本期導讀
8月11日起，人民幣對美元中間價創(chuàng)2011年8月11日以來新低，三日累計跌幅高達4.45%。一時之間，人民幣跳水性貶值成為市場熱議的焦點。有市場人士認為，人民幣進入趨勢性貶值通道，會引發(fā)熱錢大量外流，引致國內(nèi)流動性失血，進而影響樓市�！嗣駧刨H值對當前樓市是利好or利空？
8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，整體開發(fā)投資增速繼續(xù)收窄，尤其是住宅開發(fā)投資首次回升，而新開工繼續(xù)不振，商品房銷售較6月大幅下降，說明在當前市場狀況下，房企信心仍不足。——切勿沾沾自喜,行業(yè)數(shù)據(jù)仍很不樂觀
本周全市商品房成交17.17萬㎡，成交均價8901元/㎡。本周僅有九夏云水取得預售許可證。
7月底昆明主城區(qū)土地集中供應，因此本周昆明主城區(qū)內(nèi)土地供應持續(xù)放緩，并未有土地供應和成交。東川區(qū)供應5.58萬㎡居住用地。
【CRIC視點】
人民幣貶值對當前樓市是利好or利空？
新聞內(nèi)容：8月11日起，人民幣對美元中間價創(chuàng)2011年8月11日以來新低，三日累計跌幅高達4.45%。一時之間，人民幣跳水性貶值成為市場熱議的焦點。有市場人士認為，人民幣進入趨勢性貶值通道，會引發(fā)熱錢大量外流，引致國內(nèi)流動性失血，進而影響樓市。
CRIC點評：
對此，我們認為：近日人民幣跳水性貶值主要是人民幣匯率中間價形成機制完善引發(fā)的估值修復，并不意味就此進入“趨勢性”貶值通道。人民幣貶值最有可能短時間內(nèi)調(diào)整到位，然后在寬幅區(qū)間內(nèi)波動。而且，在估值修復過程中，人民幣貶值對樓市的影響較小，更大的影響是在未來的寬幅波動中。
貶值動因：更多的是市場自發(fā)調(diào)節(jié)，內(nèi)含刺激出口和對沖美聯(lián)儲加息的考量。在新的匯率機制下，中國和世界的流動性交互決定匯率的走向。央行將從原來的裁判員角色，更多地向場內(nèi)運動員的角色轉換。還要指出的是，在國內(nèi)樓市持續(xù)回暖的行情中，投資中國樓市的外資現(xiàn)在選擇撤離，意味著將損失未來獲利，可能得不償失。所以綜合看，此時央行宣布匯率機制調(diào)整，并且促進人民幣大幅貶值，時機非常恰當。
趨勢判斷：人民幣瞬間回調(diào)到位是大概率事件，趨勢性貶值可能性小。跟市場預期不一樣，我們認為，人民幣不會就此進入長期的貶值通道，因為這不符合中國經(jīng)濟的長遠利益。一則世界主要經(jīng)濟體的市場增量在放緩，依賴出口拉動經(jīng)濟增長已非長久之計；二則中國企業(yè)在做強做大后有強烈走出去的需求，人民幣大幅貶值無疑會增加中國企業(yè)海外開拓成本。
外資通過外匯儲備影響國內(nèi)流動性，而匯率漲跌不一定影響外匯儲備。我們認為，盡管資本項下蘊藏著更多境外炒樓熱錢，但包含資本項和經(jīng)常項的外匯儲備更能全面衡量整個國家流動性受到境外資金擾動的影響。對小國或經(jīng)常項持續(xù)出超的大國而言，資本項大量流出即意味著外匯儲備大幅減少，典型如美國、東亞諸小國。但對經(jīng)常項每年有大量入超的中國而言，卻不是。
相較于流動性，利率和購房門檻對樓市的影響更大。流動性確實會影響樓市需求。但要指出的是，全社會流動性和銀行體系的流動性是兩個概念。相較于流動性，利率和購房門檻對樓市的影響更大。換言之，即使人民幣貶值引發(fā)國內(nèi)流動性大幅萎縮，央行通過多種手段都不能完全對沖掉這種影響的話，監(jiān)管層仍可通過大幅降低房貸利率和購房門檻來穩(wěn)定樓市發(fā)展。
人民幣快速恢復性貶值對樓市的影響小，未來寬幅波動時期對樓市的影響大。因為在寬幅變動過程中，國際游資進入和出逃更加便捷，同時央行讓市場自發(fā)調(diào)節(jié)的意愿增強以及能力邊界的減弱，會使人民幣匯率與國內(nèi)利率、流動性的聯(lián)動性上升，匯率與樓市的行情或將因此呈現(xiàn)某種程度的共振。
切勿沾沾自喜,行業(yè)數(shù)據(jù)仍很不樂觀
新聞內(nèi)容：8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，整體開發(fā)投資增速繼續(xù)收窄，尤其是住宅開發(fā)投資首次回升，而新開工繼續(xù)不振，商品房銷售較6月大幅下降，說明在當前市場狀況下，房企信心仍不足。
CRIC點評：
商品房銷售量、價環(huán)比大降，持續(xù)增長態(tài)勢開始反轉。1-7月份，商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月份的同比提高2.2個百分點，商品房銷售額41171億元，增長13.4%，增速提高3.4個百分點。但7月商品房量、價環(huán)比6月都大幅下跌，結束自4月以來的不斷增長態(tài)勢。
開發(fā)投資連續(xù)18個月回落，但住宅開發(fā)投資首次回升。今年前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比增長4.3%，增速已連續(xù)18個月回落，但增速比1-6月回落0.3個百分點，回落幅度進一步收窄。而住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個百分點，為2014年以來的首次回升。
房屋新開工增幅仍在加速回落，部分城市未來供應恐將青黃不接。前7月，房屋新開工面積81731萬平方米，下降16.8%，降幅擴大1個百分點，結束自今年3月以來的不斷收窄態(tài)勢。其中，住宅新開工面積56684萬平方米，下降17.9%。雖然2季度市場大幅回暖，但在當前去庫存繼續(xù)推進，而且市場進入傳統(tǒng)淡季下，房企信心仍不足。
待售面積短暫回落后，行業(yè)庫存量繼續(xù)攀高。在成交大幅下滑影響下，商品房待售面積大幅增加。7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米，結束5、6兩月的下降態(tài)勢。
整體供大于求及結構性分化下，去庫存仍是主旋律。在當前，經(jīng)濟疲軟，穩(wěn)增長壓力較大情況下，樓市的挑大梁作用仍是關鍵，因而3季度行業(yè)基本面仍會延續(xù)寬松，而當前樓市最主要的問題還是整體供大于求以及結構性矛盾加劇問題。
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