近日，昆明城建投資開發(fā)有限責任公司（昆明城投）以巫家壩新中心一級開發(fā)主體的身份，在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《昆明巫家壩新中心棚戶區(qū)改造項目的環(huán)境影響報告書》（下稱“環(huán)境報告書”），報告書共7份涉及巫家壩核心區(qū)的7個地塊，總用地面積7757.28畝，總投資額達324億元。據(jù)昆明城投官網(wǎng)信息，巫家壩城市新中心一期定位為核心開發(fā)區(qū)，面積約為9.96平方公里，約合14940畝。此次7個新出爐的規(guī)劃項目用地面積占據(jù)了一期總面積的半壁江山，也超出了昆明主城去年全年的土地供應量，這意味著巫家壩片區(qū)的土地“蛋糕”越做越大，進入土地市場之后如何消化也成為了待解的命題。
昆明巫家壩新中心7個棚戶區(qū)改造項目地塊位置
自巫家壩機場搬遷之后，巫家壩片區(qū)土地開發(fā)幾度成為焦點。而自去年巫家壩首個地塊由百榮百尚斬獲之后，迄今為止都未見到該片區(qū)后續(xù)地塊現(xiàn)于土地市場中。此番片區(qū)內(nèi)7個地塊齊齊發(fā)布環(huán)境報告書，標志著7個項目已經(jīng)立項，昆明城投目前來說只涉及到7個地塊的一級開發(fā)。
如圖所示，環(huán)境報告書框定了7個地塊的四至范圍，其中地塊一東臨關景路，南接官渡森林公園，西至官通路，北至昆石高速處，用地涉及部隊、企業(yè)、城中村等數(shù)十家單位和集體，總用地面積611.62畝；地塊二北臨昆石高速，南臨雨龍路，東臨彩云北路，西臨關景路，用地涉阮家村片區(qū)，面積1706.64畝；地塊三東至昌宏路，西至規(guī)劃中的經(jīng)六路，南至春城路，北至雨龍路，用地涉和甸營村，關上街道辦事處國有土地，面積1889.94畝；地塊四東至昌宏路，西至規(guī)劃中的經(jīng)六路，南至規(guī)劃中的緯六支路，北至春城路，開發(fā)整理范圍涉及官渡區(qū)白得邑、阿旺村、三家村集體用地和關上街道辦事處國有用地等，面積955.76畝；地塊五主要對象為羅衙社區(qū)王家村片區(qū)全村1390戶，面積874.47畝；地塊六北至規(guī)劃緯八路，南至廣福路，西至枧槽河，東至飛虎大道，開發(fā)整理范圍涉及關上街道辦事處雙鳳社區(qū)何家塘村，面積802.34畝；地塊七北至規(guī)劃緯六路，南至規(guī)劃緯八路，西至清水河，東至飛虎大道，用地涉官渡區(qū)向化村，面積916.51畝。
綜合來看，7個地塊均位于巫家壩城市新中心的核心開發(fā)區(qū)，飛虎大道北段兩側(cè)，總用地面積7757.28畝，總建筑面積619.94萬方，棚戶區(qū)安置房占116.23萬方，涉36935戶安置居民，總投資額達324億元。這些地塊目前已進入土地熟化施工階段。
巫家壩城市新中心規(guī)劃紅線
去年8月，巫家壩城市新中心土地的一級開發(fā)已由昆明市政府授權給昆明城投，規(guī)劃授權范圍28.86平方公里，東至彩云北路，西至盤龍江，南至廣福路，北至二環(huán)南路，昆石高速。項目共分為兩期開發(fā)，其中一期規(guī)劃為核心開發(fā)區(qū)，面積約9.96平方公里，約合14940畝，東至彩云路與昌宏路、西至枧槽河、南至廣福路、北至日新路。由此不難看出環(huán)境報告書中涉及的7個棚戶區(qū)改造項目地塊規(guī)劃范圍正位于巫家壩城市新中心的核心開發(fā)區(qū)內(nèi)，于飛虎大道沿線兩側(cè)密集布點。
而7個棚戶區(qū)改造項目用地面積就有7757.28畝之多，整個巫家壩城市新中心的核心開發(fā)區(qū)總用地面積也才14940畝，顯而易見，僅7個地塊的用地面積就超過了核心開發(fā)區(qū)面積的一半。雖然7個地塊還在熟化當中，但報告中明確提出這7個地塊都將由昆明市土地局進行土地收儲，換言之，這7個地塊近8000畝的土地進入土地市場不過是遲早的事。
如果把巫家壩核心區(qū)14940畝的土地一級開發(fā)面積，放在2014年昆明主城土地供應數(shù)據(jù)的背景上比較，就可以看出巫家壩土地消化的難度。2014年，昆明供地130宗，面積約合7140.63畝。那么也就是說，僅此次公布的7個地塊7757畝的用地面積就超出去年昆明主城總供地面積。環(huán)境報告書中有一細節(jié)也值得關注，幾個地塊的土地熟化工程建設周期于今年2月份開始至2016年底結(jié)束，也就是說，如果不出意外的話，這些地塊極有可能會在后年進入土地市場。
雖然巫家壩土地炙手可熱不假，但現(xiàn)實卻是，即使昆明市其他區(qū)域一寸土地也不出讓，全部開發(fā)商都來競拍巫家壩土地，若按照2014年昆明主城土地供應量計，僅巫家壩一期的土地消化完也至少要兩年之久。但這顯然是不可能的。參考此前云南城投開發(fā)環(huán)湖東路但二級市場反應冷淡的景象，巫家壩宏偉開發(fā)計劃若想成功落地，需要的時間恐怕要比昆明市預計的長得多。
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