昆明市人民政府辦公廳 關于印發(fā)昆明市國有土地上房屋征收與補償指導意見的通知

昆政辦〔2015〕104號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會：

《昆明市國有土地上房屋征收與補償指導意見》已經市人民政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行

昆明市人民政府辦公廳

2015年6月19日

昆明市國有土地上房屋征收與補償指導意見

第一條為加強和規(guī)范昆明市國有土地上房屋征收與補償工作，保障被征收人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《云南省國有土地上房屋征收與補償辦法》等相關法律法規(guī)，結合工作實際，制定本指導意見。

第二條各縣（市）區(qū)人民政府，各國家級、省級開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱轄區(qū)政府）負責本行政區(qū)域內的國有土地上房屋征收與補償工作。轄區(qū)政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域內的房屋征收與補償工作。
轄區(qū)政府應當加強對房屋征收與補償工作的領導，建立健全國有土地上房屋征收與補償協(xié)調機制，解決有關重大問題。

第三條轄區(qū)政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，未經社會穩(wěn)定風險評估的，不得作出房屋征收決定。

房屋征收補償資金應當足額到位、專戶存儲、�？顚Ｓ�。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和云南省住宅竣工驗收有關要求，產權清晰、無權益爭議。

第四條轄區(qū)政府作出房屋征收決定后應當及時公告，公告應當載明房屋征收補償方案和行政復議或者行政訴訟的權利和期限。

轄區(qū)政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄�、解釋工作�?br/> 房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第五條房屋征收范圍確定后，不得在征收范圍內實施下列行為：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋、土地用途；

（三）國有土地使用權的出讓、轉讓、抵押、登記發(fā)證；

（四）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續(xù)；

（五）房屋的轉讓、租賃和抵押；

（六）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢房屋的續(xù)建；

（七）其它不當增加補償費的行為。

房屋征收部門應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。
第六條因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當征求擬征收區(qū)域范圍內的被征收人改建意愿，經90％以上被征收人同意，方可啟動舊城區(qū)改建。

多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本指導意見規(guī)定的，轄區(qū)政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，根據聽證意見對征收補償方案進行修改并予以公布。

在房屋征收決定公告后，房屋征收部門應當與被征收人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內簽訂補償協(xié)議的戶數(shù)達到征收區(qū)域范圍內總戶數(shù)80％以上簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內未達到80％簽約比例的，房屋征收決定暫緩執(zhí)行。

第七條被征收人可以選擇貨幣補償或房屋產權調換，也可以選擇貨幣補償加房屋產權調換。

被征收人選擇貨幣補償?shù)�，按評估結果進行補償。被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，按套內建筑面積對套內建筑面積的原則，并區(qū)分征收范圍內安置與異地安置的情況，與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

第八條被征收房屋面積、用途及獎勵戶數(shù)認定

（一）被征收房屋面積的認定。被征收房屋經依法登記并取得《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）的，以《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）登記面積為準。被征收房屋的《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）登記面積與實際面積不相符的，或者被征收人對面積認定有爭議的，由具備房屋測繪資質的專業(yè)機構進行測繪，并由測繪機構、征收部門或征收實施單位、被征收人進行三方簽字認定。

（二）被征收房屋用途的認定。以國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》、房產管理部門核發(fā)的《房屋所有權證》或不動產登記部門核發(fā)的《不動產權證書》載明的用途為準。如三證認定的用途有差異，以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》載明的用途為準�！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》實施前建成的合法房屋，不能提供《建設工程規(guī)劃許可證》的，以國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》載明的用途為準。

違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

（三）住宅性質房產的獎勵戶數(shù)認定。住宅性質房產，按一本《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）為一戶產權人進行補償，但《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）上表明有多套房屋的，在計發(fā)搬遷費、搬遷獎勵費以及臨時安置費（以下簡稱“三項費用”）時，在規(guī)定的搬遷獎勵期限（時段）內，可以以套為戶數(shù)進行相應獎勵，分別計發(fā)“三項費用”。除“三項費用”外的其他補償、獎勵，一律按一本《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）為一戶產權人計算。

未辦理產權登記或有部分手續(xù)的房屋，由被征收人提出申請后，房屋征收部門會同規(guī)劃、國土、住建、監(jiān)察、審計等部門對房屋合法性、面積和用途進行認定。

第九條房地產價格評估機構的選定由房屋征收部門按照《云南省國有土地上房屋征收與補償辦法》相關規(guī)定組織實施。房屋征收部門和房地產價格評估機構按照國家和省的相關規(guī)定開展評估工作，并處理評估中的有關問題。

第十條被征收房屋價值的評估，包括被征收房屋及其占用范圍內的國有土地使用權的價值和房屋裝飾裝修價值的評估。

被征收房屋價值應當按照國家和省房屋征收評估辦法規(guī)定，由被征收人選取具有相應資質的評估機構，選用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法對被征收房屋價值進行評估�？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應當選用最適合的方法，合理確定評估結果，評估時點為房屋征收決定公告之日。

（一）被征收房屋為商品住宅（商品住宅是指所使用的土地是國有出讓的居住用地，房屋必須是合法建筑），以“房地合一”的原則進行評估后補償，即只對房屋及房屋所在區(qū)域凈用地價值進行評估認定，空地、公共綠地、配套設施等價值不再進行二次補償。

房改房、私有房屋，房屋垂直投影面積外的土地成本未分攤計入房屋成本的，根據土地征收相關政策依法對土地使用權單位進行補償。

不同用地性質土地上的住宅房屋的評估，由評估公司依法選用相應的評估辦法進行評估后補償。有合法建設批文，但未取得《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）的，應當扣減辦理《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）所需費用后進行補償。

（二）被征收房屋為非住宅房屋的，以“房地合一”的原則進行評估后補償。不同用地性質土地上的非住宅房屋，由評估公司依法選用相應的評估辦法進行評估后補償，有合法建設批文，但未取得《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）的，應當扣減辦理《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）所需費用后進行補償

（三）改變建設用地性質和規(guī)劃用途，現(xiàn)用途為經營性性質，但未變更房屋所有權證、土地證的，應當按原批準建設用地性質和規(guī)劃用途并參照現(xiàn)使用現(xiàn)狀采用相應的評估辦法進行評估后補償。

（四）涉及8.31土地上的房屋，已完善土地手續(xù)的，應當根據不同的土地使用性質，采用相應的評估方法進行評估后補償；未完善土地手續(xù)的房屋，按照“房地分離”的原則執(zhí)行。

（五）征收有審批手續(xù)且未超過批準期限的臨時建筑，依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，政府一旦建設須無條件拆除，拆除后可采用成本法評估其建筑物殘值予以補償；征收有審批手續(xù)且到期的臨時建筑，對積極主動配合拆除的可以給予適當補助，不積極主動配合拆除的，無條件強制拆除；沒有審批手續(xù)的臨時建筑應當無條件拆除。

（六）征收房屋為在建工程的，應當采用假設開發(fā)法進行評估后補償（工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準；在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃條件等為依據）。

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