昆明商業(yè)項目太難了！房價5年降了5000元，全部賣完要8年

投資房產(chǎn)，商業(yè)可還能買？看完數(shù)據(jù)后簡直太扎心了。

根據(jù)昆明銳理的數(shù)據(jù)，2020年昆明商辦產(chǎn)品（包括寫字樓、公寓、商鋪）成交面積約170萬平米，銷售面積同比下跌21%，市場均價為11603元/平米，價格同比下跌1%，市場整體呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

過去5年昆明商辦市場均價跌了近5000元（銳理數(shù)據(jù)）

雖然2020年昆明的商辦產(chǎn)品價格同比19年只小幅下滑，但和5年前比起來真的是大跌。

昆明商辦產(chǎn)品量價齊跌 5年降了5000元 

銳理給出的數(shù)據(jù)顯示，2015年時昆明商辦類產(chǎn)品市場均價為15185元/平米，次年漲到16543元，這一年也是昆明商辦產(chǎn)品的高光時刻。

此后幾年昆明商辦產(chǎn)品價格開始走下坡路，到2019年時價格猛然降到11745元，至2020年市場均價只需11603元/平米。對比2016年，目前昆明的商辦產(chǎn)品價格不跌返降，每平米跌了近5000元，降幅驚人。

再來看看住宅產(chǎn)品，2016年時昆明的新房成交均價為8301元，如今成交均價已經(jīng)突破1.5萬元，漲幅接近翻倍。

庫存超千萬方 需8年才能完全消化

昆明商辦類產(chǎn)品價格大跌，主要還是受存量及需求飽和的影響，商辦市場開始以價換量，導(dǎo)致價格下滑嚴重。

銳理數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，昆明商辦市場存量高達 1414.7萬平米，達到近6年來的頂峰。按照去年的月均銷售量，去化周期為99.7個月，也就是在不新增供應(yīng)的情況下，全部賣完需要超過8年的時間，去化壓力巨大。

昆明各大板塊商辦產(chǎn)品近2年的價格走勢

呈貢價格一年降2成 西山板塊一年漲了7500

去年，呈貢的商辦類產(chǎn)品銷量和庫存是最多的，目前存量面積約294萬平米，但價格較19年下降了21%，從1.16萬元降至9200元左右，僅次于滇池板塊的商辦產(chǎn)品價格下降幅度。

意外的是，西山板塊的商辦物業(yè)是所有區(qū)域中成交價格最高的，去年市場均價為19953元，每平米比前一年漲了近7500元。北市板塊的價格漲幅也比較驚人，一年時間價格從7千出頭漲到一萬三千多，每平米漲了約6200元。

具體到各類產(chǎn)品來看，2020年昆明公寓市場整體供大于求，供、銷、價較19年均有所下降，全年賣出了 103.47萬平米，成交均價為9150元/平米，存量面積約454.22萬平米，需53個月（約4.4年）才能消化完。

寫字樓供應(yīng)較前一年漲幅較大，但成交下滑。2020年昆明共計新增51.93萬平米寫字樓物業(yè)，銷量只有18.83萬平米，成交均價每平米13319元，存量面積約264萬平米，需169個月（約14年）才能去化。

去年昆明北市板塊商辦產(chǎn)品均價漲了6200左右（圖為億萊·北京路壹號效果圖）

商業(yè)（主要是商鋪）均價持續(xù)下降，2020年新增供應(yīng)約百萬平米，年成交面積只有47.99萬平米，成交均價16220元/平米，存量面積約696萬平米，需174個月（約14.5年）才能去化。

從數(shù)據(jù)上來看，去年昆明的商業(yè)、寫字樓、公寓產(chǎn)品銷量并不好，成交量和價格比前一年均有下降，尤其是商業(yè)和寫字樓庫存激增，去化周期長達14年之久，開發(fā)商也開始以價換量，未來商辦類產(chǎn)品依然會以去庫存為主。

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