周末午后，正義坊商業(yè)中心負(fù)一樓的淘寶女人街一派蕭條！不少店面關(guān)門(mén)閉戶，一些開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的店面門(mén)可羅雀。同一時(shí)間，南亞風(fēng)情·第壹城的東盟風(fēng)情自貿(mào)城內(nèi)，三層樓的商鋪，開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的屈指可數(shù)，一個(gè)個(gè)相鄰、緊閉的大門(mén)上，“轉(zhuǎn)讓”、“出租”等字樣和聯(lián)系電話格外醒目。記者撥通其中一個(gè)招租電話，店主表示：“只要真心想租，價(jià)格好商量，轉(zhuǎn)讓費(fèi)我都不要了……”曾經(jīng)“家中有鋪，吃穿不愁”，可隨著商業(yè)體井噴式爆發(fā)、同質(zhì)化開(kāi)發(fā)，加之電商迅猛崛起的沖擊，一些老牌商圈人氣迅速滑落，大牌商場(chǎng)閉店，商鋪長(zhǎng)期空置，即使是黃金地段的鋪面，“一鋪養(yǎng)三代”也成了黃粱美夢(mèng)。
囧境
從“一鋪難求”到“一鋪難贏”
商界有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”人潮即錢(qián)潮，為能在人流聚集的繁華地段擁有一間商鋪，不少商戶即使一擲千金也在所不惜。
“曾經(jīng)一度，即便你準(zhǔn)備好了大把資金，如沒(méi)好人緣，也未必租得到好鋪面�！睆氖虏惋嬓袠I(yè)多年的李女士回憶：“從前我們找鋪面時(shí)要到處找人，現(xiàn)在越來(lái)越多的商業(yè)中心還未開(kāi)業(yè)就主動(dòng)拋出橄欖枝，邀約入駐�！彼硎�，百大新天地曾是昆明首批商業(yè)綜合體的代表，經(jīng)過(guò)短暫市場(chǎng)適應(yīng)期后人氣爆棚，她的餐廳也曾火了一陣�？珊镁安婚L(zhǎng)，隨著同類(lèi)型的商業(yè)綜合體如雨后春筍般冒出，百大新天地的人氣一步步被分流。
“現(xiàn)在開(kāi)店的很多，盈利的沒(méi)幾個(gè)�！崩钆拷榻B，紅星愛(ài)琴海購(gòu)物廣場(chǎng)、正義坊美食天街、同德昆明廣場(chǎng)、七彩Me Town等商業(yè)綜合體，房租基本在150元~170元/平方米/每月不等，加上物管費(fèi)，租金都在200元左右，隨著客流量和客單量下降，經(jīng)營(yíng)壓力巨大。
在淘寶女人街開(kāi)店的小麗也表示，當(dāng)時(shí)租店是奔著這里地處市中心繁華地段，可開(kāi)了兩年仍生意寥寥，租金卻每年遞增，今年已到380元/平方米/每月，“周邊門(mén)店紛紛關(guān)門(mén)、轉(zhuǎn)讓，我也盤(pán)算著重新搞點(diǎn)什么。”
市場(chǎng)寫(xiě)真
1.井噴式暴增商業(yè)遍地開(kāi)花
城市發(fā)展日新月異，商圈的新舊更替本無(wú)可厚非。從最初集中在市中心的南屏街、青年路、小西門(mén)商圈，發(fā)展到如今以同德昆明廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南亞風(fēng)情·第壹城為代表的群雄逐鹿格局，昆明商業(yè)體呈現(xiàn)出了東南西北遍地開(kāi)花的局面。然而，與商圈數(shù)量增加、范圍擴(kuò)大形成反差的是，商業(yè)氛圍沖淡，井噴式暴增帶來(lái)高庫(kù)存之憂。
交房不久的華夏曦岸小區(qū)附近，一位房產(chǎn)中介說(shuō)：“周邊商鋪普遍空置，剛開(kāi)不久的兩家生鮮小超市都停業(yè)了，30平方米的商鋪，月租金是7300元，不少來(lái)咨詢的客戶聽(tīng)到這個(gè)價(jià)格就退縮了，擔(dān)心收不回成本�！�
數(shù)據(jù)顯示，目前昆明的寫(xiě)字樓供應(yīng)量已達(dá)2600萬(wàn)平方米，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授周大研直言“供過(guò)于求”！“人氣旺的商業(yè)體寫(xiě)字樓費(fèi)用太高租不起，人氣落寞的商業(yè)體寫(xiě)字樓降價(jià)也沒(méi)租的必要”，自主創(chuàng)業(yè)的馮先生表示，權(quán)衡之下，他們選擇了人氣與租金價(jià)格折中的社區(qū)門(mén)店。
與商業(yè)體興衰“同呼吸”的寫(xiě)字樓，目前也是空置率高企，或頻繁關(guān)店、轉(zhuǎn)租，這給綜合體的人氣引流和運(yùn)營(yíng)模式敲響了警鐘。
2.同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)引消費(fèi)“分流”
“現(xiàn)在的商場(chǎng)也就飯點(diǎn)時(shí)間和周末人比較多，其他時(shí)間逛街、看電影的人都明顯不如以前，連停車(chē)位都好找了！”在商業(yè)綜合體附近工作的小趙說(shuō)。
昆明商業(yè)體為何人氣銳減？在同德昆明廣場(chǎng)和北辰財(cái)富中心，記者隨機(jī)采訪了幾位市民。王先生表示，跨區(qū)域的商業(yè)綜合體縮小了消費(fèi)半徑，分流客源自然在所難免，以前逛街得到市中心或者南邊，現(xiàn)在就近就有地方去了。劉小姐則表示，現(xiàn)在各商業(yè)體的業(yè)態(tài)大同小異，品牌、價(jià)格和折扣都差不多，“既然到哪里都一樣，不如就在家附近吧，免得堵車(chē)。”
事實(shí)上，近幾年昆明涌現(xiàn)出的各個(gè)商業(yè)綜合體，在業(yè)態(tài)布局和規(guī)劃上都驚人的雷同，就連招商和運(yùn)營(yíng)模式也都非常類(lèi)似，“零售+餐飲+KTV+影院”的商業(yè)模式已讓人感到疲乏。到處都是“家樂(lè)福第N家門(mén)店落戶”“世界500強(qiáng)沃爾瑪簽約”“麥當(dāng)勞、肯德基和國(guó)內(nèi)幾家知名的電器品牌入駐”，品牌的單一也加劇了商業(yè)體同質(zhì)化，如此“氣血不足”，還說(shuō)什么消費(fèi)吸引力呢！
3.電商沖擊加劇實(shí)體之痛
毋庸置疑，商業(yè)地產(chǎn)特別是傳統(tǒng)百貨類(lèi)商業(yè)確實(shí)受到電商的強(qiáng)烈沖擊。李女士表示，如果不是和朋友約好了聚會(huì)，自己真不愿意到市中心的商業(yè)體逗留，“停車(chē)收費(fèi)太高了�！睆埾壬脖硎�，如果不是老婆要陪孩子來(lái)溜冰，也不會(huì)到商業(yè)體，“平時(shí)要么網(wǎng)購(gòu)，要么代購(gòu)，已很少到實(shí)體店購(gòu)物了�！�
相較之下，受電商沖擊最大的是零售型商業(yè)，電商再發(fā)達(dá)也無(wú)法取代朋友聚餐、看IMAX、K歌等體驗(yàn)消費(fèi)需求。于是，一些商業(yè)體嘗試引入體驗(yàn)式和消費(fèi)式業(yè)態(tài)，順城引入芭比和各式酒吧，愛(ài)琴海引入兒童溜冰及英語(yǔ)教室，南亞風(fēng)情·第壹城整合翻新了特色小吃街區(qū)……都吸引了一部分對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體。
未來(lái)
傳統(tǒng)商業(yè)急需尋找新的增長(zhǎng)力
“商業(yè)市場(chǎng)革新，不僅要求產(chǎn)品端抓住市場(chǎng)需求，同時(shí)在產(chǎn)品助推上，也需要借助更新的市場(chǎng)工具�！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉直言，目前商業(yè)地產(chǎn)仍面臨同質(zhì)化挑戰(zhàn)，在需求總體格局不變的情況下，善用新工具才能占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。
張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策傾斜，也不是所有的項(xiàng)目都能利用這些機(jī)遇，“短期看，利用政策進(jìn)行銷(xiāo)售推進(jìn)的確有一些利好，不過(guò)從行業(yè)看，根本還是結(jié)構(gòu)如何升級(jí)調(diào)整�！睆埡陚ソ榻B，就目前商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)和互動(dòng)性產(chǎn)品已算是“傳統(tǒng)模式”了，“新產(chǎn)品指向調(diào)動(dòng)的不僅是線下消費(fèi)這塊，包括互聯(lián)網(wǎng)等線上需求，也是生產(chǎn)端需要考慮的�！�
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