近期，全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）網(wǎng)站顯示，協(xié)信地產(chǎn)旗下控股子公司重慶天驕愛生活服務(wù)股份有限公司，已發(fā)布公開轉(zhuǎn)讓說明書。
根據(jù)公開資料，天驕股份成立于1999年，注冊資本2409.64萬元，注冊地址為重慶市渝中區(qū)新華路，股票總量2409.64萬股，主業(yè)為物業(yè)租賃及物業(yè)管理服務(wù)。公司實(shí)際控制人為吳旭，后者透過協(xié)信地產(chǎn)全資子公司持股75%。
自2012年便計(jì)劃赴港上市的協(xié)信地產(chǎn)，經(jīng)過2015年一系列內(nèi)部重組，與清華啟迪合作等動(dòng)作后，至今仍遲遲未推開境外資本市場大門。這一次，吳旭選擇將目光投向國內(nèi)門檻較低的新三板，不過準(zhǔn)備掛牌的并不是地產(chǎn)公司，而是物業(yè)管理公司。
2014年彩生活成功上市已證明物業(yè)服務(wù)的“誘人前景”，包括萬科、碧桂園、遠(yuǎn)洋、金科等開發(fā)商都有分拆物業(yè)上市的計(jì)劃，以物管為平臺(tái)，實(shí)際上動(dòng)的是社區(qū)O2O主意。
協(xié)信推動(dòng)天驕股份上市也在說明，這既是一個(gè)資本市場融資行為，也是一場借由互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口在物業(yè)后端市場攻城略地的行動(dòng)。畢竟，既然風(fēng)來了，有誰不想飛？
天驕如何愛生活？
對于此次分拆物業(yè)，協(xié)信地產(chǎn)顯然籌備已久。早在今年4月13日，天驕股份獲重慶工商局核準(zhǔn)整體變更為股份公司。至8月初，天驕股份正式完成工商變更登記，并由協(xié)信地產(chǎn)副總裁曹志東出任董事長，吳旭則擔(dān)任董事。
8月25日，天驕股份同意皓吉物業(yè)以14.94元/股認(rèn)購409.64萬股，皓吉物業(yè)持股比例增至25%。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，皓吉物業(yè)是中民優(yōu)家全資子公司，中民優(yōu)家則是中民投旗下中民物業(yè)的全資子公司。此前6月份，協(xié)信地產(chǎn)、天驕股份、中民投、中民物業(yè)曾簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
根據(jù)天驕股份在新三板披露的轉(zhuǎn)讓說明書，該公司共有全資子公司4家，控股子公司2家；分公司11家，分別是成都、長壽、鎮(zhèn)江、蘇州、上海、昆明、北京、長沙、青島、無錫分公司，以及商業(yè)分公司。
在上述17家子公司、分公司中，除恒捷源主要業(yè)務(wù)為設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修，天驕汽車主要負(fù)責(zé)汽車后市場服務(wù)外，其它公司成立的目的均為服務(wù)不同區(qū)域或項(xiàng)目的客戶。
截至2015年6月30日，天驕股份承接委托服務(wù)的合同項(xiàng)目55個(gè)，覆蓋全國9個(gè)城市；合同管理面積1147萬平方米，其中住宅面積逾900萬平方米，包括重慶總部企業(yè)基地、協(xié)信天驕城、協(xié)信城、協(xié)信公館、協(xié)信阿卡迪亞、無錫協(xié)信中心等。
經(jīng)營業(yè)績方面，2013年、2014年及2015年上半年，天驕股份分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.25億元、1.83億元、1.21億元；凈利潤分別為330.17萬元、714.34萬元、1287.89萬元；毛利率21.88%、23.59%、27.82%。
對于協(xié)信地產(chǎn)分拆物業(yè)上市的做法，分析人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在彩生活2014年在港交所上市后，各物管公司紛紛啟動(dòng)上市計(jì)劃。新三板擁有國內(nèi)多家物管公司，開元物業(yè)、丹田股份等7家物管公司已成功掛牌，金科也計(jì)劃分拆物業(yè)在新三板掛牌。
至于為何選擇新三板掛牌的方式上市，上述人士表示，新三板和IPO相比門檻低了很多，對于企業(yè)凈利潤、營業(yè)收入或現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)指標(biāo)并無硬性要求，同時(shí)能解決中小企業(yè)融資難的問題。
仲量聯(lián)行研究部中國區(qū)負(fù)責(zé)人周志鋒也在最新研究報(bào)告中指出，國內(nèi)開發(fā)商分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時(shí)達(dá)到“一種資產(chǎn)、兩次使用”的效果�！胺植鹌煜卤容^成熟的業(yè)務(wù)板塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機(jī)會(huì)，還能更好地挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿�，獲得豐厚的投資收益�！�
其續(xù)稱，開發(fā)商看準(zhǔn)社區(qū)O2O這塊大蛋糕，就是為了深度挖掘物業(yè)管理延伸服務(wù)，業(yè)務(wù)重心是搭建社區(qū)O2O生活服務(wù)平臺(tái)。
協(xié)信社區(qū)O2O前路
對于此次分拆上市，天驕股份也明確表示，公司致力于成為“全息生活服務(wù)運(yùn)營商”，具體盈利模式包括專業(yè)化經(jīng)營、社區(qū)增值服務(wù)及多元化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2020年，全國住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬億元。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，天驕股份也正通過打造社區(qū)O2O平臺(tái)，開展快消品配送、旅游代理等平臺(tái)型業(yè)務(wù)及家政服務(wù)業(yè)務(wù)；同時(shí)，針對客戶的吃飯和汽車兩大需求，先后成立了“天驕小廚”和“重慶天驕宏宇汽車服務(wù)公司”。
但無論宣傳的輕資產(chǎn)故事多么豐富動(dòng)人，天驕股份在新三板掛牌后更長遠(yuǎn)的表現(xiàn)，依然要回歸到業(yè)務(wù)本身。
從過往的業(yè)績看，物業(yè)管理費(fèi)一直占天驕股份營收的七成以上，顯示其核心價(jià)值仍是打理業(yè)主資產(chǎn)。以2014年，天驕股份主營業(yè)務(wù)收入中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)占77.44%，車庫（臨停、月租、物管費(fèi)）占6.25%，其它經(jīng)營管理占16.31%。
相比之下，2014年彩生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.8億港元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)只占比54%，增值服務(wù)則占46%。受增值服務(wù)帶動(dòng)，彩生活期內(nèi)毛利率和凈利率分別達(dá)到了79.2%和37.5%。
據(jù)天驕股份披露，截至2015年上半年，公司在國內(nèi)接管各類物業(yè)管理項(xiàng)目60余個(gè)，管面積近1100萬平方米，覆蓋全國10個(gè)城市以上。管理項(xiàng)目主要是協(xié)信地產(chǎn)旗下包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
相比同樣管理服務(wù)中海旗下自有社區(qū)的中海物業(yè)，雖然天驕股份管理面積僅約中海物業(yè)管理面積5000萬平方米的20%左右，但就營業(yè)額而言，2014年天驕股份錄得1.83億元，僅為中海物業(yè)的10%。
有接近協(xié)信地產(chǎn)的人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，單純做物業(yè)管理并不是天驕股份未來的發(fā)展模式。按照設(shè)想，天驕股份將結(jié)合協(xié)信地產(chǎn)“商住產(chǎn)”項(xiàng)目的特點(diǎn)，打造包括社區(qū)O2O在內(nèi)的多元化的社區(qū)服務(wù)體系，這方面和彩生活“多少有些類似”。
“接下來，天驕股份還將通過合作等方式拓展到協(xié)信地產(chǎn)以外的項(xiàng)目，以此擴(kuò)大管理規(guī)模�！鄙鲜鋈耸勘硎尽�
相關(guān)市場人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，彩生活的模式是“傳統(tǒng)物業(yè)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)”，以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，以大平臺(tái)為工具，再去拓展以社區(qū)理財(cái)為重心的業(yè)務(wù)模式。
相比之下，天驕股份在社區(qū)O2O平臺(tái)搭建方面仍未透露詳細(xì)的信息，且社區(qū)O2O需要專業(yè)運(yùn)營，該公司是否具備相應(yīng)能力仍有待觀察。
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