昆明商業(yè)項(xiàng)目太難了！房?jī)r(jià)5年降了5000元，全部賣完要8年

投資房產(chǎn)，商業(yè)可還能買？看完數(shù)據(jù)后簡(jiǎn)直太扎心了。

根據(jù)昆明銳理的數(shù)據(jù)，2020年昆明商辦產(chǎn)品（包括寫字樓、公寓、商鋪）成交面積約170萬(wàn)平米，銷售面積同比下跌21%，市場(chǎng)均價(jià)為11603元/平米，價(jià)格同比下跌1%，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

過去5年昆明商辦市場(chǎng)均價(jià)跌了近5000元（銳理數(shù)據(jù)）

雖然2020年昆明的商辦產(chǎn)品價(jià)格同比19年只小幅下滑，但和5年前比起來(lái)真的是大跌。

昆明商辦產(chǎn)品量?jī)r(jià)齊跌 5年降了5000元 

銳理給出的數(shù)據(jù)顯示，2015年時(shí)昆明商辦類產(chǎn)品市場(chǎng)均價(jià)為15185元/平米，次年漲到16543元，這一年也是昆明商辦產(chǎn)品的高光時(shí)刻。

此后幾年昆明商辦產(chǎn)品價(jià)格開始走下坡路，到2019年時(shí)價(jià)格猛然降到11745元，至2020年市場(chǎng)均價(jià)只需11603元/平米。對(duì)比2016年，目前昆明的商辦產(chǎn)品價(jià)格不跌返降，每平米跌了近5000元，降幅驚人。

再來(lái)看看住宅產(chǎn)品，2016年時(shí)昆明的新房成交均價(jià)為8301元，如今成交均價(jià)已經(jīng)突破1.5萬(wàn)元，漲幅接近翻倍。

庫(kù)存超千萬(wàn)方 需8年才能完全消化

昆明商辦類產(chǎn)品價(jià)格大跌，主要還是受存量及需求飽和的影響，商辦市場(chǎng)開始以價(jià)換量，導(dǎo)致價(jià)格下滑嚴(yán)重。

銳理數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，昆明商辦市場(chǎng)存量高達(dá) 1414.7萬(wàn)平米，達(dá)到近6年來(lái)的頂峰。按照去年的月均銷售量，去化周期為99.7個(gè)月，也就是在不新增供應(yīng)的情況下，全部賣完需要超過8年的時(shí)間，去化壓力巨大。

昆明各大板塊商辦產(chǎn)品近2年的價(jià)格走勢(shì)

呈貢價(jià)格一年降2成 西山板塊一年漲了7500

去年，呈貢的商辦類產(chǎn)品銷量和庫(kù)存是最多的，目前存量面積約294萬(wàn)平米，但價(jià)格較19年下降了21%，從1.16萬(wàn)元降至9200元左右，僅次于滇池板塊的商辦產(chǎn)品價(jià)格下降幅度。

意外的是，西山板塊的商辦物業(yè)是所有區(qū)域中成交價(jià)格最高的，去年市場(chǎng)均價(jià)為19953元，每平米比前一年漲了近7500元。北市板塊的價(jià)格漲幅也比較驚人，一年時(shí)間價(jià)格從7千出頭漲到一萬(wàn)三千多，每平米漲了約6200元。

具體到各類產(chǎn)品來(lái)看，2020年昆明公寓市場(chǎng)整體供大于求，供、銷、價(jià)較19年均有所下降，全年賣出了 103.47萬(wàn)平米，成交均價(jià)為9150元/平米，存量面積約454.22萬(wàn)平米，需53個(gè)月（約4.4年）才能消化完。

寫字樓供應(yīng)較前一年漲幅較大，但成交下滑。2020年昆明共計(jì)新增51.93萬(wàn)平米寫字樓物業(yè)，銷量只有18.83萬(wàn)平米，成交均價(jià)每平米13319元，存量面積約264萬(wàn)平米，需169個(gè)月（約14年）才能去化。

去年昆明北市板塊商辦產(chǎn)品均價(jià)漲了6200左右（圖為億萊·北京路壹號(hào)效果圖）

商業(yè)（主要是商鋪）均價(jià)持續(xù)下降，2020年新增供應(yīng)約百萬(wàn)平米，年成交面積只有47.99萬(wàn)平米，成交均價(jià)16220元/平米，存量面積約696萬(wàn)平米，需174個(gè)月（約14.5年）才能去化。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，去年昆明的商業(yè)、寫字樓、公寓產(chǎn)品銷量并不好，成交量和價(jià)格比前一年均有下降，尤其是商業(yè)和寫字樓庫(kù)存激增，去化周期長(zhǎng)達(dá)14年之久，開發(fā)商也開始以價(jià)換量，未來(lái)商辦類產(chǎn)品依然會(huì)以去庫(kù)存為主。

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