接下來第九位來自媒體屆，來自中國房地產(chǎn)報產(chǎn)業(yè)園研究副總經(jīng)理沈斌先生。
題目：盛裝下的蒼涼——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范式隱憂
沈斌：非常感謝主辦方給我們這個機(jī)會。在做這個分享以前，我提四個問題：一、誰在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？第二他們一樣嗎？第三利潤大還是風(fēng)險大？第四有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)嗎？我們可以看像這些他們都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上市公司，從去年到今天上市的公司有70%都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商�？墒俏覀円獑�，他們真的是一樣的嗎？比如說，大家看圖，他們都是在河北的廊坊。如果仔細(xì)的分析的話，他們完全不一樣，跟政府之間的關(guān)系也不一樣。他們都是湖北武漢，也是上市公司，產(chǎn)品是一代、二代了。但是他們的危險也是不一樣的。第三是目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有幾大特點，自我裂變?yōu)橹黧w。粗看的話，大體相似。細(xì)看的化別有洞天。第三個性風(fēng)險展示的是個性模式。第四發(fā)展模式多樣，資源決定一切。每個企業(yè)都跟別人說都是不一樣的，我是獨一無二的。因為資源不一樣。
中國房地產(chǎn)報產(chǎn)業(yè)園研究副總經(jīng)理沈斌先生
第一、利潤與風(fēng)險。毛利潤的話一般能達(dá)到50%。第二、土地成本可以忽略不計。第三政府的違約沖動是非常巨大的。我們分享一下湖北的一家地產(chǎn)公司做商業(yè)、做住宅非常厲害。后來轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)展銷，叫美國新城鎮(zhèn)。10之后再看這個項目，雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)手了，但是目前來看一點都不落伍。但就是這個項目讓這個女老板退除了地產(chǎn)商這個行業(yè)。因為很簡單，那里是農(nóng)場，政府拉著農(nóng)場給她談，跟她簽約，但是很可惜的是在中國土地必須走國土資源部門。農(nóng)場跟你簽的合同是無效的。
很多時候我們做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多的跟你簽合同的是一些管委會，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。其實從法律角度來言，他們跟你簽的所有合同都是無效的，所以違約沖動會非常的巨大。這是里面所蘊(yùn)含的一個非常大的法律風(fēng)險。光谷聯(lián)合招股說明書：風(fēng)險一：我們可能無法為若干現(xiàn)有物業(yè)或日后現(xiàn)在可能需要收購的物業(yè)取得土地使用權(quán)證。我們正在為若干項目或者預(yù)見征行土地使用權(quán)證，我們無法向閣下保證國土資源部或其他部門或我們?nèi)蘸笮枰召彽钠渌椖肯蛭覀兊氖诔鱿喈?dāng)?shù)耐恋厥褂脵?quán)證。
可能你買的項目可能連土地證都沒有。第二，我們的高級管理團(tuán)隊及其他主要人員持續(xù)有效，我們尤其依賴董事長，再加上行業(yè)主要股東，對我們的業(yè)務(wù)實關(guān)鍵。這說明什么，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商需要很強(qiáng)硬的政府關(guān)系。第三因為做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都是很理性的企業(yè)。在我發(fā)現(xiàn)的話，目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，他們對于綠色，對于設(shè)計不是很在乎，因為客戶在乎成本。風(fēng)險四，是我們的營運(yùn)必須遵守大量的政府法規(guī)，尤其受中國物業(yè)行業(yè)的變動影響。商業(yè)和住宅還好，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是各地的政策是完全不一樣的。
你今天可以，明天就不可以。只能做到自自我裂變，把自己成功的東西，復(fù)制一下。我們研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的話，有兩個重要的提前，第一目前只能定性的研究無法定量的研究。不要輕易被數(shù)據(jù)迷惑雙眼，不要輕易相信企業(yè)與企業(yè)的所謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。第二做中國的核心產(chǎn)業(yè)沒有很活躍，但所有的故事都建立其上。這也是導(dǎo)致為什么做產(chǎn)業(yè)很麻煩。包括銀行信貸，我們前不久民生銀行，銀行開始接觸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金的扶持。但是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里沒有一個很好的評估系統(tǒng)。評估系統(tǒng)很難，目前還沒有。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的涉水者，第一是萬科。在住宅是第一，但是他在鄭州做的科技園是失敗的。第二是綠地，在全國范圍已經(jīng)拿了20萬畝的用地，但是前期的規(guī)劃都經(jīng)驗不足，正在四處的尋找合作對象。但這一點我們有一個疑惑，當(dāng)一個政府看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能力，但是你如果不具備這塊能力的話，你尋找核心的東西，我們總是覺得故事有點麻煩。如果你不能迅速把問題補(bǔ)齊的話，未來的路會很麻煩。
中國房地產(chǎn)報產(chǎn)業(yè)園研究副總經(jīng)理沈斌先生
我們怎么來定義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心收益來源于產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽。我們提出了一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為最核心的標(biāo)準(zhǔn)，核心產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，園區(qū)體系完善，園區(qū)盈利正向循環(huán)這是最關(guān)鍵。但是我們看到很多園區(qū)把重要標(biāo)準(zhǔn)和次要標(biāo)準(zhǔn)粉末倒置。我們按照運(yùn)作模式分為四大家族，開發(fā)商、投資商、營運(yùn)商和產(chǎn)業(yè)營運(yùn)商。不同的家族應(yīng)該有不同的核心能力，用這些不同的標(biāo)準(zhǔn)來考量，對產(chǎn)業(yè)而言非常重要，我們首先要進(jìn)行分類，來考量你是否優(yōu)秀。產(chǎn)業(yè)配比的服務(wù)能力，土地營運(yùn)商要強(qiáng)調(diào)平臺能力，而不是點對點的合作。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，模式創(chuàng)新。它面臨的突出問題，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，融資渠道匱乏，就是因為標(biāo)準(zhǔn)缺失，無法進(jìn)行價值評估。難度加大，政策法規(guī)差異化明顯，泡沫問題出現(xiàn)。前年開始，幾乎所有的行業(yè)，不僅是地產(chǎn)，所有的行業(yè)都在做房地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一個是并購時代，一是輕資產(chǎn)化。下面做一個案例分享：華洋幸福園區(qū)開發(fā)，但我們看，顏色是不一樣，下面是四塊是賺到錢的。但是它們有政治風(fēng)險等等，這些不足我就不多說了。不耽誤大家的時間。
李訊：感謝沈斌先生的報告。提到了四大家族，開發(fā)商、投資商、營運(yùn)商、土地營運(yùn)商。我聽下來感到資本的偉大，資本能夠創(chuàng)造財富。第二點感受資本的兇險，資本的恐怖、蒼涼。沈斌先生說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不關(guān)心綠色、不關(guān)心技術(shù)。有沒有別的，成功的。我們深圳華僑城搞歡樂谷世紀(jì)公園還很成功。還有我們天津生態(tài)城。算不算產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這些都可以做分析。大家有問題嗎？
問：我不是問題。我提一個感想，就是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房的問題，這個模式要好好思考一下，最近昆山除了很大的事件，就是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房模式，使一些企業(yè)工業(yè)流程擠到有限的空間里，它沒有通風(fēng)，其他的設(shè)施，造成重大的事故。我覺得風(fēng)險不光是資金風(fēng)險，還有生態(tài)，這些標(biāo)準(zhǔn)還要考慮一下，還有引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)有規(guī)范。
李訊：我最后做一個報告。我的報告定的主題從綠色建筑走向綠色城市。從過去的工業(yè)文明褐色發(fā)展轉(zhuǎn)向生態(tài)文明的綠色發(fā)展。從過去搖籃到墳?zāi)罐D(zhuǎn)向搖籃回到生態(tài)區(qū)。城市空間從無序，不開小汽車到節(jié)約有序的均衡發(fā)展。從過去的英美模式最后要創(chuàng)造中國模式。我們國家特別強(qiáng)調(diào)以人為本，強(qiáng)調(diào)生態(tài)文明，強(qiáng)調(diào)資源節(jié)約，環(huán)境友好。綠色城市也是成為國家提升城市質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)。綠色城市包括綠色能源、綠色建筑、綠色交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)循環(huán)化發(fā)展、城市環(huán)境綜合治理和綠色的新生活行動和人文結(jié)合在一起。
我想從綠色建筑開始談，綠色建筑行動，國家已經(jīng)完成了新型城市化的綠色設(shè)計。綠色城市還只能提了六個方面，目標(biāo)系統(tǒng)、技術(shù)系統(tǒng)、政策系統(tǒng)和示范系統(tǒng)為整體的設(shè)計。這個設(shè)計以2013年國務(wù)院辦公廳的1號文件，國家的綠色建筑行動方案。這個方案里面對綠色建筑的發(fā)展目標(biāo)、原則和必須完成的10重大任務(wù)做了系統(tǒng)的設(shè)計。所以中國成為綠色建筑的第一大國是時間問題。綠色建筑的概念最早是英國人，但是現(xiàn)在發(fā)展最好的是美國，我們中國追上美國是時間問題。中國的綠色建筑有自己的特點和特色，我們的核心的是節(jié)約資源，一個是環(huán)境友好，強(qiáng)調(diào)以人為本，強(qiáng)調(diào)人的舒適度。感受人的基本需求。
中國房地產(chǎn)報產(chǎn)業(yè)園研究副總經(jīng)理沈斌先生
中國綠色建筑到9月份為止，我們有2005項，總的建筑面積超過了2億平方米。全國各地發(fā)展綠色建筑也是很多，最好是江蘇，綠色建筑的發(fā)展態(tài)勢從城市向鄉(xiāng)村。我們綠色發(fā)展也出現(xiàn)的問題，我們是比較多的關(guān)注技術(shù)，出現(xiàn)高新的技術(shù)，我們主要關(guān)注主動式技術(shù)，被動式的技術(shù)還比較少。另外有一些在建筑設(shè)計的初期沒有關(guān)注，后期才考慮。我們要加快綠色建筑的發(fā)展，特別要把綠色建筑落實到房地產(chǎn)的開發(fā)中。這些需要大家努力。特別是如何運(yùn)用中國傳統(tǒng)民居當(dāng)中的節(jié)約的綠色理念，如何利用市場機(jī)制。同時我們不僅要關(guān)注新建，還要關(guān)注繼建。另外要把綠色建筑的發(fā)展和國家的新型材料相聯(lián)系。第二從綠色建筑走向綠色城市。
從去年開始北京、上海、深圳、重慶，都已經(jīng)宣布新建100%搞綠色建筑。北京把綠色建筑作為招投標(biāo)的規(guī)劃條件。我們現(xiàn)在綠色城市還處于起步階段。綠色的發(fā)展還需要一個過程，還需要一個長期的發(fā)展過程，我們的壓力是巨大的。我們的綠色生態(tài)的城市一定要做一個系統(tǒng)化的設(shè)計，從規(guī)劃的目標(biāo)、規(guī)劃的理念、規(guī)劃的技術(shù)，有一系列的改善，有一套自己的路徑。到中國的綠色城市，有它的特點。
第一，系統(tǒng)設(shè)計重點突破。第二，一定要強(qiáng)調(diào)因地制宜，強(qiáng)調(diào)本土性和規(guī)劃性。另外我們要有理論支撐，實踐探索，中外借鑒，開放式的交流。我們是目標(biāo)導(dǎo)向，追求美麗中國。我們是理想主義，中國夢，人家是實用主義。我們是政府主導(dǎo)，市民有限的參與。人家是政府推動，市民廣泛的參與。我們是自上而下，突出重點，創(chuàng)造實施，我們因人而異。所以我們需要借鑒。我們要建立自己的理念體系、目標(biāo)體系，技術(shù)體系和政策體系。我們要更多的關(guān)注技術(shù)新的理念，比如說被動式技術(shù)。被動式技術(shù)的原理是我們更多用自然來做功。推動地球前進(jìn)的原動力是太陽，我多用太陽能，被動式技術(shù)優(yōu)先，主動式技術(shù)輔助。強(qiáng)調(diào)微循環(huán)，我們相信資本能創(chuàng)造一切。注意微循環(huán)、微能源。強(qiáng)調(diào)TOD模式，公交路線、公交模式。需求的控制。人的欲望有限制。另外是低影響開發(fā)模式。城市礦山的理念，建筑垃圾就可以利用，在城市內(nèi)部自己解決。生態(tài)的修復(fù)技術(shù)，從水資源、土地資源、產(chǎn)業(yè)、交通直接到社區(qū)，整個人文環(huán)境形成一個系統(tǒng)，形成一個有機(jī)的細(xì)胞，城市形成一個有機(jī)體，生態(tài)細(xì)胞的概念。
我們中國建設(shè)部有綠色城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，國家還有綠色住宅小區(qū)的示范工程。從產(chǎn)業(yè)化運(yùn)用，到智能化的管理，都可以做。然后從城市要關(guān)注到鄉(xiāng)村。這是巴黎島用竹子的鄉(xiāng)村。綠色的發(fā)展是一個理念也是一個目標(biāo)。綠色發(fā)展也是一個系統(tǒng)工程。綠色的發(fā)展需要多元化主體的推進(jìn)，綠色的發(fā)展需要事實的評估。我們需要大家共同努力，我們希望從淺綠、深綠、均綠。謝謝大家！
李訊：感謝沈斌。提到了四大家族。土地營運(yùn)商，開發(fā)商。資本的偉大，資本能夠創(chuàng)造財富。資本的兇險，資本的恐怖、蒼涼。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不關(guān)心綠色、不關(guān)心技術(shù)。有沒有別的。我們深圳華僑城搞歡樂谷。還有我們天津生態(tài)城。大家有問題嗎？
問：我的不是問題，我提一個感覺，就是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房的問題。最近昆山除了很大的問題，就是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房。它沒有通風(fēng)。這些標(biāo)準(zhǔn)還要考慮一下，還有引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)有規(guī)范。
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