春節(jié)后的第一個工作周，人們預(yù)期中的樓市政策，以“組合拳”的態(tài)勢落地。2月2日央行、銀監(jiān)會共同發(fā)文下調(diào)個人住房貸款首付比例，開啟了這一輪救市政策的出臺。節(jié)后2月16日，央行公布1月新增貸款2.51萬億元，同比多增1.04萬億元，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高。緊接著，公積金150億利息紅包來襲，再到契稅營業(yè)稅雙調(diào)，國務(wù)院更是高調(diào)頒布《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》。一時間，樓市的關(guān)注度再次飆升，更有媒體分析稱2016年樓市“非火即瘋”。
好風(fēng)憑借力，借著政策效應(yīng)的“東風(fēng)”，各大房企是否都已經(jīng)準(zhǔn)備好，在2016年大干一場？
就目前記者了解到情況來看，眾多一線全國房企都有在云南“大干一場”的計(jì)劃。從目前對外公布的消息來看，碧桂園、恒大、萬達(dá)等多家一線房企都計(jì)劃在云南掀起一場“兇猛”的擴(kuò)張風(fēng)潮。綠地、龍湖等房企也先后傳出在昆明將有新動作的消息。
具體到項(xiàng)目，綠城春江明月、恒大名都、中鐵水岸青城和云銅時代之窗4個項(xiàng)目以純新盤的“姿態(tài)”在2016年1月入市。云銅時代之窗在1月29日獲批預(yù)售許可證，這意味著云銅地產(chǎn)在沉寂8年之后，開始在昆明市場上推出由其打造的產(chǎn)品。除此之外，春節(jié)期間，金科入昆首盤——金科時代中心也正式亮相。
照此形勢，2016年的昆明樓市還是有些看頭的。具體情況如何？且讓我們一一看來。
掃描
二三線城市行情或向好
節(jié)后的一線城市可謂是開啟“狂奔”模式，房價(jià)上漲明顯，一直以來，一線城市巨大的市場需求令眾多品牌房企趨之若鶩。不過今年1月的房企銷售業(yè)績中，二三線城市回暖則為房企業(yè)績增長助力頗多。有機(jī)構(gòu)分析表示，一線城市在經(jīng)過去年的強(qiáng)勁釋放后稍顯疲態(tài)，今年樓市的熱點(diǎn)或向二線和三四線重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移。
此外，從各大房企2016年1月的銷售業(yè)績中不難看出，包括萬科、保利、恒大在內(nèi)的房企銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)大幅上漲。業(yè)內(nèi)表示品牌房企1月業(yè)績增長得益于整體市場的上升態(tài)勢以及二三線城市的蓄勢待發(fā)。
2016年昆明樓市回暖可期
2015年的昆明樓市似乎以購房者觀望收場，房價(jià)的持續(xù)下降并沒有迎來大家的認(rèn)可。而面對2016年開年“組合拳”式的救市政策，其后續(xù)集中釋放的政策效應(yīng)值得期待，購房者在一年的觀望之后，面對首付降低、契稅營業(yè)稅雙調(diào)等的“誘惑”，對于下手時機(jī)心里也有了些許打算。
此外，數(shù)據(jù)顯示2015年昆明土地供應(yīng)及成交創(chuàng)近5年新低，勢必帶來2016年新增供應(yīng)量持續(xù)減少的連鎖反應(yīng)。商品住宅供應(yīng)放緩，2015年主城四區(qū)成交量均大于供應(yīng)量，供求關(guān)系更加趨于合理；雖然庫存仍處高位，但昆明樓市已進(jìn)入去庫存周期。這也給了2016年昆明房地產(chǎn)行業(yè)莫大的信心。
萬達(dá)、藍(lán)光持續(xù)發(fā)力開年拿地
2016年1月29日，萬達(dá)在曲靖成功拿地，首個曲靖項(xiàng)目計(jì)劃打造一個城市綜合體，總投資額將超過10億元。同時，去年底萬達(dá)提出擬在草海片區(qū)打造文化旅游項(xiàng)目，在呈貢也有打造萬達(dá)廣場的意向。藍(lán)光同樣持續(xù)發(fā)力，2月4日以14.5億拿下昆明北市180畝地塊。
此外，記者從“昆明市2016年部分出讓儲備土地推介會”上獲悉，昆明2016年擬出讓47宗，1800畝左右的儲備土地。據(jù)昆明星迪嘉拍賣有限公司提供的資料來看：“涉及地塊位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建成區(qū)、泛亞科技新區(qū)、北市區(qū)、北部山水新區(qū)、泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)、草海片區(qū)、方旺片區(qū)、巫家壩片區(qū)等區(qū)域。”
房企
外來房企
萬科、金科新項(xiàng)目亮相昆明
春節(jié)前，萬科發(fā)布消息稱將推出入滇六載后的第八個項(xiàng)目——萬科云子，該項(xiàng)目位于昌源中路和滇緬大道交叉口處，前身為高新區(qū)前所村城中村改造項(xiàng)目鑫金花園（聯(lián)邦國際A3地塊）。同樣在春節(jié)期間亮相的還有金科入昆首盤——金科時代中心。金科時代中心是金科地產(chǎn)進(jìn)入昆明規(guī)劃建設(shè)的第一個項(xiàng)目，目前項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)，雖然項(xiàng)目售樓部還沒建成，無法了解到項(xiàng)目信息，但根據(jù)金科時代中心效果圖來看，項(xiàng)目將打造7棟板式高層住宅。
萬達(dá)：4年內(nèi)將在云南投資950億
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，萬達(dá)集團(tuán)已于2016年1月19日成立曲靖萬達(dá)廣場投資有限公司，預(yù)計(jì)曲靖萬達(dá)廣場將在近期內(nèi)開工。該項(xiàng)目是西山萬達(dá)廣場之后，萬達(dá)集團(tuán)在云南打造的第二座萬達(dá)廣場，同時也是萬達(dá)繼滇池衛(wèi)城、昆明西山萬達(dá)廣場和萬達(dá)西雙版納國際旅游度假區(qū)后在云南的第四個項(xiàng)目。
另據(jù)公開資料顯示，2015年11月份，曲靖市政府網(wǎng)站發(fā)布了曲靖市長董保同會見萬達(dá)考察團(tuán)的消息，提及將有三個萬達(dá)廣場項(xiàng)目將分別落地曲靖經(jīng)開區(qū)、麒麟?yún)^(qū)和宣威市，其中曲靖經(jīng)開區(qū)萬達(dá)廣場計(jì)劃在2016年年初開工建設(shè)。
此外，2015年9月26日，萬達(dá)集團(tuán)與云南省政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)合作協(xié)議，未來4年，萬達(dá)集團(tuán)將在云南投資950億元，新建19個萬達(dá)廣場和1個文旅項(xiàng)目。
本地房企
換血新生沉寂之后迎來新開始
繼經(jīng)典集團(tuán)被華信資本重組后，云南地產(chǎn)行業(yè)中再度有房企迎來重組。2015年12月30日，云南中豪和馬街摩爾城項(xiàng)目開發(fā)商云南正林集團(tuán)，分別舉行了重組簽約儀式，正式開啟重組進(jìn)程。而2016年2月18日，云南仁澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)人大會籌備委員會發(fā)布公告稱現(xiàn)已成立債權(quán)人大會籌備委員會。
對于中小房企而言，現(xiàn)階段樓市自我調(diào)整帶來的銷售壓力及資金困境，隨著實(shí)力企業(yè)的進(jìn)入將得到改善，而大型房企似乎也更樂于在這樣的時候通過收購或兼并等方式獲取項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)逆勢擴(kuò)張并為市場回暖提前蓄勢。
此外，據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月29日，云銅時代之窗小區(qū)獲批商品房預(yù)售許可證。時隔8年之后，云銅地產(chǎn)開始在昆明市場推出自己打造的產(chǎn)品，這對于云銅地產(chǎn)來說是新的開始，也是對市場的全新期待。
項(xiàng)目
昆明（含呈貢新城）1月發(fā)放16張預(yù)售證
4純新盤入市
根據(jù)昆明及呈貢房產(chǎn)信息網(wǎng)公布的預(yù)售證發(fā)放情況統(tǒng)計(jì)，2016年1月昆明主城及呈貢共計(jì)發(fā)放了16張預(yù)售證，涉及中鐵水岸青城、云銅時代之窗、云投中心、未名城、綠地香樹花城、南悅城、綠城春江明月、海倫中心、綠地云都會、萬科魅力之城、萬彩城、萬宏國際、萬科公園里、恒大名都、涌鑫哈佛中心和藍(lán)光天嬌城16個項(xiàng)目。
16張預(yù)售證，14張是昆明主城項(xiàng)目所得，2張由呈貢兩個項(xiàng)目各拿一張，總獲批預(yù)售面積為923879.37平米，與2015年同期的獲批預(yù)售面積612875.47平米相比，則增加了311003.9平米，同比漲幅達(dá)50.75%。
在16個領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目中，綠城春江明月、恒大名都、中鐵水岸青城和云銅時代之窗4個項(xiàng)目屬于純新盤入市，4個項(xiàng)目總獲批預(yù)售面積達(dá)259919.19平米。其中，恒大名都趕在去年年底就已開盤，綠城春江明月在領(lǐng)證當(dāng)月開盤。
昆明多個項(xiàng)目尚未公布2016計(jì)劃
記者從多個售樓部了解到，目前暫時沒有得到推出新貨包的消息，售樓部目前延續(xù)的是年前的房源信息和優(yōu)惠信息。至于2016年可能推出的新貨包，工作人員表示，暫時還沒有得到消息。
此外，云南本土不少開發(fā)商均減緩開發(fā)節(jié)奏，或停止布局，有的小型房企更是陷入了停工、延期交房，甚至破產(chǎn)的困境。但不少本土實(shí)力企業(yè)，不僅多盤聯(lián)發(fā)，在出海撈金的同時，更可能密集進(jìn)軍一二線城市；據(jù)俊發(fā)消息顯示：“目前俊發(fā)地產(chǎn)就宣布有意進(jìn)軍深圳�！倍A夏地產(chǎn)等云南本土企業(yè)的省外項(xiàng)目亦開始逐步呈現(xiàn)。
記者還了解到，3月可能成為昆明樓市的“小陽春”。園城、版筑青果等項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在3月交房，恒大也預(yù)計(jì)將在3月推出部分新貨包。
產(chǎn)品
多個板式高層面市
萬科云子作為萬科入滇的第八個項(xiàng)目，將推出10棟純板式高層住宅。同樣在春節(jié)期間亮相的金科入昆首盤——金科時代中心，在經(jīng)過地塊規(guī)劃條件調(diào)整后，也規(guī)劃為7棟板式高層住宅。
從目前市場上來看，多個純板式高層住宅項(xiàng)目陸續(xù)問市。其中，綠城春江明月項(xiàng)目住宅部分包含了15棟板式住宅，項(xiàng)目明月玉蘭苑Ⅰ于1月22日取得預(yù)售證，目前已經(jīng)開盤在售。此外，由云南甬商置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)的銀海泊岸也是主打板式住宅。銀海泊岸共分為5個地塊，其中4個地塊為住宅，共包含了58棟12層的花園洋房，均為純板式結(jié)構(gòu)。目前，銀海泊岸部分地塊已過規(guī)，項(xiàng)目售樓部已經(jīng)開放，預(yù)計(jì)今年年中開盤。
克而瑞分析師張駿在采訪中表示：點(diǎn)式樓的產(chǎn)品率會在2016年有所下降，并逐漸退出市場，而板式住宅等舒適度較高的產(chǎn)品將會成為市場的主導(dǎo)。
產(chǎn)品
2016年大房企穩(wěn)中求進(jìn)小房企加速淘汰
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研：2016年的昆明樓市預(yù)期會比2015年好一些。目前，樓市去庫存的政策力度和密度都是比較大的，政策效應(yīng)值得期待。再從房價(jià)和成交來看，2016年房價(jià)將會起穩(wěn)，成交量預(yù)計(jì)會超過2015年和2014年持平，但大幅度的上漲是不可能的。
而對于房企來說，2016年可能會是一個分水嶺。大房企在維穩(wěn)中前進(jìn)，而對于小房企，面臨的可能是加速淘汰的局面，兼并重組的趨勢會越演越烈，可能成為2016年浪潮。具體來看，2016年外來房企在昆明可能會有相對大的動作，像碧桂園、恒大、萬科等企業(yè)，都會有新的動作，而本地房企，城投也會有新的動作。
再就產(chǎn)品類型來看，我們所說的過剩，其實(shí)也是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性過剩。購房者對于舒適類的產(chǎn)品接受度會越來越高，而高層、超高層等產(chǎn)品類型的需求也將會下降，開放商的差異化產(chǎn)品將會贏得市場和購房者的關(guān)注。
點(diǎn)式樓產(chǎn)品率將下降純板樓將成市場新寵
克而瑞分析師張駿：個人很看好2016年的昆明樓市，房價(jià)上升的空間值得期待，從克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2015年拿地的企業(yè)不多，預(yù)計(jì)2016年的供應(yīng)會和2015年持平，整體的成交可能出現(xiàn)上漲。
就房企來說，城投、俊發(fā)等本土企業(yè)動作可期，城投的土地儲備是很可觀的，2016預(yù)計(jì)會有新的動向，而俊發(fā)可售的貨包也是值得期待的。再看外來房企，像萬科、保利這樣的房企更多的是會和本地的中小房企尋求合作，可以說昆明“好土地”多集中于中小房企手中，而這些房企的開發(fā)建設(shè)能量是有限的，和有實(shí)力的大房企合作是雙贏的局面。除此之外，三聯(lián)置業(yè)與華潤置地簽訂了五里項(xiàng)目投資開發(fā)合作協(xié)議，將會對五里項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)。
此外，2016年點(diǎn)式樓的產(chǎn)品率會下降，并逐漸淡出市場，不少房企在2015年就開始了產(chǎn)品的升級換代，純板樓此類的舒適性住宅將會成為一種趨勢。
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