昆明商業(yè)地產(chǎn)體量過(guò)剩 寫(xiě)字樓空置率較高

商業(yè)圓桌做客嘉賓

RET睿意德董事兼西南大區(qū)總經(jīng)理張建華

智閣商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理任健民

芒果智庫(kù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家王詠雪

沒(méi)過(guò)元宵節(jié)，就開(kāi)始上班，這是多么憂傷的話題？但對(duì)于全國(guó)地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)，政策可是一點(diǎn)都沒(méi)有閑著，在昆明不少地產(chǎn)企業(yè)未開(kāi)工、靜悄悄的情況下，這個(gè)猴年顯然是：“企業(yè)未動(dòng)，政策先行！”但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的刺激效果，或許并不明顯。

新的一年，商業(yè)地產(chǎn)有哪些問(wèn)題、情況可以拿來(lái)說(shuō)說(shuō)？體量自然是首位的，顯然體量過(guò)剩的話，已經(jīng)聽(tīng)過(guò)很多次，而且一不小心，時(shí)光已不再了好多年，更不幸的是商業(yè)地產(chǎn)體量過(guò)剩的論斷也逐漸坐實(shí)，為此談?wù)撍�有的�?wèn)題時(shí)“過(guò)�！背蔀榱饲疤�。

相信，接下來(lái)“空置”二字會(huì)開(kāi)始成為城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑中的一大熱門(mén)詞匯。日前，已經(jīng)有不少城市發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)空置率居高的報(bào)道，就昆明市場(chǎng)而言，這樣的情況自然也會(huì)存在，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這也多是城中村惹的禍。

那商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何？這或許是過(guò)完元宵開(kāi)工前，必須看清的問(wèn)題。除此之外，還有什么值得關(guān)注，且來(lái)聽(tīng)聽(tīng)業(yè)內(nèi)及專(zhuān)業(yè)人士的看法。

掃描

國(guó)土部示警今年商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高

寫(xiě)字樓空置率高企

購(gòu)物中心租金或難有上漲空間

日前，國(guó)土部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告，報(bào)告預(yù)測(cè)今年土地市場(chǎng)情況時(shí)特別提出，在近些年市場(chǎng)趨于飽和、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫(kù)存亦不容忽視，商服地價(jià)的上升動(dòng)力稍顯不足。

亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存則表示，早在2014年中，業(yè)界就曾多次提示我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將面臨高庫(kù)存之憂，而且當(dāng)年大多數(shù)地產(chǎn)商并未理會(huì)這一預(yù)測(cè)，頻頻加碼商業(yè)地產(chǎn)，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“雪上加霜”之舉。

隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過(guò)剩、空置率高企等問(wèn)題也逐漸浮出水面。近期，亦有二三線城市媒體發(fā)聲稱(chēng)當(dāng)?shù)貛?kù)存高企，比如成都就有分析機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓和零售物業(yè)庫(kù)存持續(xù)攀升，空置率走高。同時(shí)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，華北四城寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心空置率高企，并有惡化之勢(shì)；由此帶來(lái)的，物業(yè)租金也將難有上漲空間。

體量

高庫(kù)存、長(zhǎng)去化將是商業(yè)地產(chǎn)常態(tài)

云信：就監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，你們?cè)趺纯?016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的總體情況？

張建華：截至目前，昆明商業(yè)總體量達(dá)1972萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積近3平方米/人。2015年-2016年上半年有16個(gè)項(xiàng)目擬開(kāi)業(yè)，總體量超過(guò)300萬(wàn)平方米。截至2017年，昆明市將建成100個(gè)城市綜合體（根據(jù)昆明市政府規(guī)劃）。

2016年將繼續(xù)供應(yīng)井噴之勢(shì)，高存量、長(zhǎng)去化期的狀態(tài)，諸多項(xiàng)目進(jìn)入租售兩難。截至去年，有38個(gè)項(xiàng)目屬于停工或暫緩施工狀態(tài)。已售項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)不振，眾多項(xiàng)目需要理智調(diào)整定位、二次改造項(xiàng)目已順應(yīng)市場(chǎng)與消費(fèi)者需求變化。

市場(chǎng)熊市恰因無(wú)效供應(yīng)過(guò)多，盲目開(kāi)發(fā)所致。在我們看來(lái)是好事，這時(shí)企業(yè)與政府均需要冷靜思考，對(duì)于新項(xiàng)目要科學(xué)系統(tǒng)論證，對(duì)于已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)盡力做到政策扶持。組織資源就昆明、云南未來(lái)做新產(chǎn)業(yè)引流。

任健民：從目前我們所掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年昆明共成交綜合商服用地23宗（約1588畝），2015年規(guī)劃公示涉及到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有17個(gè)，市場(chǎng)狀況很大程度是供大于求，加之前幾年庫(kù)存的商業(yè)體量較大。

基于當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑和電商的沖擊，大多數(shù)項(xiàng)目延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期并放緩開(kāi)業(yè)時(shí)間，甚至部分項(xiàng)目在預(yù)售證獲取之前重新調(diào)整商業(yè)規(guī)劃的面積。已知新入昆項(xiàng)目有北大資源集團(tuán)的博悅城項(xiàng)目、金科置業(yè)的金科時(shí)代中心項(xiàng)目。

看點(diǎn)

昆明商業(yè)地產(chǎn)積極尋求差異化生存

云信：在你看來(lái)，2016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)有哪些？

張建華：（1）、依勢(shì)、布產(chǎn)：文旅產(chǎn)業(yè)類(lèi)、大健康類(lèi)、深度旅游體驗(yàn)類(lèi)商業(yè)定位項(xiàng)目將陸續(xù)入市，將成為有效驅(qū)動(dòng)昆明作為旅游城市商業(yè)回歸與新增長(zhǎng)點(diǎn)；（2）、聚市、布新：著力滇藏、川藏旅游環(huán)線的開(kāi)發(fā)與升級(jí)，充分利用旅游紅利消退前的黃金時(shí)間，將深度旅游、文旅產(chǎn)業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)落地；（3）、擴(kuò)需、布局：沿邊經(jīng)濟(jì)示范落地、東南亞中心類(lèi)跨界、復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目將步入引入資源階段，將昆明城市等級(jí)由云南推向東南亞更廣闊的市場(chǎng)。

任健民：2016年將會(huì)有26個(gè)商業(yè)項(xiàng)目綻放昆明，不少入駐品牌均是首次入駐昆明，比如入駐昆明大城天地的上海外高橋進(jìn)口商品直銷(xiāo)中心、鉑濤菲諾酒店，入駐昆百大國(guó)際派的橫店影院。而業(yè)態(tài)規(guī)劃也是多種多樣，七彩云南·第一城的真冰場(chǎng)、大都·摩天購(gòu)物中心的摩天輪、滇池國(guó)際會(huì)展中心（山海灣）的東南亞風(fēng)情小鎮(zhèn)等都各具特色，同時(shí)又極具吸引力，勢(shì)必會(huì)給目前已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)一定的沖擊。

變革

昆明商業(yè)地產(chǎn)需多元化發(fā)展開(kāi)拓全新的發(fā)展

云信：2016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)將發(fā)生哪些變化或是巨大變革？

任健民：一方面是上面我們所說(shuō)的26家商業(yè)即將亮相，勢(shì)必會(huì)分散目前已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)消費(fèi)人流。而從我們近年來(lái)對(duì)商業(yè)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)分析，消費(fèi)者更傾向到一些主題新穎的商場(chǎng)去消費(fèi)娛樂(lè)；另一方面隨著各區(qū)域購(gòu)物中心逐步開(kāi)業(yè)，因市中心堵車(chē)和停車(chē)擁擠等問(wèn)題，市民的消費(fèi)中心正在從傳統(tǒng)的市中心開(kāi)始轉(zhuǎn)向各區(qū)域的次級(jí)商業(yè)中心。因此，各區(qū)域的主題式購(gòu)物中心的興起正在改變未來(lái)昆明商業(yè)發(fā)展格局。

云信：據(jù)你所知，2016年，將有哪些地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備在商業(yè)領(lǐng)域大干一場(chǎng)？

任健民：由智閣商業(yè)地產(chǎn)公司服務(wù)的兩大城市綜合體，首先是龍斗壹號(hào)海岸·購(gòu)物公園，它是呈貢區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，目前已成功簽約沃爾瑪和橙天嘉禾影城，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)昆明首個(gè)水上購(gòu)物公園，其業(yè)態(tài)規(guī)劃是昆明之前的所有商業(yè)均沒(méi)有過(guò)的，很值得業(yè)內(nèi)期待。另一個(gè)就是宜良的愿景城市廣場(chǎng)，其目標(biāo)是打造云南縣域城市綜合體的標(biāo)桿，項(xiàng)目于2015年12月24日開(kāi)業(yè)，今年還將繼續(xù)在業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方面優(yōu)化，相信在今年還會(huì)有更好的商業(yè)格局呈現(xiàn)。

王詠雪：從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)來(lái)看，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是很樂(lè)觀。隨著人口紅利的消失以及購(gòu)房意愿的下降，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者也更加謹(jǐn)慎。此外，房地產(chǎn)是受政策影響非常大的一個(gè)行業(yè)，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，但還有政策來(lái)托底，因此，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌的情況。目前來(lái)看，樓市整體在一定程度上會(huì)維持現(xiàn)有狀況，或會(huì)出現(xiàn)小幅上漲或下跌的情況。

2016年年初，一些大型房企在昆拿地，加快在云南市場(chǎng)的布局。這些動(dòng)作也表明，在市場(chǎng)下行的背景下，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，房企應(yīng)當(dāng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的把控，并積極探索房地產(chǎn)多元化發(fā)展的戰(zhàn)略。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一些大房企或許會(huì)帶來(lái)一些耳目一新的概念。目前，昆明的商業(yè)體量非常大，也需要房企亮出一些新的招數(shù)，提出一些新的思路，比如與文化事業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療行業(yè)等緊密結(jié)合。這也是今年我們特別期待的，昆明商業(yè)地產(chǎn)能夠出現(xiàn)的新氣象。

在去年，不少商業(yè)項(xiàng)目都爽約開(kāi)業(yè)了。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑的形勢(shì)下，昆明商業(yè)體量井噴、互聯(lián)網(wǎng)沖擊很大，大家不愿意花錢(qián)，投資意愿也降低。因此，隨著招商難度的加大，新的商業(yè)項(xiàng)目在今年將會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，更加強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)搭配和共享客戶(hù)資源�；�于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，仍需要打開(kāi)新的局面，我們也要期待昆明可以出現(xiàn)標(biāo)桿性的商業(yè)項(xiàng)目出來(lái)。本報(bào)記者黃麗
房企動(dòng)態(tài)

碧桂園

2016年發(fā)力昆明

自2015年以來(lái)，不少地產(chǎn)人士紛紛轉(zhuǎn)向碧桂園，而碧桂園也一直在云南招兵買(mǎi)馬。項(xiàng)目未動(dòng)，兵馬先行，想來(lái)必然是準(zhǔn)備大干一場(chǎng)；而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露的消息看，不少地產(chǎn)企業(yè)降薪、停薪，而碧桂園卻一路漲工資。據(jù)透露，今年云南碧桂園公司計(jì)劃在昆明通過(guò)協(xié)議合作、新開(kāi)發(fā)等方式，力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目，其中包括下馬村、潘家灣小村等城中村改造項(xiàng)目。

恒大

2016年持續(xù)深耕云南

按照恒大官方廣告語(yǔ)的說(shuō)法，其在云南的發(fā)展具有碾壓之勢(shì)；確實(shí)，自進(jìn)入云南以來(lái)，恒大已有云報(bào)華府、恒大名都、恒大金碧天下、曲靖·恒大名都、恒大雅苑等5盤(pán)聯(lián)動(dòng)。在2015年兩盤(pán)持續(xù)暢銷(xiāo)的前提之下，2016年恒大還將持續(xù)深耕云南，尋求更多合作開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，3月預(yù)計(jì)有部分新貨包面市。

俊發(fā)

2016年復(fù)合增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為25%

在“有質(zhì)量的穩(wěn)健增長(zhǎng)”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，俊發(fā)集團(tuán)2016年復(fù)合增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為25%。在城市版圖擴(kuò)張上，俊發(fā)今年會(huì)進(jìn)駐深圳；上海項(xiàng)目也將有最新動(dòng)作；項(xiàng)目方面，在昆明最受矚目的俊發(fā)城、生態(tài)半島、春之眼等大盤(pán)項(xiàng)目，今年會(huì)重點(diǎn)推進(jìn)。七彩俊園、金尚俊園、盛唐城等，今年會(huì)新推出二期，各項(xiàng)目亮點(diǎn)紛呈。

藍(lán)光

14.5億拿下昆明北市180畝地塊

2012年9月份，藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司正式成立；隨后，在昆明四盤(pán)連發(fā)；在媒體的采訪中，其負(fù)責(zé)人曾表示：“2016年，藍(lán)光地產(chǎn)在昆明的年銷(xiāo)售額將預(yù)計(jì)在50億元以上。”為了實(shí)現(xiàn)這一銷(xiāo)售目標(biāo)，春節(jié)前夕即2月4日下午3時(shí)，4宗位于昆明市北市區(qū)龍泉街道辦羊腸片區(qū)南部的地塊以網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍方式公開(kāi)拍賣(mài)，二房企激烈火拼，每輪加價(jià)1000萬(wàn)元，最終昆明藍(lán)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與神秘企業(yè)經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)拍，溢價(jià)3.1億元，以14.54億元拿地北市板塊，就此看來(lái)藍(lán)光地產(chǎn)揮師北市的決心。以此同時(shí)，藍(lán)光地產(chǎn)于西市板塊的昆侖中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年即將迎來(lái)開(kāi)業(yè)。

華夏地產(chǎn)

華夏廣場(chǎng)即將迎來(lái)招商

就目前華夏地產(chǎn)的官方信息顯示：目前項(xiàng)目華夏御府二期·御棠正在施工中；華夏廣場(chǎng)預(yù)計(jì)在今年7-8月迎來(lái)招商；華夏地產(chǎn)在杭州的兩大項(xiàng)目也傳回最新動(dòng)態(tài)：商業(yè)已啟動(dòng)招商，并且與國(guó)際知名酒店簽約；高端醫(yī)療項(xiàng)目也全面啟動(dòng)建設(shè)。

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