上周土地市場上發(fā)生了兩件事。
一件是財政部發(fā)布了《關于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。這意味著原來地方政府在土地出讓中讓國有平臺公司托底拿地，左右倒右手的做法要被禁止了。
今年以來國企成為房地產(chǎn)市場上拿地的主力（圖文無關）
第二件事是，位于人民西路的沙溝尾城改二期用地，取消了出讓計劃。這塊地位于地鐵3號線昌源中路站旁邊，位置優(yōu)越，但仍舊被中止出讓。從以往類似經(jīng)歷推測，中止出讓的原因很可能是市場上購買意向不太高。在此之前，昆明已有多宗位置優(yōu)越的土地流拍、流掛或取消交易，原因都差不多。
接下來昆明比較引人矚目的土地交易，就是月底二次網(wǎng)拍的關上國貿(mào)中心67畝住宅用地。這塊地曾在今年4月網(wǎng)拍，但在交易截至日前2天卻取消了交易。此次降價5億元再次掛牌，云南房網(wǎng)曾推測國企佳湖地產(chǎn)旗下的國貿(mào)陽光房地產(chǎn)公司有可能最終拿地，但在財政部發(fā)文后，事情就沒那么確定了。
去年以來，各地國有平臺公司，尤其是各級城投，以及其他一些地方國資企業(yè)，是土地市場上的大買家，比如前不久 廈門市第二次集中出讓土地，在成交的5宗交易中，都是國企拿地，其中除了中海是正經(jīng)開發(fā)商，其余都是廈門當?shù)貒Y企業(yè)。
更早前無錫、南京、成都等地，拿地最為活躍的也都是當?shù)貒Y企業(yè)，像南京和成都，好幾家區(qū)級平臺公司都積極拿地托市。
比較例外的是昆明，從去年下半年到今年，省市區(qū)三級國企在土地市場上都沒有多大作為，除了云南建投在今年1月拿了龍泉路56畝安置房建設地塊，其余國企基本無所作為，這也使得今年昆明土地市場比較慘淡，許多很好的地塊也不得不取消交易。
昆明已很難再現(xiàn)幾年前的土地交易盛況
由于土地賣不出去，根據(jù)昆明市財政局數(shù)據(jù)，今年前三季度昆明市國有土地使用權出讓收入僅72.1億元，比去年同期銳減80.5%。而在昆明市土地出讓高峰的2019年，1-9月的國有土地出讓收入高達714億元，今年只相當于2019年的十分之一。
為什么在其他城市早就采取地方國資公司為土地交易托市，賣地“左右倒右手”的情況下，昆明市卻遲遲沒有采取類似做法呢？原因在于目前在昆明的省市區(qū)三級國資開發(fā)企業(yè)，日子大多都不好過。
比如云南城投置業(yè)作為云南唯一的房地產(chǎn)上市公司，本來應該是本地企業(yè)拿地的主力，可是城投置業(yè)這幾年經(jīng)營狀況糟糕，一度到了退市邊緣，根本無力拿地。再比如云投，前些年還曾有好幾個一級開發(fā)項目，旗下也有云投建設這樣專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的子公司，可是無論是云投還是云投建設，都已多年沒有涉足土地市場了。省級開發(fā)企業(yè)中只有云南建投還算比較活躍，可是全指望建投拿地也是不現(xiàn)實的。
昆明市級開發(fā)企業(yè)本來也不少，有些主要做一級開發(fā)，比如昆明市城投、軌投、交投等，有些以二級開發(fā)為主，比如佳湖地產(chǎn)等，可是幾家市級平臺公司的負債都比較高，繼續(xù)舉債拿地也很難。佳湖地產(chǎn)這些年開發(fā)量太小，也很難肩負起拿地托市的重任。
至于昆明各個區(qū)的開發(fā)企業(yè)，在市場上的存在感就更弱了，和今年比較活躍的南京玄武區(qū)、成都金牛區(qū)等區(qū)級政府的平臺公司完全不能相比。反倒是滇中新區(qū)下屬的幾家平臺公司前兩年參與了許多項目，與多個開發(fā)商合作拿了不少土地，可是滇中新區(qū)的土地比較偏遠，前幾年拿的土地還在拼命消化，繼續(xù)大規(guī)模拿地也不現(xiàn)實。
正因為本地國資開發(fā)企業(yè)無法在昆明土地市場上扮演重要角色，昆明賣地還得指望房地產(chǎn)企業(yè)，可是現(xiàn)在的情況是，絕大多數(shù)民營房企在土地市場上基本是躺平狀態(tài)，無欲無求，而資金實力雄厚的央企開發(fā)商，則更愿意在一線城市和東部沿海城市拿地，在昆明則以觀望為主。
因此，昆明土地市場復蘇，還得等到房地產(chǎn)大環(huán)境改變才行。
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