麗江住宅性房產(chǎn)并不存在暴利空間
對(duì)于類似王秉源這種持幣待購的心理，劉瑞認(rèn)為完全正常，“我不敢說麗江的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了拐點(diǎn)，但現(xiàn)在買房應(yīng)該可以說是非常合適的時(shí)候。”
劉瑞說，原因在于成本，“麗江的住宅地產(chǎn)本身利潤(rùn)就不算高，比起一些城市動(dòng)輒100%甚至200%以上的利潤(rùn)，麗江的房地產(chǎn)利潤(rùn)能到40~50%就謝天謝地了。就今年這種情況，很多房地產(chǎn)商為了回籠資金流，已經(jīng)在保本賣房了，為什么說現(xiàn)在買房是合適的時(shí)候？就是因?yàn)椋思铱偛荒苜r錢賣吧？”
媒體人“天雨流步”一直關(guān)注麗江房地產(chǎn)，她認(rèn)為，“在全國的地產(chǎn)商狂賺地價(jià)差價(jià)的時(shí)候，麗江房地產(chǎn)因?yàn)槠鸩酵�，基�?zhǔn)點(diǎn)極低，且本地居民的購買能力有限，如果暴利銷售，住宅房產(chǎn)這一塊根本賣不動(dòng)，因此，很多本土房地產(chǎn)商賺一點(diǎn)就在銷售，利潤(rùn)率比一線二線城市的低得多。而去年下半年直到現(xiàn)在麗江的房子都不好賣，這使得麗江的房地產(chǎn)徹底進(jìn)入‘薄利’時(shí)期。可降價(jià)的空間已經(jīng)極其小了�！�
劉瑞說，麗江房地產(chǎn)商的困境，遠(yuǎn)比外界想象的嚴(yán)重，“首先是地價(jià)在漲，但房?jī)r(jià)漲不動(dòng)。三四年前50萬一畝的地很好拿，但現(xiàn)在別說城區(qū)內(nèi)的地很多都漲到了200-300萬一畝，即使郊區(qū)也出現(xiàn)了百萬以上的地塊，這使得麗江地產(chǎn)商吃地價(jià)差賺錢幾乎不可能了。然后，麗江本身的房?jī)r(jià)基數(shù)就低，北京10年房?jī)r(jià)從4000漲十倍那能到40000，但麗江即使從1000同樣漲十倍那才一萬，何況現(xiàn)在漲了5倍不到�！�
“人們都認(rèn)為房地產(chǎn)賺錢是多么暴利，在北上廣那確實(shí)是暴利，但我們這些在麗江做地產(chǎn)的人真的只是賺個(gè)辛苦錢�！眲⑷鹫f。
房產(chǎn)商最困難的時(shí)候到了，拼實(shí)力和毅力吧
一方面，開發(fā)新樓盤的成本越來越高，比如低價(jià)、建筑材料、人工費(fèi)每年都在漲；另一方面，銀行從2012年底對(duì)房地產(chǎn)商緊閉了大門，使得地產(chǎn)商只能去找尋資金成本很高的錢，“民間借貸2分利也許還能借到，但我們卻往往要借2分5乃至3分的錢”，劉瑞說，當(dāng)下是麗江房地產(chǎn)商最困難的時(shí)候，“有些房地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了。”
對(duì)此，旅居麗江的北京金融專家尹沛峰說，“宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的管控在2008年以來越來越嚴(yán)格，等于是給房地產(chǎn)行業(yè)套上一道道絞索，五年前是做實(shí)業(yè)想貸款最難，但現(xiàn)在是房地產(chǎn)企業(yè)想貸款最難，現(xiàn)在別說是走銀行這些傳統(tǒng)金融渠道，即使融資租賃、信托等融資渠道都難上加難，全國范圍內(nèi)層出不窮的地產(chǎn)信托還款逾期事件，使下家越來越難找。所以說，五年前做房地產(chǎn)你可以玩資本，但現(xiàn)在必須拼實(shí)力�！�
在這種情形之下，目前麗江各家住宅地產(chǎn)商的首要任務(wù)是“走量”，而非“賺錢”�！胺康禺a(chǎn)企業(yè)哪有不借貸的？流動(dòng)資金的匱乏使很多人要堅(jiān)持不下去了，還貸危機(jī)嚴(yán)重。再這樣下去有些人都快跳樓了。”劉瑞坦承，“房地產(chǎn)的套路已經(jīng)徹底變了，很多人是拿到地就直接抵押，通過建筑商墊資和預(yù)售等手段提前收攏資金賺取暴利；按說是不封頂不讓預(yù)售，但很多人地基不動(dòng)就私下預(yù)售�！�
劉瑞認(rèn)為，在現(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境下，為人熟知的房地產(chǎn)“套路”發(fā)生了極大的轉(zhuǎn)變，“以前是有房子就好賣，但從去年開始直至如今的這種市場(chǎng)環(huán)境下，沒有實(shí)力的房地產(chǎn)商注定將被淘汰。宏觀政策如拿地的困難卡掉一批人，資金困境耗死一批人，只有實(shí)力雄厚的人能生存下來。現(xiàn)在是拼實(shí)力和毅力的時(shí)候。當(dāng)然，這其實(shí)也是市場(chǎng)規(guī)律，不見得完全是壞事�！�
旅游地產(chǎn)，日子更不好過
麗江的住宅性地產(chǎn)盡管近兩年行情不是很好，但比起旅游地產(chǎn)，已經(jīng)算是相當(dāng)不錯(cuò)。
“有的旅游地產(chǎn)開盤三年至今都只賣了一兩套，挺慘的。”劉瑞表示。
據(jù)介紹，麗江的旅游地產(chǎn)多達(dá)30多家。和住宅地產(chǎn)一樣，旅游地產(chǎn)賣的也是房，不同的是，“旅游地產(chǎn)賣的，不應(yīng)該只是房子。”
從市場(chǎng)方面，麗江的住宅性地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)比較起來，最大的區(qū)別在于，旅游地產(chǎn)的換手率，也即二級(jí)市場(chǎng)交易率極低。在麗江先操盤過住宅性地產(chǎn)、后又業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)行做旅游地產(chǎn)的常霖（化名）說，“住宅性地產(chǎn)即使市場(chǎng)再不好，也是每天都有人在一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)交易的，這是‘剛需’二字本身決定的；但是在麗江，旅游地產(chǎn)的換手率基本為零�！�
客戶群體也完全不同，“不管是麗江人還是外地人都有住宅地產(chǎn)的需求，本地人稍多于外地人，也許今后外地人的這方面需求還有可能強(qiáng)于本地人；但旅游地產(chǎn)針對(duì)的客戶中，99%都是外地人，說直接點(diǎn)，就是外地土豪�！�
常霖說，在麗江這樣一個(gè)外地人較多的特殊環(huán)境中，住宅地產(chǎn)的銷售目標(biāo)可以說是所有人；而旅游地產(chǎn)因其價(jià)格等，銷售目標(biāo)主要是外地“土豪”，“這也使幾乎所有旅游地產(chǎn)都在喊高價(jià)，在麗江很多住宅地產(chǎn)商已經(jīng)較為成熟的時(shí)候，旅游地產(chǎn)商卻有很多仍然在腦子發(fā)熱�！�
在剛閉幕的房車節(jié)上，旅游地產(chǎn)“金茂雪山語”和“CO-ART”雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)占據(jù)最佳展位，但問者寥寥，成交量也未透露。據(jù)“CO-ART”雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)工作人員介紹，房產(chǎn)售價(jià)將為16500-21000元。很多人估計(jì)，參觀房車節(jié)的多為本地人，因此，旅游地產(chǎn)這塊，應(yīng)該只是擺擺樣子，而無實(shí)際成交量。
麗江旅游地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重
常霖認(rèn)為，麗江旅游地產(chǎn)存在的第一個(gè)問題是，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重。
“什么是旅游地產(chǎn)？如果沒有‘旅游’的加持，沒有完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的人氣、實(shí)實(shí)在在的位置或線路優(yōu)勢(shì)，充滿吸引力的訴求等因素，只賣房子的話，放著近在咫尺的新市區(qū)就有4000的房子，別人又憑什么來買你40000的房子呢？”
網(wǎng)友“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”認(rèn)為，目前麗江的旅游地產(chǎn)問題之一在于，房子背離了本身屬性，“每個(gè)房地產(chǎn)商都會(huì)考慮房子要賣給誰，但并非所有人都想清楚了房子要讓誰住。住宅性地產(chǎn)的前者后者是比較一致的，但旅游地產(chǎn)的兩者之間截然分明。買旅游地產(chǎn)的絕大多數(shù)都是大城市的富人，他們也許一年只來麗江一兩周，如此一來，房屋空置的時(shí)間成了絕大多數(shù)。在麗江不乏一套上千萬的旅游地產(chǎn)，如果要出租的話，誰又租得起呢？”
眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，同質(zhì)化是麗江旅游地產(chǎn)的軟肋所在，如果僅限于對(duì)自然資源的開發(fā)利用，而只“賣房”，忽視旅游功能的體現(xiàn)，如旅游路線的開發(fā)，景點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施等資源配套，在樓市低迷的當(dāng)下，這樣的旅游地產(chǎn)“當(dāng)然不好賣”�！奥糜蔚禺a(chǎn)蘇大蘇”說，不以旅游為目的的旅游地產(chǎn)都是耍流氓。
“為什么同在麗江、甚至地塊也相隔不遠(yuǎn)，有的旅游地產(chǎn)房?jī)r(jià)都快降價(jià)到接近住宅地產(chǎn)了、有些旅游地產(chǎn)的房?jī)r(jià)卻能接近北上廣深？就看樓盤的‘旅游地產(chǎn)’這四個(gè)字是否名副其實(shí)。”“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”如是說。
“客棧業(yè)態(tài)”或是麗江旅游地產(chǎn)出路
“去三亞買樓房，來麗江住客棧�！甭糜蔚禺a(chǎn)并非麗江獨(dú)有，三亞、深圳、珠海等地的旅游地產(chǎn)，早在2008年麗江第一家旅游地產(chǎn)出現(xiàn)之前的十年就已存在。而在麗江，諸多外來資本進(jìn)入后步三亞后塵搞旅游地產(chǎn)，卻趕上了2013-2014的房地產(chǎn)業(yè)寒冬。
“地產(chǎn)的問題在于，房子的功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住的范疇——房子始終是要給人住的。三亞的房租比麗江要貴7倍，為什么？因?yàn)槿齺喌姆孔哟蟛糠肿隽司频旯�，住的都是游客；而麗江的游客卻大部分都住進(jìn)了古城客棧里，這就是麗江旅游地產(chǎn)和三亞的區(qū)別，也是麗江的旅游地產(chǎn)亟須解決的問題�！�
麗江從來不缺乏人氣。游客從2008年625.49萬到2013年逾2000萬。
“人們?nèi)ヒ匀齺啚榇淼穆糜蔚禺a(chǎn)高度發(fā)達(dá)的旅游城市，頭腦中本就有買房的意識(shí)，我說的這個(gè)‘房’，是樓房。然而，人們來麗江，只知有客棧，而不知旅游地產(chǎn)。這是意識(shí)問題，三亞對(duì)全國人民的旅游地產(chǎn)意識(shí)培養(yǎng)，在各種先天優(yōu)勢(shì)和政策利好之下，尚且用了將近20年�！�
“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”十分看好“客棧業(yè)態(tài)”的旅游地產(chǎn)，他說，在大小環(huán)境都一片頹勢(shì)的情況下，細(xì)節(jié)決定成敗，能將物業(yè)做成“客�！钡穆糜蔚禺a(chǎn)，有較大的致勝空間。
住宅地產(chǎn)回暖可期旅游地產(chǎn)前途未卜
劉瑞介紹，目前在麗江置業(yè)的人中，外地人雖然比例不大，但卻逐年上升，已成為不可忽視的購買力群體。
“麗江的住宅性地產(chǎn)本就比較理性，存在很多3500~5000元的房源，即使在市區(qū)中心地段和大研古城乃至束河周邊，也不乏5500~6500元左右的房源，甚至存在一些5300元左右的聯(lián)排別墅。麗江的房子，從戶型到價(jià)格，對(duì)于外地來麗人士都是相當(dāng)具備吸引力的�！�
與劉瑞的部分觀點(diǎn)不謀而合，尹沛峰認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)格曲線向下走，也許代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)由政策主導(dǎo)型走向市場(chǎng)化發(fā)展的一步，“不管是麗江還是其他城市，都在經(jīng)歷陣痛。沒有價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的商品，沒有永遠(yuǎn)火爆的市場(chǎng)。而麗江住宅性房產(chǎn)的房?jī)r(jià)本身比較理性，所以陣痛帶來的創(chuàng)傷，對(duì)麗江房地產(chǎn)行業(yè)來說應(yīng)該不會(huì)太過難熬。我個(gè)人建議麗江的房地產(chǎn)商以平常心看待近來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)雨過后才能見晴空，混亂之后就是真正的秩序到來。”
想對(duì)麗江住宅地產(chǎn)“再看看”的王秉源也表示，在麗江買房是肯定的，“像我一樣夢(mèng)想來麗江定居、乃至已經(jīng)來麗江定居的人，一定不少，麗江的房子如今真的算挺便宜的，我真心不信還能跌多少價(jià)，幾乎每天都要用強(qiáng)大的毅力壓抑購買的沖動(dòng)，忍不了太久了。”
與之相反的是，對(duì)麗江的旅游地產(chǎn)，看好者寥寥�！昂妥≌禺a(chǎn)不一樣的是，旅游地產(chǎn)的蕭條不是從今天開始的，而是好幾年了，從2008年開始，旅游地產(chǎn)在麗江其實(shí)就沒有真正地火爆過。當(dāng)然，沒人能肯定麗江的旅游地產(chǎn)將來會(huì)不會(huì)像三亞一樣火，但在我看來，那一天還要很久�！薄疤煊炅鞑健闭f。
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