昆明2015年土地供應(yīng)與成交均創(chuàng)5年來最低

“供應(yīng)收緊明顯，房企拿地?zé)崆椴桓摺保�可以說是貫穿2015年昆明土地市場的主旋律。在供過于求的樓市背景面前，昆明的推地節(jié)奏明顯放緩。從全年的供應(yīng)情況來看，17100畝的土地供應(yīng)量創(chuàng)下了近5年間的最低值。受市場因素影響，主城區(qū)土地供應(yīng)量為5079.1畝，僅完成年度供地計(jì)劃的56.43%。就全年來看，基本上沒有火爆的現(xiàn)象呈現(xiàn)，今年各大開發(fā)商拿地的節(jié)奏也放緩。主城區(qū)97.5億元的賣地收入較之2014年減少了53.7億元，降幅達(dá)35.5%。更甚者，昆明尚有逾70億元的土地出讓價(jià)款尚未收回，30余家房企被昆明市國土局點(diǎn)名催債。

2015年度供地計(jì)劃表

全年供地計(jì)劃基本完成供應(yīng)量創(chuàng)5年來最低值

截至2015年12月31日，云南房網(wǎng)根據(jù)昆明市國土資源局發(fā)布的土地交易情況統(tǒng)計(jì)得出，2015年內(nèi)，昆明（主城加郊縣）土地供應(yīng)量約17206.3畝，其中主城區(qū)的供應(yīng)量為5079.1畝，郊縣區(qū)的供應(yīng)量為12127.2畝。按照2015年昆明土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃，從總量上來看，全年17100畝的計(jì)劃供地目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成。

根據(jù)昆明2015年度土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃，昆明主城五區(qū)年度預(yù)計(jì)新供應(yīng)土地為5000畝，三個(gè)開發(fā)（度假）區(qū)年度供應(yīng)土地4000畝，主城區(qū)的計(jì)劃供地量為9000畝。另外，其它9個(gè)縣（市、區(qū)）年度供應(yīng)土地8100畝。目前數(shù)據(jù)來看，郊縣土地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)12127.2畝的土地供應(yīng)，已經(jīng)超額完成任務(wù)，而主城只有5079.1畝的土地供應(yīng)，僅完成年度供地計(jì)劃的56.43%。

2011-2015年昆明供地計(jì)劃及主城區(qū)完成情況

對比歷史數(shù)據(jù)來看，2011年昆明供地計(jì)劃達(dá)22000畝，實(shí)際上僅主城區(qū)就完成了35532畝；2012年昆明計(jì)劃供地30000畝，主城區(qū)實(shí)際供應(yīng)量達(dá)18161.67畝；2013年昆明供地計(jì)劃達(dá)34600畝，主城區(qū)完成20529.07畝；2014年昆明計(jì)劃供地23000畝，主城區(qū)供地達(dá)7293.63畝。2015年度土地計(jì)劃供應(yīng)量與實(shí)際供應(yīng)量均創(chuàng)下了5年以來昆明土地供應(yīng)量的最低值，土地市場高溫火熱的供應(yīng)局面似乎已經(jīng)一去不返。

2015年昆明主城土地供應(yīng)和成交面積

主城區(qū)土地供應(yīng)和成交環(huán)比下跌

作為供地的主戰(zhàn)場，2015年昆明主城（五區(qū)加三個(gè)開發(fā)、度假區(qū)）供應(yīng)土地總數(shù)為109宗，供應(yīng)面積5079.1畝，其中土地成交宗數(shù)為89宗，成交面積為4589.8畝。在2015年里，昆明主城區(qū)一共帶來了97.5億元的賣地收入，土地平均單價(jià)為214.8萬元/畝。

2014年數(shù)據(jù)顯示，2014年昆明主城供地130宗，總面積約7143.63畝，其中成交數(shù)量為121宗，成交面積約合6852.4畝，成交金額為151.2億元，成交土地平均單價(jià)220.7萬元/畝。對比來看，2015年昆明主城區(qū)供地面積銳減了2064.5412畝，降幅達(dá)28.9%；成交面積減少了2313.5613畝，降幅達(dá)33.76%；成交金額減少了53.7億元，降幅達(dá)35.5%。成交土地單價(jià)也有呈現(xiàn)出小幅度下降，降幅為2.67%。

2015年昆明主城區(qū)土地成交金額

上半年土地供應(yīng)量超7成

從各月份的供應(yīng)情況來看，2015年主城區(qū)上半年的供應(yīng)曲線比較平穩(wěn)，雖然4月份以50.92畝的成交量跌倒了谷底，1-6月份中，主城區(qū)共有84宗土地入市，供應(yīng)面積達(dá)3752.9畝，占了全年總供應(yīng)量的73.89%。下半年里，主城區(qū)共有1326.19畝的供應(yīng)量，其中僅8月份就占了1210.04畝。9月、10月各有一宗土地入市，11月、12月連續(xù)兩月斷檔，也宣告下半年土地供應(yīng)市場正式收場。

2015全年一共有3個(gè)月的供應(yīng)量超過千畝，其中1月份有14宗土地入市，供應(yīng)面積為1126.1畝，最終有10宗土地順利出讓，成交面積1078.1畝，成交金額22.7億元。5月有27宗共計(jì)1041.95畝土地入市，最終成交23畝，成交面積為938.89畝，成交金額為36.9924億元。5月的土地單價(jià)達(dá)394萬元/畝，單價(jià)達(dá)全年峰值，其單月總供應(yīng)量也位居近5年來昆明土地市場第二位。另一次千畝土地供應(yīng)月出現(xiàn)在8月份，有21宗共1210.04畝土地入市，最終有973.73畝土地順利成交，成交宗數(shù)為15宗，成交金額為5.56億元。

流掛拍率增加地王身影少見

與土地供應(yīng)市場相對應(yīng)的是今年的土地成交市場也頗為冷淡。成交面積對比供地面積來看，今年的流掛拍土地?cái)?shù)量卻陡然增高，僅主城區(qū)就有20宗流拍土地。

昆明土地市場供應(yīng)量大幅縮水的情況下，整個(gè)2015年昆明入市交易地塊之間的爭奪戰(zhàn)并不激烈，從成交價(jià)格來看，地塊溢價(jià)成交的局面并不多，掛拍地塊多以底價(jià)成交，主城區(qū)的兩次激烈競價(jià)發(fā)生在1月和6月各一次。

1月29日，盤龍區(qū)穿金路715號(hào)3宗地塊面積為101.03畝的建設(shè)用地經(jīng)38輪報(bào)價(jià)后溢價(jià)1.48億元成交，拿地企業(yè)為昆明產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資有限責(zé)任公司。

隨后是在6月3日，昆明市土地與礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)上進(jìn)行的網(wǎng)上限時(shí)競價(jià)中，1宗面積為19.09畝，位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)的工業(yè)用地，經(jīng)兩位競買人報(bào)價(jià)38輪后，最終溢價(jià)43.14%被一位自然人獲得。由于市場因素，近幾年的土地交易市場中，多輪競拍已經(jīng)很少出現(xiàn)，工業(yè)用地多輪競拍、溢價(jià)成交的局面更是少見。

今年的地王身影出現(xiàn)在5月28日，福海街道共9宗地塊以底價(jià)順利出讓，由云報(bào)傳媒集團(tuán)、云南日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和恒云置業(yè)三家企業(yè)聯(lián)合獲地。該組地塊雖以底價(jià)成交，但還是以20.18億元的地塊總價(jià)，刷新了昆明歷史總價(jià)地王榜，排行第三。

外來房企拿地多謹(jǐn)慎

成縱觀全年土地成交情況，今年拿地的大牌房企寥寥無幾。最讓人意外的莫過于今年8月份，昆明市原本寄予厚望的草海片區(qū)土地出讓，盡管在前期的說明會(huì)上有北大資源、中化方興、融創(chuàng)等多家外來房企露面，可是在舉牌階段上述公司集體失聲，最終5宗土地宣告流拍，可見外來房企拿地十分慎重。

雖然未在草海片區(qū)的土地出讓會(huì)上舉牌，8月26日，北大資源項(xiàng)目公司昆明方源博泰置業(yè)有限公司于8月28日以人民幣2.86億元成功投得昆明市西山區(qū)棕樹營街道辦事處住宅及商業(yè)用地的兩個(gè)地塊，北大資源入昆的首個(gè)項(xiàng)目博悅城正式落戶西山區(qū)。北大資源也成為今年以來為數(shù)不多的拿地外來房企。

逾70億元賣地收入未收回

今年昆明全年賣地收入合計(jì)為97.5億元。12月21日，昆明市國土資源局在其網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加新一輪土地競買活動(dòng)的通告（2015）》，根據(jù)通告內(nèi)容，一共有38家房地產(chǎn)企業(yè)欠下了801802.14萬元的出讓土地價(jià)款。截至12月31日，目前僅序古、恒暢、筑友、嘉恒、華海中逸5家房企繳納了土地款，其中4家已繳清重獲土地競買資格，華海中逸地產(chǎn)則尚未繳清全部欠款。5家房企共繳納了97691.668萬元土地款，這也意味著還有超過70億元的土地出讓價(jià)款待繳清。

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