隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年、2015年的調(diào)整，開發(fā)商開始意識(shí)到一二線城市的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)性更加優(yōu)越，于是紛紛選擇回歸。而同時(shí)開發(fā)商在三四線則面臨的是撤離的抉擇。
最新消息顯示，陽(yáng)光100于1月25日宣布出售廣西萬(wàn)通及煙臺(tái)盛通100%股權(quán)，總代價(jià)為4億元（包括現(xiàn)金代價(jià)1.93億元及承擔(dān)股東借款2.07億元）。據(jù)此，公司成功從桂林麗園項(xiàng)目抽身。
在更早之前，深圳控股也披露，下屬公司與廣東河源市地產(chǎn)政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開發(fā)土地面積約62萬(wàn)平方米退還給當(dāng)?shù)卣６说乜顒t是以當(dāng)初獲取土地時(shí)的原始成本為基礎(chǔ)，僅為6.99億元。
在三四線這片曾經(jīng)吸引大量投資的土地市場(chǎng)上，前有鄂爾多斯教訓(xùn)如明鑒高懸，近期開發(fā)商正在頻頻撤離以保持風(fēng)險(xiǎn)控制。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，全國(guó)房屋新開工面積15.45億平方米，已連續(xù)兩年下滑；待售面積同比增長(zhǎng)15%，較2013年漲幅達(dá)45%。市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)紛紛指向三四線庫(kù)存懸河，甚至形容其存量“已經(jīng)到了最嚴(yán)峻的時(shí)候”。
包括陽(yáng)光100在內(nèi)都提及，目前國(guó)內(nèi)三四線城市住宅供應(yīng)普遍相對(duì)過(guò)剩，退出可優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，盤活低效資產(chǎn)，又利于捕捉市場(chǎng)的其他投資機(jī)遇。
三四線大撤退
早在去年上半年，市場(chǎng)消息便曾指出，陽(yáng)光100在三四線城市有一支3000人的銷售隊(duì)伍，“戰(zhàn)斗力之強(qiáng)不亞于融創(chuàng)”�？恐鵂I(yíng)銷層面的優(yōu)勢(shì)，該公司在濟(jì)南、長(zhǎng)沙和無(wú)錫等地的項(xiàng)目曾一度拿過(guò)當(dāng)?shù)劁N冠。
不過(guò)，隨著過(guò)剩危機(jī)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，如今陽(yáng)光100也不得不面臨三四線如何生存發(fā)展的命題。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，陽(yáng)光100此次轉(zhuǎn)手的麗園項(xiàng)目位于桂林，占地面積約為46.46萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約24.37萬(wàn)平方米，規(guī)劃有酒店、住宅大廈及藝術(shù)畫廊。
上述項(xiàng)目曾于2014年8月18日被披露，陽(yáng)光100透過(guò)股份收購(gòu)協(xié)議獲得桂林陽(yáng)光100的70%股權(quán)及股東貸款，總代價(jià)為1.68億元。當(dāng)時(shí)該公司曾樂觀預(yù)期，桂林麗園項(xiàng)目的相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品“將總體錄得較好收益”，并有利于集團(tuán)及公司股東的整體利益。
僅僅時(shí)隔一年半，麗園由被寄予“厚望”到遭遇轉(zhuǎn)手，其經(jīng)歷不免讓人唏噓。
市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，從供求角度來(lái)衡量，從一二線到三四線城市，供求風(fēng)險(xiǎn)已呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)。而三四線城市在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口吸附力等方面均不占優(yōu)勢(shì)，其供求風(fēng)險(xiǎn)也往往更高。
以桂林為例，2015年1-12月，桂林全市（含市轄六城區(qū)和11縣）商品房成交385.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.8%。成交價(jià)格為4541元/平米，同比上漲1.79%；其中主城區(qū)均價(jià)6898元/平米，同比上漲8.25%，其余大部分市縣則同比下跌。
同時(shí)受高庫(kù)存影響，年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資僅191.14億元，同比下降11.2%；新開工面積429.89萬(wàn)平方米，同比下降21.2%。
上述市場(chǎng)人士指，除了桂林外，陽(yáng)光100在東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊、無(wú)錫、清遠(yuǎn)、柳州等地也布局商住項(xiàng)目。隨著桂林麗園的轉(zhuǎn)手，其它項(xiàng)目未來(lái)的命運(yùn)也存在不確定性。
“遠(yuǎn)的不說(shuō)，它（陽(yáng)光100）在桂林還布局有原味漓江、陽(yáng)朔西街廣場(chǎng)等項(xiàng)目。桂林庫(kù)存量高企，不僅給麗園項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也給其它項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)�！�
深圳控股同樣面臨與陽(yáng)光100類似的情況。根據(jù)其披露信息，其退還給河源政府的河源塞納灣項(xiàng)目剩余地塊高達(dá)62萬(wàn)平方米，退還地價(jià)款約6.99億元。
深圳控股表示，本次退地款是以公司當(dāng)初獲取土地時(shí)的原始成本為基礎(chǔ)的，因此獲取土地后已產(chǎn)生的利息和前期費(fèi)用會(huì)形成少量虧損，但“此后公司對(duì)該部分土地將不再產(chǎn)生其他投入和費(fèi)用”。
深圳控股副總裁董方對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體簡(jiǎn)短回應(yīng)稱，公司退出河源地塊有效落實(shí)了處置三四線城市項(xiàng)目的策略，目前時(shí)機(jī)已成熟，未來(lái)也將陸續(xù)推進(jìn)其它三四線城市項(xiàng)目的退出。
農(nóng)民工進(jìn)城“拯救之重”
從國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況看，2014年中國(guó)GDP尚有7.4%增速，2015年GDP增速6.9%盡管接近年初制定的7%目標(biāo)，但這依然是歷史低位的一年。
房地產(chǎn)方面，2015年全國(guó)開發(fā)投資9.60萬(wàn)億元，增速降至1%；土地成交價(jià)款7622億元，同比下降23.9%；施工面積73.57億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；竣工面積10億平方米，同比下降6.90%。
同時(shí)，全國(guó)待售面積7.19億平方米，同比增長(zhǎng)15%，較2013年漲幅達(dá)到45%�？紤]到去年全國(guó)主要一二線城市頻頻出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況，同時(shí)商品房呈熱銷態(tài)勢(shì)，這進(jìn)一步凸顯三四線城市急迫去庫(kù)存的需求。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在過(guò)往房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)階段，包括恒大、綠地、碧桂園、嘉凱城、建業(yè)、寶龍、金科、深圳控股、陽(yáng)光100等眾多房企都開始大規(guī)模布局三四線城市。
而且在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，三四線城市的項(xiàng)目在上述開發(fā)商的戰(zhàn)略中均起到了重要地位，對(duì)于碧桂園等企業(yè)而言這些地區(qū)的銷售甚至是增長(zhǎng)的主要支撐。定位民生、剛需，主打高性價(jià)比，成本管控能力強(qiáng)，快周轉(zhuǎn)等，也是這些開發(fā)商在三四線立足的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。
不過(guò)，如今行業(yè)利潤(rùn)率逐步壓縮，土地市場(chǎng)分化加劇，一二線與三四線之間也分化嚴(yán)重，市場(chǎng)愈來(lái)愈難以否認(rèn)布局結(jié)構(gòu)之于生存的重要性。
對(duì)于謀求發(fā)展的開發(fā)商而言，如何優(yōu)化土地布局是個(gè)必然命題。而在資本趨利避害的理念驅(qū)使下，“撤離三四線”逐漸成為開發(fā)商的選擇道路。
以碧桂園為例，這家千億房企在2015年間風(fēng)格突轉(zhuǎn)，陸續(xù)在廣州、深圳、上海等地增加土儲(chǔ)。12月25日，該公司經(jīng)過(guò)45輪舉牌，以3.45億元總價(jià)競(jìng)得重慶渝北區(qū)新牌坊商住地塊，實(shí)現(xiàn)首次進(jìn)入重慶主城。
開發(fā)商撤離三四線并不是下行中的宏觀經(jīng)濟(jì)所樂見的事，這存在開發(fā)投資進(jìn)一步降低的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，三四線城市亟需給開發(fā)商一個(gè)留下來(lái)的理由，而“農(nóng)民工市民化”似乎就是這一個(gè)“理由”。
去年12月14日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
近期，包括廣西、河南、山東、江西等省份陸續(xù)出臺(tái)具體措施，為進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工提供購(gòu)房補(bǔ)貼等政策鼓勵(lì)，并出臺(tái)戶籍制度改革方案。
根據(jù)《2013年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，中國(guó)農(nóng)民工數(shù)量達(dá)到2.69億人。市場(chǎng)人士指，就這點(diǎn)而言，“農(nóng)民工市民化助于去庫(kù)存”有現(xiàn)實(shí)的可行性。
但上述人士指，農(nóng)民工的收入難以匹配很多城市的商品房，購(gòu)買力是推進(jìn)其買房的核心阻力�！稗r(nóng)民工會(huì)形成一股力量，期待他們成為7.19億平方米庫(kù)存的主要消化群體，仍有相當(dāng)大的難度。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在其官微也評(píng)論稱，中國(guó)農(nóng)業(yè)人口部分進(jìn)城購(gòu)房的需求并不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，加上三四線城市自身是人口流出較為嚴(yán)重的城市，難以吸納大量農(nóng)村人口成為市民。但其亦認(rèn)為，政府可通過(guò)一系列的扶持政策鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房落戶城市。
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