隨著同德、萬達、紅星等一批購物中心相繼開業(yè)后；昆明商業(yè)地產項目，還陸續(xù)迎來一波竣工潮�！艾F房銷售”再次登上商業(yè)地產營銷大殿，就目前來看，昆明的現房銷售主要集中在寫字樓、商鋪、公寓等物業(yè)類型；而現房呈現，也就意味著可以跳過期房銷售的關卡，就幾個方面來看，現房與期房銷售相比有明顯優(yōu)勢；但目前昆明的現房商業(yè)項目，呈現出哪些特征？是哪些因素導致了“商業(yè)現房時代”的到來？現房價格怎樣？
請看，昆明商業(yè)地產現房調查。
市場情況
昆明商業(yè)地產現房價格普遍高于期房
曾經你只希望你的住宅產品是現房呈現，不知不覺，昆明商業(yè)地產也進入現房時代。記者調查發(fā)現，目前昆明市場上有累計20余個項目進入現房時代。其物業(yè)類型，主要包括寫字樓、公寓、商鋪，其中寫字樓有紅星國際廣場、昆明西山萬達廣場、昆明廣場、和諧廣場雙塔、螺螄灣中心等在內的項目為現房，這些項目大多具有標桿意義，同時，均向著寫字樓的5A標準打造；公寓項目則有德潤中心、學府協信天地、昆明玉器城、七彩云南·花之城在內的樓盤現房呈現，精裝成為這些公寓售賣的一大特點；商鋪則有包括大都、文化空間、昆明廣場、蓮花池畔、學府協信天地等現鋪銷售，而不少商業(yè)正同步進行招商工作。
從商業(yè)項目現房的分布區(qū)域來說。寫字樓項目以西山區(qū)為主，西山萬達廣場、紅星國際廣場、昆鋼科技大廈、螺螄灣中心等都位于西山區(qū)，而盤龍區(qū)則有以昆明廣場為代表的現房寫字樓。五華、盤龍的商業(yè)現房以公寓為主，德潤中心、學府協信天地、昆明玉器城、七彩云南花之城均有現房公寓。而商鋪的分布昆明四區(qū)較為平均，五華區(qū)蓮花池畔、學府協信天地、官渡區(qū)大都、西山區(qū)文化空間、盤龍區(qū)昆明廣場等項目均為現鋪。
從價格方面來看，現房的價格無疑是要比期房高一些。從記者的調查情況來看，西山區(qū)寫字樓現房價格在12000-22000元/平方米左右，而期房的價格區(qū)間在10000-15000元/平方米左右，每平方米相差近2000-7000元左右。公寓現房項目均價在13000-18000元/平方米，期房的價格區(qū)間在10000-15000元/平方米左右，與現房相差近3000元左右。而現鋪的價格區(qū)間在24000-140000元/平方米左右，期房的價格區(qū)間在20000-120000元/平方米左右。
關注現房
現房雖好把握細節(jié)更穩(wěn)妥
現房呈現成為購房者的“定心丸”，但也不可人云亦云，在購買現房的過程中，需要注意一些關注點，讓購房過程更加穩(wěn)妥，有保障。
品牌品牌是樓盤品質的保證。好的房產品牌體現了樓盤的品質和檔次，成為業(yè)主身份和品位的標志。購房者在現房的選擇過程中，除了對項目自身的考察之外，項目品牌也是需要重點考察的內容之一。
物業(yè)全面維護管理而又貼切服務的物業(yè)管理，為業(yè)主提供全方位又不干擾業(yè)主生活的安全防護措施以及完善便捷的物業(yè)服務。好的物業(yè)能夠為以后的居住提供全面的便捷和舒適性，也是在購房過程中需要“明碼標價”的內容。
環(huán)境千金難買鄰居好，百友不如左右鄰。人文環(huán)境已經成為對生活質量有一定追求的購房者在置業(yè)時考慮的因素。
配套配備合理齊全而又品質優(yōu)良的配套設施，而又有利于身心健康及和諧溝通的社區(qū)親情文化氛圍的設計。
戶型使用功能齊全而又合理簡練的戶型設計，擁有符合家庭成長過程中所需的空間。動靜分區(qū)合理明確，采光、朝向等均好。
裝修拎包入住，省去了漫長的等房過程。并且可以很直觀地看到房屋內裝修的各個細節(jié)，也便找出有缺陷的地方，及時補足不影響居住品質。
現房探因
昆明項目集體竣工潮來臨
就昆明現房呈現來看，大有城中村改造項目集體竣工之勢。從2008年城中村改造的“大跨步”建設開始，昆明啟動了一批城市地產項目的建設，到現在近7年的開發(fā)周期，項目開始進入現房呈現的階段。如文化空間、昆明廣場等均是城中村改造項目。
當然，建設周期夠長，也不是現房呈現的主要原因，關鍵還在于建設順利，并能夠順利完工，也成為現房呈現的主要因素。如昆明廣場的建設是從2011年舉行的開工儀式，到目前為止項目開發(fā)已進入第5個年頭，除住宅產品外，寫字樓也進入現房時代。
而除了城中村開發(fā)外，建設速度還有更快的。如昆明西山萬達廣場2012年6月3日舉行奠基儀式，2013年9月17日萬達廣場封頂，商業(yè)綜合體和六星級萬達文華酒店進入開業(yè)倒計時，再到2015年1月18日，昆明雙塔——泛亞國際金融大廈封頂。經過3年的開發(fā)周期，昆明西山萬達廣場正式迎來現房時代。
庫存量大資金回籠壓力大
采訪中，云南博正投資管理有限公司總經理林志華也表達了自己的觀點，存量也是導致昆明進入現房時代的另外一個因素。在他看來，昆明作為三線城市，房地產行業(yè)的發(fā)展有一個延滯的過程，市場和購房者的反應都要比一線城市慢，而且作為三線城市，昆明房地產存量是比較大的。
在一個以期房銷售為主的時代，大多數開發(fā)商面對龐大的庫存量表現出無奈。庫存多了，期房也在慢慢變成準現房或現房了，不少項目就“被準現房”了，曾經主要是住宅領域才出現的現房銷售，現在也開始在商業(yè)地產領域出現。同時，商業(yè)物業(yè)的銷售與住宅產品的銷售區(qū)別巨大，為此，也就很容易“被現房”。簡言之，造房子容易，賣房子難，商業(yè)地產銷售更難。外有政策壓力，內有營銷策略、資金實力等問題糾纏，再有購房者越來越“理性”。一直以來，房企試圖通過賣期房這種常規(guī)、穩(wěn)健的手段來達到“低成本、高回報”的模式展現出來越來越多的漏洞，直接表現就是庫存量越來越大。
當然，不排除一些資金實力雄厚的開發(fā)商直接賣準現房或者現房。
現房營銷或成為新常態(tài)
當然，隨著開發(fā)項目的增多，“一手交錢，一手交貨”的銷售模式也開始慢慢在房地產領域得到普及。不少企業(yè)表示，現房銷售或成為未來樓市的新常態(tài)，一如恒大推出的“無理由退房”一樣，商品房的商品屬性越來越接近普通商品銷售模式。
不少企業(yè)，還將現房銷售作為企業(yè)的工作重點。那為何偏重現房銷售？業(yè)內表示，部分實力雄厚的開發(fā)商在面對“準現房趨勢”時表現出來的則是從容與支持。他們紛紛表示，在資金實力充裕的前提下，他們必然傾向現房銷售。雖然前期投入大，但相較于期房銷售，現房的銷售速度和銷售回報也比較快、比較高。
但也有部分人士認為，期房銷售的模式不能改變，全部推現房，或會導致房價上漲，最后受到影響的還是買房者。當然，在市場競爭的大環(huán)境下，有實力的開發(fā)商也希望“準現房趨勢”給房地產市場帶來一次洗盤，對房地產品質時代的開啟也有重要的促進作用。
購房者更傾向買“現房”
遭遇過早前“團購房風波”的購房者，或許，更鐘愛現房。小記本人就是現房的忠實粉絲，看得見、摸得著，不用買了房子，天天到項目看工程進度，這樣心比較踏實。當然，對于不少準婚一族而言，更是不能少了現房。這樣的道理同樣適用著急開店的老板們。
同時，對于不少不夠專業(yè)的購房者而言，現房購買，還能夠更為直接地看到房子的優(yōu)缺點，何樂不為。“上次去看房子的時候，我自己走到項目施工現場看了一下，對房子的構造做了直觀的了解，總比對著項目沙盤看來得實在。”采訪中，吳女士也表達了她自己對于現房的鐘愛。
現房商業(yè)人氣聚集更快
事實上，對于現房商業(yè)地產而言，最大的優(yōu)勢，還在于“人氣”的快速聚集。就目前昆明商業(yè)地產現房的布局來看，多為綜合體項目，而這些項目中，住宅業(yè)態(tài)早已是現房呈現，并且已有業(yè)主入住，形成了大批量的準客戶，而這些都是現房商業(yè)未來的最真實的消費客源，非�？少F。在客源集中的前提之下，進行現房商業(yè)銷售信心也就更足了。
內外配套一目了然
購房者除了會考慮樓盤產品質量，也看中樓盤周邊的配套環(huán)境�，F房商業(yè)銷售，對于配套建設、裝修、園林等等看得更清晰，購買這樣的商業(yè)項目也才更加放心。
購房者告別“紙上談兵”現房商業(yè)請看這里
在樓市還是“賣家時代”的時候，購房者買房往往只能憑借售樓人員的口頭介紹和樓書沙盤，最多參觀一下其樣板房或者樣板區(qū)，但“實際交付標準”總是千差萬別，房子真實的朝向、面積、建筑質量等均一無所知。
而現房即買即享，可看到其主體結構已經封頂，買家完全可以到樓盤現場實地體驗，大大增強購買的真實感，同時在比較甄別中減少購買期房所造成的風險，包括不能按時交付、建筑規(guī)劃和設計不符、房產證等一系列問題。最重要的是購買現房可免去期房漫長的等待時間，也降低了購房者“紙上談兵”的購房風險。
商業(yè)現房呈現能夠看得到的實際品質
對于購房者來說，交房時間早，即買即住將會帶來什么樣的影響。拿寫字樓來說，交房時間越早就意味著客戶進場裝修的時間越早。其次，對于自用型客戶，交房快的寫字間可以提早入駐，節(jié)約大筆租金，并且盡早享受新寫字樓的各項有利配套。對于投資型客戶，則可以快速出租，搶占市場先機，快速獲得回報。再次，工程進度快、交房時間早的寫字間從側面也反映了開發(fā)商的自身實力，可以讓客戶更加放心地購買。最后，對于想要購買的客戶來說，可以去項目工地參觀實體，實地感受后期辦公環(huán)境，看見實景，買房更放心。期房購買者根據以往經驗，并不能完全預判住宅的實際品質；待期房交付后難免備感失望，這也是引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商糾紛的來源所在，畢竟“紙上購房”不是摸得著看得見的東西。
業(yè)內觀點
云南博正投資管理有限公司總經理林志華
現房呈現將逐漸成為趨勢
房地產市場將會逐步地規(guī)范，從賣“樓花圖紙”，到賣“打樁”，再到“封頂斷水”，到最后賣“現房”，這是一個逐步發(fā)展的過程。將來的房地產市場一定是會在這個過程中走到最后一步，也是未來房地產市場的一種趨勢“現房呈現”，而現在是屬于過渡期的階段。
現房，在同一個區(qū)域來說，是要比期房的價格每平方米高1000元左右。按100平米來算就是10萬塊錢。如果，購房者對于市場有信心，對于地產商熟悉，愿意多等一年，省10萬塊錢，對于工薪家庭，剛需家庭和一般的改善型家庭，10萬塊錢并不是那么容易的事情。
但在開發(fā)商資金運行出現困難，市場下行的情況下。購房者等需要得到的是購房的安全感。對于購房者來說，一旦項目封頂斷水，進入“準現房”階段，土地上的建筑物是受保護的，相比只有圖紙只打樁的項目來說，購房者對于現房更有安全感。
專家提醒
“現房”也有陷阱
有專家指出，即便買房者出手“準現房”或者現房，也得看仔細了。業(yè)內表示：“開發(fā)商會允許購房者進入準現房內部看，但是消費者一定要注意細節(jié)，小到房屋的外立面，內部結構，管道分布等等，都要注意�！�
專家稱，要確保所選房屋的品質，在天氣惡劣的時候看房不失為不錯的選擇。當然，對于商業(yè)現房而言，重點查看區(qū)域人流、交通便利、招商情況、商業(yè)運營團隊等才是王道。
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