隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年、2015年的調(diào)整，開發(fā)商開始意識到一二線城市的穩(wěn)定性和抗風險性更加優(yōu)越，于是紛紛選擇回歸。而同時開發(fā)商在三四線則面臨的是撤離的抉擇。
最新消息顯示，陽光100于1月25日宣布出售廣西萬通及煙臺盛通100%股權(quán)，總代價為4億元（包括現(xiàn)金代價1.93億元及承擔股東借款2.07億元）。據(jù)此，公司成功從桂林麗園項目抽身。
在更早之前，深圳控股也披露，下屬公司與廣東河源市地產(chǎn)政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開發(fā)土地面積約62萬平方米退還給當?shù)卣６说乜顒t是以當初獲取土地時的原始成本為基礎(chǔ)，僅為6.99億元。
在三四線這片曾經(jīng)吸引大量投資的土地市場上，前有鄂爾多斯教訓(xùn)如明鑒高懸，近期開發(fā)商正在頻頻撤離以保持風險控制。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年，全國房屋新開工面積15.45億平方米，已連續(xù)兩年下滑；待售面積同比增長15%，較2013年漲幅達45%。市場關(guān)注焦點紛紛指向三四線庫存懸河，甚至形容其存量“已經(jīng)到了最嚴峻的時候”。
包括陽光100在內(nèi)都提及，目前國內(nèi)三四線城市住宅供應(yīng)普遍相對過剩，退出可優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，盤活低效資產(chǎn)，又利于捕捉市場的其他投資機遇。
三四線大撤退
早在去年上半年，市場消息便曾指出，陽光100在三四線城市有一支3000人的銷售隊伍，“戰(zhàn)斗力之強不亞于融創(chuàng)”�？恐鵂I銷層面的優(yōu)勢，該公司在濟南、長沙和無錫等地的項目曾一度拿過當?shù)劁N冠。
不過，隨著過剩危機帶來的風險越來越高，如今陽光100也不得不面臨三四線如何生存發(fā)展的命題。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，陽光100此次轉(zhuǎn)手的麗園項目位于桂林，占地面積約為46.46萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約24.37萬平方米，規(guī)劃有酒店、住宅大廈及藝術(shù)畫廊。
上述項目曾于2014年8月18日被披露，陽光100透過股份收購協(xié)議獲得桂林陽光100的70%股權(quán)及股東貸款，總代價為1.68億元。當時該公司曾樂觀預(yù)期，桂林麗園項目的相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品“將總體錄得較好收益”，并有利于集團及公司股東的整體利益。
僅僅時隔一年半，麗園由被寄予“厚望”到遭遇轉(zhuǎn)手，其經(jīng)歷不免讓人唏噓。
市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體分析稱，從供求角度來衡量，從一二線到三四線城市，供求風險已呈現(xiàn)出擴大的趨勢。而三四線城市在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口吸附力等方面均不占優(yōu)勢，其供求風險也往往更高。
以桂林為例，2015年1-12月，桂林全市（含市轄六城區(qū)和11縣）商品房成交385.11萬平方米，同比增長5.8%。成交價格為4541元/平米，同比上漲1.79%；其中主城區(qū)均價6898元/平米，同比上漲8.25%，其余大部分市縣則同比下跌。
同時受高庫存影響，年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資僅191.14億元，同比下降11.2%；新開工面積429.89萬平方米，同比下降21.2%。
上述市場人士指，除了桂林外，陽光100在東營、煙臺、濰坊、無錫、清遠、柳州等地也布局商住項目。隨著桂林麗園的轉(zhuǎn)手，其它項目未來的命運也存在不確定性。
“遠的不說，它（陽光100）在桂林還布局有原味漓江、陽朔西街廣場等項目。桂林庫存量高企，不僅給麗園項目帶來風險，也給其它項目帶來風險�！�
深圳控股同樣面臨與陽光100類似的情況。根據(jù)其披露信息，其退還給河源政府的河源塞納灣項目剩余地塊高達62萬平方米，退還地價款約6.99億元。
深圳控股表示，本次退地款是以公司當初獲取土地時的原始成本為基礎(chǔ)的，因此獲取土地后已產(chǎn)生的利息和前期費用會形成少量虧損，但“此后公司對該部分土地將不再產(chǎn)生其他投入和費用”。
深圳控股副總裁董方對觀點地產(chǎn)新媒體簡短回應(yīng)稱，公司退出河源地塊有效落實了處置三四線城市項目的策略，目前時機已成熟，未來也將陸續(xù)推進其它三四線城市項目的退出。
農(nóng)民工進城“拯救之重”
從國民經(jīng)濟運行的情況看，2014年中國GDP尚有7.4%增速，2015年GDP增速6.9%盡管接近年初制定的7%目標，但這依然是歷史低位的一年。
房地產(chǎn)方面，2015年全國開發(fā)投資9.60萬億元，增速降至1%；土地成交價款7622億元，同比下降23.9%；施工面積73.57億平方米，同比增長1.3%；竣工面積10億平方米，同比下降6.90%。
同時，全國待售面積7.19億平方米，同比增長15%，較2013年漲幅達到45%�？紤]到去年全國主要一二線城市頻頻出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況，同時商品房呈熱銷態(tài)勢，這進一步凸顯三四線城市急迫去庫存的需求。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在過往房地產(chǎn)市場處于快速增長階段，包括恒大、綠地、碧桂園、嘉凱城、建業(yè)、寶龍、金科、深圳控股、陽光100等眾多房企都開始大規(guī)模布局三四線城市。
而且在相當一段時間內(nèi)，三四線城市的項目在上述開發(fā)商的戰(zhàn)略中均起到了重要地位，對于碧桂園等企業(yè)而言這些地區(qū)的銷售甚至是增長的主要支撐。定位民生、剛需，主打高性價比，成本管控能力強，快周轉(zhuǎn)等，也是這些開發(fā)商在三四線立足的核心競爭力所在。
不過，如今行業(yè)利潤率逐步壓縮，土地市場分化加劇，一二線與三四線之間也分化嚴重，市場愈來愈難以否認布局結(jié)構(gòu)之于生存的重要性。
對于謀求發(fā)展的開發(fā)商而言，如何優(yōu)化土地布局是個必然命題。而在資本趨利避害的理念驅(qū)使下，“撤離三四線”逐漸成為開發(fā)商的選擇道路。
以碧桂園為例，這家千億房企在2015年間風格突轉(zhuǎn)，陸續(xù)在廣州、深圳、上海等地增加土儲。12月25日，該公司經(jīng)過45輪舉牌，以3.45億元總價競得重慶渝北區(qū)新牌坊商住地塊，實現(xiàn)首次進入重慶主城。
開發(fā)商撤離三四線并不是下行中的宏觀經(jīng)濟所樂見的事，這存在開發(fā)投資進一步降低的風險。對于宏觀經(jīng)濟而言，三四線城市亟需給開發(fā)商一個留下來的理由，而“農(nóng)民工市民化”似乎就是這一個“理由”。
去年12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作，指出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
近期，包括廣西、河南、山東、江西等省份陸續(xù)出臺具體措施，為進城務(wù)工的農(nóng)民工提供購房補貼等政策鼓勵，并出臺戶籍制度改革方案。
根據(jù)《2013年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，中國農(nóng)民工數(shù)量達到2.69億人。市場人士指，就這點而言，“農(nóng)民工市民化助于去庫存”有現(xiàn)實的可行性。
但上述人士指，農(nóng)民工的收入難以匹配很多城市的商品房，購買力是推進其買房的核心阻力�！稗r(nóng)民工會形成一股力量，期待他們成為7.19億平方米庫存的主要消化群體，仍有相當大的難度。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在其官微也評論稱，中國農(nóng)業(yè)人口部分進城購房的需求并不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，加上三四線城市自身是人口流出較為嚴重的城市，難以吸納大量農(nóng)村人口成為市民。但其亦認為，政府可通過一系列的扶持政策鼓勵農(nóng)民工購房落戶城市。
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