大半年已過 昆明市今年供地計(jì)劃仍未公布

土地供應(yīng)直接影響房源供應(yīng)，甚至影響到業(yè)界對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期，因此每年的供地計(jì)劃被業(yè)界視為樓市風(fēng)向標(biāo)。2015年全國土地利用計(jì)劃于5月19日下達(dá)，但截至7月27日，昆明市2015年供地計(jì)劃仍未發(fā)布，相比起往年多數(shù)在3月底最遲于6月底前公布，今年的供地計(jì)劃發(fā)布已經(jīng)成為有記錄以來最晚的一年，昆明的土地供應(yīng)計(jì)劃為何這般難產(chǎn)？據(jù)分析主要原因有三，一是昆明樓市庫存過高，導(dǎo)致減少土地供應(yīng)；二是樓市低迷，大多數(shù)房企資金周轉(zhuǎn)困難，投資意愿不高；三是國土部門考慮供地與完成情況，供地區(qū)域、供地比例等，故而推遲發(fā)布。

近五年昆明供地情況

去年以來昆明土地供銷大跌

從去年的情況看，作為昆明市供地主力的主城區(qū)，供地量7144畝，還不及供地高峰年2011年、2013年的三分之一。但據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年昆明郊縣供地15561.9畝，是主城五區(qū)供應(yīng)量的2.2倍。郊縣地塊的供地大戶主要是是晉寧縣，達(dá)10140.97畝，大部分為七彩云南古滇歷史文化名城項(xiàng)目建設(shè)用地。加上郊縣的供地部分，2014年昆明供地計(jì)劃基本完成。

僅看主城區(qū)，2014年供地面積銳減13385.44畝，降幅達(dá)65%；成交面積減少11832.56畝，降幅為63%；成交金額減少251.78億元，跌幅有62%。供銷巨幅下滑。

而今年上半年昆明市供地4860.9畝，其中主城五區(qū)及陽宗海供地3705畝，與去年情況持平。不難發(fā)現(xiàn)，今年昆明主城土地市場延續(xù)去年低迷態(tài)勢(shì)，供銷慘淡。

從地塊成交情況看，今年上半年土地交易中，僅出現(xiàn)兩次溢價(jià)，穿金路內(nèi)燃機(jī)廠用地在去年時(shí)期曾先后遭遇中止、流拍，于今年初經(jīng)過多輪競拍，最終溢價(jià)1.48億元被昆明產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限公司獲得。另1宗是經(jīng)開區(qū)一宗工業(yè)用地溢價(jià)43.14%被一自然人獲得。其余成交地塊均以底價(jià)成交。另外，在供地較少的情況下，上半年仍有9宗地塊流拍，除1宗位于東川外，其余8宗位于主城，流拍面積共計(jì)約114.7畝。土地市場的低迷，在一定程度上阻礙了供地計(jì)劃的制定。

昆明在建項(xiàng)目眾多

樓市持續(xù)低迷開發(fā)商投資意愿不高

云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年上半年昆明主城四區(qū)累計(jì)備案成交53056套商品房，成交面積4819627.94平米，同比去年上半年降幅分別為13.95%和9.9%。另外，雖然今年上半年昆明商品房供銷比同比收窄，但若是按照半年來的月均成交面積計(jì)算，即使在沒有新增供應(yīng)的情況下，全市集中消耗也需要一年零九個(gè)月，這比截至去年年底的庫存消耗周期延長了9個(gè)月。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，自去年6月以來，昆明市新房價(jià)格連續(xù)13個(gè)月下跌，6月的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌了0.1%，同比下跌了6.6%。值得注意的是，6月昆明的新房價(jià)格同比跌幅收窄了0.5個(gè)百分點(diǎn)，自去年進(jìn)入下跌通道以來，房價(jià)同比走勢(shì)首次呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)。

據(jù)中國經(jīng)營報(bào)報(bào)道，仇和模式后遺癥：截至2014年底昆明新樓盤庫存30多個(gè)月才能消化，呈貢等周邊的成交土地供應(yīng)加大，城中村改造的攤子鋪得太大是導(dǎo)致高庫存的主因。盡管樓市有望止跌回升，但高庫存下，房企仍面臨銷售壓力甚至是生存壓力，投資意愿低迷。

此外，從國土部門應(yīng)對(duì)樓市低迷的政策面來說，今年3月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模要求，對(duì)供過于求的區(qū)域要減少甚至停止土地供應(yīng)。

4月份出臺(tái)的省八條要求“各級(jí)國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要根據(jù)住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃、住房發(fā)展規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合商品住房待售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定土地供應(yīng)的規(guī)模。對(duì)房屋供大于求，市場后續(xù)供應(yīng)量較大的地區(qū)，適度控制、減少或者暫停土地供應(yīng)，”在剛剛披露擬出臺(tái)的昆八條中，也提出要“合理規(guī)劃和制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃”，可見，在樓市低迷、需求不振的情況下，如何把握好土地供應(yīng)端的分寸，制定合理的、能夠有效提振需求的年度供地計(jì)劃，有關(guān)部門顯得顧慮重重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全國已有13個(gè)重點(diǎn)城市公布供地計(jì)劃，而昆明市供地計(jì)劃仍在重重迷霧之中，計(jì)劃何時(shí)出臺(tái)？計(jì)劃的完成情況怎樣？目前都還是未知數(shù)。

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