隨著同德、萬達(dá)、紅星等一批購(gòu)物中心相繼開業(yè)后；昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還陸續(xù)迎來一波竣工潮�！艾F(xiàn)房銷售”再次登上商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷大殿，就目前來看，昆明的現(xiàn)房銷售主要集中在寫字樓、商鋪、公寓等物業(yè)類型；而現(xiàn)房呈現(xiàn)，也就意味著可以跳過期房銷售的關(guān)卡，就幾個(gè)方面來看，現(xiàn)房與期房銷售相比有明顯優(yōu)勢(shì)；但目前昆明的現(xiàn)房商業(yè)項(xiàng)目，呈現(xiàn)出哪些特征？是哪些因素導(dǎo)致了“商業(yè)現(xiàn)房時(shí)代”的到來？現(xiàn)房?jī)r(jià)格怎樣？
請(qǐng)看，昆明商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房調(diào)查。
市場(chǎng)情況
昆明商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格普遍高于期房
曾經(jīng)你只希望你的住宅產(chǎn)品是現(xiàn)房呈現(xiàn)，不知不覺，昆明商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前昆明市場(chǎng)上有累計(jì)20余個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代。其物業(yè)類型，主要包括寫字樓、公寓、商鋪，其中寫字樓有紅星國(guó)際廣場(chǎng)、昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)、昆明廣場(chǎng)、和諧廣場(chǎng)雙塔、螺螄灣中心等在內(nèi)的項(xiàng)目為現(xiàn)房，這些項(xiàng)目大多具有標(biāo)桿意義，同時(shí)，均向著寫字樓的5A標(biāo)準(zhǔn)打造；公寓項(xiàng)目則有德潤(rùn)中心、學(xué)府協(xié)信天地、昆明玉器城、七彩云南·花之城在內(nèi)的樓盤現(xiàn)房呈現(xiàn)，精裝成為這些公寓售賣的一大特點(diǎn)；商鋪則有包括大都、文化空間、昆明廣場(chǎng)、蓮花池畔、學(xué)府協(xié)信天地等現(xiàn)鋪銷售，而不少商業(yè)正同步進(jìn)行招商工作。
從商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)房的分布區(qū)域來說。寫字樓項(xiàng)目以西山區(qū)為主，西山萬達(dá)廣場(chǎng)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)、昆鋼科技大廈、螺螄灣中心等都位于西山區(qū)，而盤龍區(qū)則有以昆明廣場(chǎng)為代表的現(xiàn)房寫字樓。五華、盤龍的商業(yè)現(xiàn)房以公寓為主，德潤(rùn)中心、學(xué)府協(xié)信天地、昆明玉器城、七彩云南花之城均有現(xiàn)房公寓。而商鋪的分布昆明四區(qū)較為平均，五華區(qū)蓮花池畔、學(xué)府協(xié)信天地、官渡區(qū)大都、西山區(qū)文化空間、盤龍區(qū)昆明廣場(chǎng)等項(xiàng)目均為現(xiàn)鋪。
從價(jià)格方面來看，現(xiàn)房的價(jià)格無疑是要比期房高一些。從記者的調(diào)查情況來看，西山區(qū)寫字樓現(xiàn)房?jī)r(jià)格在12000-22000元/平方米左右，而期房的價(jià)格區(qū)間在10000-15000元/平方米左右，每平方米相差近2000-7000元左右。公寓現(xiàn)房項(xiàng)目均價(jià)在13000-18000元/平方米，期房的價(jià)格區(qū)間在10000-15000元/平方米左右，與現(xiàn)房相差近3000元左右。而現(xiàn)鋪的價(jià)格區(qū)間在24000-140000元/平方米左右，期房的價(jià)格區(qū)間在20000-120000元/平方米左右。
關(guān)注現(xiàn)房
現(xiàn)房雖好把握細(xì)節(jié)更穩(wěn)妥
現(xiàn)房呈現(xiàn)成為購(gòu)房者的“定心丸”，但也不可人云亦云，在購(gòu)買現(xiàn)房的過程中，需要注意一些關(guān)注點(diǎn)，讓購(gòu)房過程更加穩(wěn)妥，有保障。
品牌品牌是樓盤品質(zhì)的保證。好的房產(chǎn)品牌體現(xiàn)了樓盤的品質(zhì)和檔次，成為業(yè)主身份和品位的標(biāo)志。購(gòu)房者在現(xiàn)房的選擇過程中，除了對(duì)項(xiàng)目自身的考察之外，項(xiàng)目品牌也是需要重點(diǎn)考察的內(nèi)容之一。
物業(yè)全面維護(hù)管理而又貼切服務(wù)的物業(yè)管理，為業(yè)主提供全方位又不干擾業(yè)主生活的安全防護(hù)措施以及完善便捷的物業(yè)服務(wù)。好的物業(yè)能夠?yàn)橐院蟮木幼√峁┤娴谋憬莺褪孢m性，也是在購(gòu)房過程中需要“明碼標(biāo)價(jià)”的內(nèi)容。
環(huán)境千金難買鄰居好，百友不如左右鄰。人文環(huán)境已經(jīng)成為對(duì)生活質(zhì)量有一定追求的購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)考慮的因素。
配套配備合理齊全而又品質(zhì)優(yōu)良的配套設(shè)施，而又有利于身心健康及和諧溝通的社區(qū)親情文化氛圍的設(shè)計(jì)。
戶型使用功能齊全而又合理簡(jiǎn)練的戶型設(shè)計(jì)，擁有符合家庭成長(zhǎng)過程中所需的空間。動(dòng)靜分區(qū)合理明確，采光、朝向等均好。
裝修拎包入住，省去了漫長(zhǎng)的等房過程。并且可以很直觀地看到房屋內(nèi)裝修的各個(gè)細(xì)節(jié)，也便找出有缺陷的地方，及時(shí)補(bǔ)足不影響居住品質(zhì)。
現(xiàn)房探因
昆明項(xiàng)目集體竣工潮來臨
就昆明現(xiàn)房呈現(xiàn)來看，大有城中村改造項(xiàng)目集體竣工之勢(shì)。從2008年城中村改造的“大跨步”建設(shè)開始，昆明啟動(dòng)了一批城市地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，到現(xiàn)在近7年的開發(fā)周期，項(xiàng)目開始進(jìn)入現(xiàn)房呈現(xiàn)的階段。如文化空間、昆明廣場(chǎng)等均是城中村改造項(xiàng)目。
當(dāng)然，建設(shè)周期夠長(zhǎng)，也不是現(xiàn)房呈現(xiàn)的主要原因，關(guān)鍵還在于建設(shè)順利，并能夠順利完工，也成為現(xiàn)房呈現(xiàn)的主要因素。如昆明廣場(chǎng)的建設(shè)是從2011年舉行的開工儀式，到目前為止項(xiàng)目開發(fā)已進(jìn)入第5個(gè)年頭，除住宅產(chǎn)品外，寫字樓也進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代。
而除了城中村開發(fā)外，建設(shè)速度還有更快的。如昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)2012年6月3日舉行奠基儀式，2013年9月17日萬達(dá)廣場(chǎng)封頂，商業(yè)綜合體和六星級(jí)萬達(dá)文華酒店進(jìn)入開業(yè)倒計(jì)時(shí)，再到2015年1月18日，昆明雙塔——泛亞國(guó)際金融大廈封頂。經(jīng)過3年的開發(fā)周期，昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)正式迎來現(xiàn)房時(shí)代。
庫(kù)存量大資金回籠壓力大
采訪中，云南博正投資管理有限公司總經(jīng)理林志華也表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，存量也是導(dǎo)致昆明進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代的另外一個(gè)因素。在他看來，昆明作為三線城市，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一個(gè)延滯的過程，市場(chǎng)和購(gòu)房者的反應(yīng)都要比一線城市慢，而且作為三線城市，昆明房地產(chǎn)存量是比較大的。
在一個(gè)以期房銷售為主的時(shí)代，大多數(shù)開發(fā)商面對(duì)龐大的庫(kù)存量表現(xiàn)出無奈。庫(kù)存多了，期房也在慢慢變成準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房了，不少項(xiàng)目就“被準(zhǔn)現(xiàn)房”了，曾經(jīng)主要是住宅領(lǐng)域才出現(xiàn)的現(xiàn)房銷售，現(xiàn)在也開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的銷售與住宅產(chǎn)品的銷售區(qū)別巨大，為此，也就很容易“被現(xiàn)房”。簡(jiǎn)言之，造房子容易，賣房子難，商業(yè)地產(chǎn)銷售更難。外有政策壓力，內(nèi)有營(yíng)銷策略、資金實(shí)力等問題糾纏，再有購(gòu)房者越來越“理性”。一直以來，房企試圖通過賣期房這種常規(guī)、穩(wěn)健的手段來達(dá)到“低成本、高回報(bào)”的模式展現(xiàn)出來越來越多的漏洞，直接表現(xiàn)就是庫(kù)存量越來越大。
當(dāng)然，不排除一些資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商直接賣準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房。
現(xiàn)房營(yíng)銷或成為新常態(tài)
當(dāng)然，隨著開發(fā)項(xiàng)目的增多，“一手交錢，一手交貨”的銷售模式也開始慢慢在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到普及。不少企業(yè)表示，現(xiàn)房銷售或成為未來樓市的新常態(tài)，一如恒大推出的“無理由退房”一樣，商品房的商品屬性越來越接近普通商品銷售模式。
不少企業(yè)，還將現(xiàn)房銷售作為企業(yè)的工作重點(diǎn)。那為何偏重現(xiàn)房銷售？業(yè)內(nèi)表示，部分實(shí)力雄厚的開發(fā)商在面對(duì)“準(zhǔn)現(xiàn)房趨勢(shì)”時(shí)表現(xiàn)出來的則是從容與支持。他們紛紛表示，在資金實(shí)力充裕的前提下，他們必然傾向現(xiàn)房銷售。雖然前期投入大，但相較于期房銷售，現(xiàn)房的銷售速度和銷售回報(bào)也比較快、比較高。
但也有部分人士認(rèn)為，期房銷售的模式不能改變，全部推現(xiàn)房，或會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，最后受到影響的還是買房者。當(dāng)然，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，有實(shí)力的開發(fā)商也希望“準(zhǔn)現(xiàn)房趨勢(shì)”給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一次洗盤，對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)時(shí)代的開啟也有重要的促進(jìn)作用。
購(gòu)房者更傾向買“現(xiàn)房”
遭遇過早前“團(tuán)購(gòu)房風(fēng)波”的購(gòu)房者，或許，更鐘愛現(xiàn)房。小記本人就是現(xiàn)房的忠實(shí)粉絲，看得見、摸得著，不用買了房子，天天到項(xiàng)目看工程進(jìn)度，這樣心比較踏實(shí)。當(dāng)然，對(duì)于不少準(zhǔn)婚一族而言，更是不能少了現(xiàn)房。這樣的道理同樣適用著急開店的老板們。
同時(shí)，對(duì)于不少不夠?qū)I(yè)的購(gòu)房者而言，現(xiàn)房購(gòu)買，還能夠更為直接地看到房子的優(yōu)缺點(diǎn)，何樂不為。“上次去看房子的時(shí)候，我自己走到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)看了一下，對(duì)房子的構(gòu)造做了直觀的了解，總比對(duì)著項(xiàng)目沙盤看來得實(shí)在�！辈稍L中，吳女士也表達(dá)了她自己對(duì)于現(xiàn)房的鐘愛。
現(xiàn)房商業(yè)人氣聚集更快
事實(shí)上，對(duì)于現(xiàn)房商業(yè)地產(chǎn)而言，最大的優(yōu)勢(shì)，還在于“人氣”的快速聚集。就目前昆明商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房的布局來看，多為綜合體項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目中，住宅業(yè)態(tài)早已是現(xiàn)房呈現(xiàn)，并且已有業(yè)主入住，形成了大批量的準(zhǔn)客戶，而這些都是現(xiàn)房商業(yè)未來的最真實(shí)的消費(fèi)客源，非�？少F。在客源集中的前提之下，進(jìn)行現(xiàn)房商業(yè)銷售信心也就更足了。
內(nèi)外配套一目了然
購(gòu)房者除了會(huì)考慮樓盤產(chǎn)品質(zhì)量，也看中樓盤周邊的配套環(huán)境�，F(xiàn)房商業(yè)銷售，對(duì)于配套建設(shè)、裝修、園林等等看得更清晰，購(gòu)買這樣的商業(yè)項(xiàng)目也才更加放心。
購(gòu)房者告別“紙上談兵”現(xiàn)房商業(yè)請(qǐng)看這里
在樓市還是“賣家時(shí)代”的時(shí)候，購(gòu)房者買房往往只能憑借售樓人員的口頭介紹和樓書沙盤，最多參觀一下其樣板房或者樣板區(qū)，但“實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)”總是千差萬別，房子真實(shí)的朝向、面積、建筑質(zhì)量等均一無所知。
而現(xiàn)房即買即享，可看到其主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，買家完全可以到樓盤現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地體驗(yàn)，大大增強(qiáng)購(gòu)買的真實(shí)感，同時(shí)在比較甄別中減少購(gòu)買期房所造成的風(fēng)險(xiǎn)，包括不能按時(shí)交付、建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)不符、房產(chǎn)證等一系列問題。最重要的是購(gòu)買現(xiàn)房可免去期房漫長(zhǎng)的等待時(shí)間，也降低了購(gòu)房者“紙上談兵”的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)現(xiàn)房呈現(xiàn)能夠看得到的實(shí)際品質(zhì)
對(duì)于購(gòu)房者來說，交房時(shí)間早，即買即住將會(huì)帶來什么樣的影響。拿寫字樓來說，交房時(shí)間越早就意味著客戶進(jìn)場(chǎng)裝修的時(shí)間越早。其次，對(duì)于自用型客戶，交房快的寫字間可以提早入駐，節(jié)約大筆租金，并且盡早享受新寫字樓的各項(xiàng)有利配套。對(duì)于投資型客戶，則可以快速出租，搶占市場(chǎng)先機(jī)，快速獲得回報(bào)。再次，工程進(jìn)度快、交房時(shí)間早的寫字間從側(cè)面也反映了開發(fā)商的自身實(shí)力，可以讓客戶更加放心地購(gòu)買。最后，對(duì)于想要購(gòu)買的客戶來說，可以去項(xiàng)目工地參觀實(shí)體，實(shí)地感受后期辦公環(huán)境，看見實(shí)景，買房更放心。期房購(gòu)買者根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，并不能完全預(yù)判住宅的實(shí)際品質(zhì)；待期房交付后難免備感失望，這也是引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商糾紛的來源所在，畢竟“紙上購(gòu)房”不是摸得著看得見的東西。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
云南博正投資管理有限公司總經(jīng)理林志華
現(xiàn)房呈現(xiàn)將逐漸成為趨勢(shì)
房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步地規(guī)范，從賣“樓花圖紙”，到賣“打樁”，再到“封頂斷水”，到最后賣“現(xiàn)房”，這是一個(gè)逐步發(fā)展的過程。將來的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是會(huì)在這個(gè)過程中走到最后一步，也是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種趨勢(shì)“現(xiàn)房呈現(xiàn)”，而現(xiàn)在是屬于過渡期的階段。
現(xiàn)房，在同一個(gè)區(qū)域來說，是要比期房的價(jià)格每平方米高1000元左右。按100平米來算就是10萬塊錢。如果，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)有信心，對(duì)于地產(chǎn)商熟悉，愿意多等一年，省10萬塊錢，對(duì)于工薪家庭，剛需家庭和一般的改善型家庭，10萬塊錢并不是那么容易的事情。
但在開發(fā)商資金運(yùn)行出現(xiàn)困難，市場(chǎng)下行的情況下。購(gòu)房者等需要得到的是購(gòu)房的安全感。對(duì)于購(gòu)房者來說，一旦項(xiàng)目封頂斷水，進(jìn)入“準(zhǔn)現(xiàn)房”階段，土地上的建筑物是受保護(hù)的，相比只有圖紙只打樁的項(xiàng)目來說，購(gòu)房者對(duì)于現(xiàn)房更有安全感。
專家提醒
“現(xiàn)房”也有陷阱
有專家指出，即便買房者出手“準(zhǔn)現(xiàn)房”或者現(xiàn)房，也得看仔細(xì)了。業(yè)內(nèi)表示：“開發(fā)商會(huì)允許購(gòu)房者進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?nèi)部看，但是消費(fèi)者一定要注意細(xì)節(jié)，小到房屋的外立面，內(nèi)部結(jié)構(gòu)，管道分布等等，都要注意�！�
專家稱，要確保所選房屋的品質(zhì)，在天氣惡劣的時(shí)候看房不失為不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然，對(duì)于商業(yè)現(xiàn)房而言，重點(diǎn)查看區(qū)域人流、交通便利、招商情況、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等才是王道。
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