昆明逾75億土地款未收回 等于賣地白忙大半年

云南房網(wǎng)2015年12月24日 07:54

12月21日，昆明市國(guó)土資源局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)的通告（2015）》，一共有38家房地產(chǎn)企業(yè)上榜。通告中提出，在這些被點(diǎn)名房企繳清所欠價(jià)款前，將不得參加新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)。從欠繳通告明細(xì)表來看，38家房企未繳清土地出讓款的土地總計(jì)46宗，總面積達(dá)3667.8畝，欠繳金額達(dá)801802.167萬元。昨日，事件有了最新進(jìn)展，有三家企房隨后繳清或部分繳納了欠款，但目前的欠繳金額仍高達(dá)754236.043萬元。根據(jù)云南房網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，今年昆明主城區(qū)的賣地收入約為97.5億元，對(duì)比全年的賣地收入，36家房企欠繳土地款相當(dāng)于今年昆明賣地總收入的近8成，債務(wù)十分驚人。

2015年昆明主城區(qū)全年土地出讓成交總額

2015年昆明主城區(qū)全年土地出讓成交總額

據(jù)昆明市國(guó)土資源局21日的通報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月31日，涉及欠繳土地出讓金的的企業(yè)用地?cái)?shù)量達(dá)46宗，合計(jì)244.52公頃，折合約3667.8畝，欠繳金額逾80億元。欠繳土地出讓金的地塊涉及五華、盤龍、官渡、西山、呈貢、度假、高新、倘甸等多個(gè)區(qū)域。欠繳土地出讓金排名前三的房企分別是云南中望置業(yè)有限責(zé)任公司，涉及土地8宗，欠繳金額為13億元；云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司涉及土地4宗，欠款金額達(dá)8億元；云南仁澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及土地1宗，欠繳金額為5億3千萬元。昆明市國(guó)土資源局明確，中豪置業(yè)、中望置業(yè)、仁澤地產(chǎn)、尚信地產(chǎn)等38家企業(yè)在繳清所欠土地出讓欠價(jià)款前，將禁止參加新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)。

公告發(fā)出兩天后，昨日（12月23日），昆明市國(guó)土資源局官網(wǎng)再度發(fā)布了一份《關(guān)于解除部分欠繳土地價(jià)款用地單位參與新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)限制的公告》，對(duì)已經(jīng)繳清了土地出讓價(jià)款的企業(yè)進(jìn)行公示。內(nèi)容提及，云南序古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（欠繳10567.84萬元）、昆明恒暢置業(yè)有限公司（20874.484）已經(jīng)已繳清有關(guān)地塊全部土地出讓價(jià)款，根據(jù)《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)的通告》，解除上述公司參與新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)的限制。另外，云南華海中逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司KCXS2013-11-3、4號(hào)地塊欠繳的16123.8萬元目前已全部繳清，但該公司涉及的KCXS2013-11-1號(hào)地塊，仍欠繳土地出讓價(jià)款37749.6萬元。

據(jù)云南房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年昆明市主城土地成交收入為97.5億元，較之去年151.2億元的賣地收入，減少了53.7億元，降幅達(dá)35.5%。從昆明市國(guó)土資源局前后兩次發(fā)布的公告來看，目前僅三家上榜企業(yè)補(bǔ)繳了地價(jià)款，扣除目前已經(jīng)繳清的金額，土地市場(chǎng)上所欠的土地出讓金數(shù)目仍高達(dá)754236.043萬元，幾乎相當(dāng)于今年全年土地出讓收入的8成。

開發(fā)商拖欠土地出讓金也并非什么新鮮事，但國(guó)土局發(fā)通告向欠款房企催繳土地價(jià)款，這類情況并不多見。38家房企一起上榜，跟當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境不無關(guān)系。對(duì)比往年的土地市場(chǎng)，今年的土地供應(yīng)市場(chǎng)收緊，土地成交更是冷清了不少。

在昆明市國(guó)土資源局的網(wǎng)站上還出現(xiàn)這樣的字眼，“經(jīng)多次催繳仍未繳清土地出讓金的用地單位”，事實(shí)上在2014年10月22日，昆明市國(guó)土資源局首度發(fā)布了《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)的通告》，當(dāng)時(shí)一共有25家企業(yè)上榜。對(duì)比去年發(fā)布的土地出讓價(jià)款用地單位名單，不少房企已經(jīng)是二次上榜，而且今年這一數(shù)字增至了38家。

對(duì)于開發(fā)商來說，如果拖欠土地出讓金，意味著后期辦理不了出讓地塊的土地證，對(duì)購(gòu)房者辦理合法產(chǎn)權(quán)影響甚大。從通告來看，如果一上被點(diǎn)名房企未繳清土地價(jià)款，最直接的后果就是不能再拿地，這必然會(huì)影響到房企的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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    收入96，欠75，這生意做得難看。
    2015-12-25 21:09

  • 房網(wǎng)用戶

    楊連寧：政府真想降房?jī)r(jià)？不如先降地價(jià)吧！ 轉(zhuǎn)載 2015-12-23 10:29:02 楊連寧：政府真想降房?jī)r(jià)？不如先降地價(jià)吧！為什么？因?yàn)檎l都知道，高房?jī)r(jià)的68% 以上都是政府的高地價(jià)與高稅費(fèi)！所以，假如政府真的回心轉(zhuǎn)意了，真心鼓勵(lì)房企降價(jià)的話，首先應(yīng)當(dāng)揮刀自宮，先降地價(jià)——面粉便宜了，還怕面包不降價(jià)嗎？ 為什么政府應(yīng)當(dāng)誠(chéng)心誠(chéng)意地從我做起、從現(xiàn)在做起降地價(jià)呢？不但因?yàn)榈貎r(jià)是房?jī)r(jià)的主體，還因?yàn)榉科蟛贿^是政府的打工馬仔，地方政府才是房企背后真正當(dāng)之無愧的房地產(chǎn)開發(fā)商！ 門外漢也知道，不僅土地批租、質(zhì)押貸款、預(yù)售、稅費(fèi)征繳等環(huán)節(jié)，都是政府全權(quán)掌控的；大到規(guī)劃立項(xiàng)、設(shè)計(jì)報(bào)建、建筑高度密度、容積率綠化率，小到外立面風(fēng)格色彩乃至建材升級(jí)減排、室內(nèi)節(jié)能細(xì)節(jié)等等，都是政府一手審批的，更何況銷售定價(jià)呢？ 換言之，房地產(chǎn)業(yè)的全要素、全節(jié)點(diǎn)都是政府在一手操弄的。再換言之，作為政府的最肥財(cái)源、最鐵稅基、最靚門面、最大政績(jī)，房地產(chǎn)是政府大權(quán)在握、通盤操控的核心權(quán)力、核心利益所在。試問，誰敢越俎代庖地與政府爭(zhēng)權(quán)奪利？誰敢動(dòng)奶酪動(dòng)到政府頭上？ 再說了，房地產(chǎn)一柱擎天，功高蓋世，除了當(dāng)仁不讓的政府力挺，誰又敢貪天之功，據(jù)為己有呢？所以，說房企不過是代理政府房地產(chǎn)事務(wù)的掮客和跟班，不過是政府特權(quán)特許的食租、套利工具（白手套），我沒說錯(cuò)吧？ 這也就是說，10年來房?jī)r(jià)只漲不跌，原本就不是房企造的孽，而是地價(jià)作的惡；同理，如今想要房?jī)r(jià)改邪歸正，改正成只跌不漲，靠房企降價(jià)也靠不��！為什么？還不是因?yàn)槊娣蹆r(jià)格決定了面包價(jià)格——地價(jià)降了房?jī)r(jià)才能降。 說來說去，還不如恕我說句丑話吧：漲房?jī)r(jià)是各地政府與房企爭(zhēng)權(quán)，與老百姓奪利的結(jié)果，輪到房?jī)r(jià)實(shí)在漲不動(dòng)后不得不降了，怎么政府突然一改常態(tài)，變爭(zhēng)權(quán)奪利為放權(quán)讓利，好意思把降房?jī)r(jià)的慈善功德推給房企去干呢？先甭說房企有多大降價(jià)空間了，只論打工的從來就不敢跟真正的大老板爭(zhēng)權(quán)，也不能賦予房企如此重任呀，是不是？ 眾所周知，全國(guó)遍地沒有最高、只有更高的“地王”，才是各地房?jī)r(jià)飆漲的真正推手。譬如上海，15年來多數(shù)地段房?jī)r(jià)漲幅10倍左右，而全市地價(jià)平均漲幅則達(dá)15倍以上（如2003年上海外環(huán)內(nèi)（6級(jí)）基準(zhǔn)地價(jià)的折合樓板價(jià)才1千元/每平，而漲至2015年同地域同級(jí)別拍地的折合樓板價(jià)已漲至1.5萬元/每平以上）。 門外漢也知道，土地招拍掛的成交價(jià)，又被叫做樓板價(jià)或樓面價(jià)：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率。換言之，政府每高價(jià)賣出一平米土地，已經(jīng)板上釘釘，鐵定了每平米房?jī)r(jià)誰也降不下來啦！ 舉例看看2015年上海的房?jī)r(jià)/地價(jià)兩者之間的一體性關(guān)聯(lián)性，足以證實(shí)面包賣得貴，全因面粉太貴：全市住宅銷售均價(jià)之所以突破3萬/平米，是因?yàn)槿凶≌玫氐臉前鍍r(jià)已逼近2萬/每平啦。你發(fā)現(xiàn)上海地價(jià)與房?jī)r(jià)這兩者之間，只剩下了萬把塊錢，全部建筑安裝成本、銷售成本、財(cái)務(wù)成本都在其中不說，別忘了，還有房企全部稅費(fèi)呢，對(duì)不對(duì)？所以，除了囤地待漲之外，房企又何處掏挖暴利呢？ 其實(shí)，毋庸我贅言，全國(guó)人民早也知道了：賣房子一直就是政府的另類隱性高征稅，買房子則一直就是老百姓變相的隱性高額納稅！ 既然10年以來房?jī)r(jià)的只漲不跌，代表的其實(shí)是政府變相征稅的只增不減；那么，如今政府真的回心轉(zhuǎn)意了，真的想要讓利于民了，想要把房?jī)r(jià)降下來了，那么，不是首先應(yīng)當(dāng)反求諸己，自我減肥，把降地價(jià)當(dāng)成降稅減費(fèi)——假如地價(jià)能攔腰砍掉一半，不愁房?jī)r(jià)不打個(gè)對(duì)折，是不是？ 同樣眾所周知，建筑業(yè)早已經(jīng)成為中國(guó)最大、最過剩的產(chǎn)能，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)最大、最積壓的庫存，高地價(jià)早已成為地方政府最大、最肥厚的財(cái)源，高房?jī)r(jià)也早已成為中國(guó)老百姓最大、最沉重的另類隱性稅負(fù)了。 既然變相征稅+另類納稅=隱性財(cái)富回籠，還不如我用朱镕基的話實(shí)話實(shí)說吧，高地價(jià)高房?jī)r(jià)就是抽取民脂民膏，就是搜刮民財(cái)民產(chǎn)：“我們制定了一個(gè)錯(cuò)誤的政策，就是房地產(chǎn)的錢，都收給地方政府，而且不納入預(yù)算，這不得了。這個(gè)錢就是搜刮民膏，所以把地價(jià)抬得那么高”（朱镕基語）。 不說你也懂的，高地價(jià)推升的高房?jī)r(jià)，其實(shí)是政府、事業(yè)單位與國(guó)企三位一體的連體人在聯(lián)手回籠民間財(cái)富——2015年至今，北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地其中77%被央企或國(guó)企摘得；而上海成交的39幅住宅用地中，國(guó)企拿地占比達(dá)56%。​ 2015年11月，財(cái)政部的國(guó)企信達(dá)再創(chuàng)輝煌，73億豪奪上海新江灣城宅地，把實(shí)際樓板價(jià)推超過6.1萬/㎡。業(yè)內(nèi)測(cè)算，這幅地塊必須賣到8.7萬元/平米方能保本，屆時(shí)售價(jià)將超10萬元/平米。 無疑，高地價(jià)推升的高房?jī)r(jià)，早已成為億萬家庭投資與消費(fèi)的無底洞啦：高房?jī)r(jià)成了吞噬民脂民膏的抽脂機(jī)，也成了碾碎家庭親情的絞肉機(jī)——傾家蕩產(chǎn)買房子，不惜血本娶媳婦，東挪西借玩透支，省吃儉用過日子——這個(gè)買房子、裝房子成了家庭消費(fèi)主題，擠占了居民合理消費(fèi)，逼迫千家萬戶節(jié)衣縮食地拼命攢錢的經(jīng)歷，你家有沒有？ 文末贅述一句吧：你知道馬克思有個(gè)著名論斷，說的是“亞細(xì)亞方式”的獨(dú)特性。馬克思認(rèn)為，東方式集權(quán)是建立在土地公有制上的——土地的國(guó)有制，是東方式集權(quán)的根基。他把不存在土地私有制，當(dāng)做了解東方集權(quán)社會(huì)的一把終極鑰匙！ 換言之，高地價(jià)=高房?jī)r(jià)，正是這把終極鑰匙！解鎖地方政府之所以甘蔗吃到兩頭甜，之所以一顆蘿卜兩頭切，兩頭都是自己得，乃至本國(guó)之所以民窮國(guó)富，本國(guó)財(cái)富之所以老鼠拖木锨——只有一頭沉等等詭秘，都能用得上這一把鑰匙！ 為什么降房?jī)r(jià)必先降地價(jià)？因?yàn)榻忖忂�須系鈴人——面包賣的無比昂貴，是因?yàn)槊娣酃⿷?yīng)被政府全盤壟斷了：“壟斷的價(jià)格，在各個(gè)時(shí)期，在一切場(chǎng)合，都是能夠達(dá)到的最高價(jià)格”（斯密語）；所以，降房?jī)r(jià)必先降地價(jià)，既是去產(chǎn)能、去庫存的唯一通道，也是政府自救并救民的唯一路徑。
    2015-12-24 17:04

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    薦 楊連寧：政府真想降房?jī)r(jià)？不如先降地價(jià)吧！ 轉(zhuǎn)載 2015-12-23 10:29:02 楊連寧：政府真想降房?jī)r(jià)？不如先降地價(jià)吧！為什么？因?yàn)檎l都知道，高房?jī)r(jià)的68% 以上都是政府的高地價(jià)與高稅費(fèi)！所以，假如政府真的回心轉(zhuǎn)意了，真心鼓勵(lì)房企降價(jià)的話，首先應(yīng)當(dāng)揮刀自宮，先降地價(jià)——面粉便宜了，還怕面包不降價(jià)嗎？ 為什么政府應(yīng)當(dāng)誠(chéng)心誠(chéng)意地從我做起、從現(xiàn)在做起降地價(jià)呢？不但因?yàn)榈貎r(jià)是房?jī)r(jià)的主體，還因?yàn)榉科蟛贿^是政府的打工馬仔，地方政府才是房企背后真正當(dāng)之無愧的房地產(chǎn)開發(fā)商！ 門外漢也知道，不僅土地批租、質(zhì)押貸款、預(yù)售、稅費(fèi)征繳等環(huán)節(jié)，都是政府全權(quán)掌控的；大到規(guī)劃立項(xiàng)、設(shè)計(jì)報(bào)建、建筑高度密度、容積率綠化率，小到外立面風(fēng)格色彩乃至建材升級(jí)減排、室內(nèi)節(jié)能細(xì)節(jié)等等，都是政府一手審批的，更何況銷售定價(jià)呢？ 換言之，房地產(chǎn)業(yè)的全要素、全節(jié)點(diǎn)都是政府在一手操弄的。再換言之，作為政府的最肥財(cái)源、最鐵稅基、最靚門面、最大政績(jī)，房地產(chǎn)是政府大權(quán)在握、通盤操控的核心權(quán)力、核心利益所在。試問，誰敢越俎代庖地與政府爭(zhēng)權(quán)奪利？誰敢動(dòng)奶酪動(dòng)到政府頭上？ 再說了，房地產(chǎn)一柱擎天，功高蓋世，除了當(dāng)仁不讓的政府力挺，誰又敢貪天之功，據(jù)為己有呢？所以，說房企不過是代理政府房地產(chǎn)事務(wù)的掮客和跟班，不過是政府特權(quán)特許的食租、套利工具（白手套），我沒說錯(cuò)吧？ 這也就是說，10年來房?jī)r(jià)只漲不跌，原本就不是房企造的孽，而是地價(jià)作的惡；同理，如今想要房?jī)r(jià)改邪歸正，改正成只跌不漲，靠房企降價(jià)也靠不��！為什么？還不是因?yàn)槊娣蹆r(jià)格決定了面包價(jià)格——地價(jià)降了房?jī)r(jià)才能降。 說來說去，還不如恕我說句丑話吧：漲房?jī)r(jià)是各地政府與房企爭(zhēng)權(quán)，與老百姓奪利的結(jié)果，輪到房?jī)r(jià)實(shí)在漲不動(dòng)后不得不降了，怎么政府突然一改常態(tài)，變爭(zhēng)權(quán)奪利為放權(quán)讓利，好意思把降房?jī)r(jià)的慈善功德推給房企去干呢？先甭說房企有多大降價(jià)空間了，只論打工的從來就不敢跟真正的大老板爭(zhēng)權(quán)，也不能賦予房企如此重任呀，是不是？ 眾所周知，全國(guó)遍地沒有最高、只有更高的“地王”，才是各地房?jī)r(jià)飆漲的真正推手。譬如上海，15年來多數(shù)地段房?jī)r(jià)漲幅10倍左右，而全市地價(jià)平均漲幅則達(dá)15倍以上（如2003年上海外環(huán)內(nèi)（6級(jí)）基準(zhǔn)地價(jià)的折合樓板價(jià)才1千元/每平，而漲至2015年同地域同級(jí)別拍地的折合樓板價(jià)已漲至1.5萬元/每平以上）。 門外漢也知道，土地招拍掛的成交價(jià)，又被叫做樓板價(jià)或樓面價(jià)：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率。換言之，政府每高價(jià)賣出一平米土地，已經(jīng)板上釘釘，鐵定了每平米房?jī)r(jià)誰也降不下來啦！ 舉例看看2015年上海的房?jī)r(jià)/地價(jià)兩者之間的一體性關(guān)聯(lián)性，足以證實(shí)面包賣得貴，全因面粉太貴：全市住宅銷售均價(jià)之所以突破3萬/平米，是因?yàn)槿凶≌玫氐臉前鍍r(jià)已逼近2萬/每平啦。你發(fā)現(xiàn)上海地價(jià)與房?jī)r(jià)這兩者之間，只剩下了萬把塊錢，全部建筑安裝成本、銷售成本、財(cái)務(wù)成本都在其中不說，別忘了，還有房企全部稅費(fèi)呢，對(duì)不對(duì)？所以，除了囤地待漲之外，房企又何處掏挖暴利呢？ 其實(shí)，毋庸我贅言，全國(guó)人民早也知道了：賣房子一直就是政府的另類隱性高征稅，買房子則一直就是老百姓變相的隱性高額納稅！ 既然10年以來房?jī)r(jià)的只漲不跌，代表的其實(shí)是政府變相征稅的只增不減；那么，如今政府真的回心轉(zhuǎn)意了，真的想要讓利于民了，想要把房?jī)r(jià)降下來了，那么，不是首先應(yīng)當(dāng)反求諸己，自我減肥，把降地價(jià)當(dāng)成降稅減費(fèi)——假如地價(jià)能攔腰砍掉一半，不愁房?jī)r(jià)不打個(gè)對(duì)折，是不是？ 同樣眾所周知，建筑業(yè)早已經(jīng)成為中國(guó)最大、最過剩的產(chǎn)能，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)最大、最積壓的庫存，高地價(jià)早已成為地方政府最大、最肥厚的財(cái)源，高房?jī)r(jià)也早已成為中國(guó)老百姓最大、最沉重的另類隱性稅負(fù)了。 既然變相征稅+另類納稅=隱性財(cái)富回籠，還不如我用朱镕基的話實(shí)話實(shí)說吧，高地價(jià)高房?jī)r(jià)就是抽取民脂民膏，就是搜刮民財(cái)民產(chǎn)：“我們制定了一個(gè)錯(cuò)誤的政策，就是房地產(chǎn)的錢，都收給地方政府，而且不納入預(yù)算，這不得了。這個(gè)錢就是搜刮民膏，所以把地價(jià)抬得那么高”（朱镕基語）。 不說你也懂的，高地價(jià)推升的高房?jī)r(jià)，其實(shí)是政府、事業(yè)單位與國(guó)企三位一體的連體人在聯(lián)手回籠民間財(cái)富——2015年至今，北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地其中77%被央企或國(guó)企摘得；而上海成交的39幅住宅用地中，國(guó)企拿地占比達(dá)56%。​ 2015年11月，財(cái)政部的國(guó)企信達(dá)再創(chuàng)輝煌，73億豪奪上海新江灣城宅地，把實(shí)際樓板價(jià)推超過6.1萬/㎡。業(yè)內(nèi)測(cè)算，這幅地塊必須賣到8.7萬元/平米方能保本，屆時(shí)售價(jià)將超10萬元/平米。 無疑，高地價(jià)推升的高房?jī)r(jià)，早已成為億萬家庭投資與消費(fèi)的無底洞啦：高房?jī)r(jià)成了吞噬民脂民膏的抽脂機(jī)，也成了碾碎家庭親情的絞肉機(jī)——傾家蕩產(chǎn)買房子，不惜血本娶媳婦，東挪西借玩透支，省吃儉用過日子——這個(gè)買房子、裝房子成了家庭消費(fèi)主題，擠占了居民合理消費(fèi)，逼迫千家萬戶節(jié)衣縮食地拼命攢錢的經(jīng)歷，你家有沒有？ 文末贅述一句吧：你知道馬克思有個(gè)著名論斷，說的是“亞細(xì)亞方式”的獨(dú)特性。馬克思認(rèn)為，東方式集權(quán)是建立在土地公有制上的——土地的國(guó)有制，是東方式集權(quán)的根基。他把不存在土地私有制，當(dāng)做了解東方集權(quán)社會(huì)的一把終極鑰匙！ 換言之，高地價(jià)=高房?jī)r(jià)，正是這把終極鑰匙！解鎖地方政府之所以甘蔗吃到兩頭甜，之所以一顆蘿卜兩頭切，兩頭都是自己得，乃至本國(guó)之所以民窮國(guó)富，本國(guó)財(cái)富之所以老鼠拖木锨——只有一頭沉等等詭秘，都能用得上這一把鑰匙！ 為什么降房?jī)r(jià)必先降地價(jià)？因?yàn)榻忖忂�須系鈴人——面包賣的無比昂貴，是因?yàn)槊娣酃⿷?yīng)被政府全盤壟斷了：“壟斷的價(jià)格，在各個(gè)時(shí)期，在一切場(chǎng)合，都是能夠達(dá)到的最高價(jià)格”（斯密語）；所以，降房?jī)r(jià)必先降地價(jià)，既是去產(chǎn)能、去庫存的唯一通道，也是政府自救并救民的唯一路徑。
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