起業(yè)界緊張的是,今年以來,中小房企資金鏈斷裂乃至倒閉的情況已在多地出現(xiàn)。一些人士預(yù)測稱,在供需變化、融資渠道收縮等形勢下,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)觸到“天花板”,而房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)。
在這種形勢下,房企對于政府再次出手“救市”的呼聲日趨高漲。今年高層提出的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況,制定符合市場和本地實(shí)際的差異化政策。地方政府的調(diào)控思路不能只是單一地松綁或者收緊,而應(yīng)該全面綜合地考慮市場狀況,既要支持剛性需求購房者,也要確保市場穩(wěn)定。目前放松限購的效果非常小。在樓市成交整體低迷的背景下,信貸政策似乎一直沒有松動的跡象,反而出現(xiàn)了停貸、利率上浮等跡象。此外,經(jīng)濟(jì)增長下行壓力依然存在。房地產(chǎn)的投資值未能得到釋放,大范圍的投機(jī)性購房不會出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,現(xiàn)在開發(fā)商降價(jià)主要有三方面原因,首先是信貸緊張,其次是庫存壓力大,三是預(yù)期變了。而信貸是最關(guān)鍵因素,今年就算全面放開限購,如果信貸依然收緊,市場依然會降溫。今年的《政府工作報(bào)告》首度未提房價(jià)調(diào)控,取而代之的是針對不同城市情況分類調(diào)控。從已公布的“松綁”路線來看,購房資格中戶籍放松和限購范圍松動都是限購政策調(diào)整的手段。但有業(yè)內(nèi)人士表示,放開限購對市場的影響力或許并沒有想象中那么大,尤其是一、二線城市樓價(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了,貸款不能放開對購買力的釋放作用就會打折扣,因此后市如何或許確實(shí)還要觀望一陣才更清晰。
目前問題是一些城市商品住房成交量價(jià)齊跌,可售房源處于歷史高位,而且消費(fèi)者出于“買漲不買跌”的心理,越加遠(yuǎn)離樓市。如果像業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的,放開限購還是沒人買,怎么辦?不僅如此,如果放開限購,甚至是放開限貸,投資性與投機(jī)性購房潮卷土重來,“炒房團(tuán)”放虎歸山成“還鄉(xiāng)團(tuán)”,房地產(chǎn)調(diào)控豈非前功盡棄?現(xiàn)在房價(jià)剛有所下降,普通老百姓從中看到了希望。如果“救市之槍”頻頻打響,會不會令有剛性購房需求的中低收入者很受傷?
總之，國慶黃金周前央行提出的，關(guān)于“還清首套再貸算首套，首貸利率最低可打七折”的新政政策，著實(shí)令很多“剛性需求”的購房者看到了希望，想法固然好，但最終能否有效果，還要看各大銀行接下來如何執(zhí)行，是“實(shí)事救市”還是“雷聲大，雨點(diǎn)小”？我們拭目以待。（文/本刊編輯綜合整理）
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