傳統(tǒng)商圈空置率增大、新商業(yè)區(qū)競爭加劇,商業(yè)地產(chǎn)市場遭遇“前后夾擊”,迎來了比住宅市場更長一個時間段的“蟄伏期”。來自市場調查數(shù)據(jù),截至5月,昆明市場也僅銀海尚御幸福廣場一個商業(yè)項目開業(yè),而入市面積也縮水至5萬平方米。近半年的時間內,昆明市場也僅兩處商業(yè)開業(yè)亮相,如此計算,去年年底至今年5月,昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了4個多月的“空窗期”。
至今年2月昆明商業(yè)總體量達1972萬平方米人均商業(yè)面積近3平方米指數(shù)超北京和廣州，近兩年已現(xiàn)住房好賣好租商鋪難賣難租現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)
昆商業(yè)庫存壓力超一線城市
事實上,這種市場低迷期也不是今年首度出現(xiàn),按照去年全年的計劃開業(yè)數(shù)量,昆明2015年有56家商業(yè)地產(chǎn)計劃開業(yè),不過最后實際開業(yè)的不足20家,只完成了計劃的1/3�！霸�2014年,昆明商業(yè)地產(chǎn)開盤熱度還是比較高,其中還包括西山萬達廣場、同德昆明廣場、愛琴海等目前運行得比較不錯的幾個項目�！睒I(yè)內人士分析,商業(yè)供應急速縮水,也與整體市場大趨勢有關,是開發(fā)商在市場現(xiàn)狀下的收縮行為。
有數(shù)據(jù)顯示,截至2015年年底,昆明商品房累計庫存面積2671.37萬㎡,按去年商品房全年成交1040.69萬㎡的去化速度計算,去庫存周期約為31個月�！袄ッ魃虡I(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃,遠遠超過了市場需求。”早在前年,有數(shù)據(jù)顯示昆明商業(yè)地產(chǎn)市場供銷比就超過了5的高位值,按照當時機構的一個調查數(shù)據(jù),2014年昆明的人均商業(yè)面積就近3平方米,這一指數(shù)甚至超過了一線城市中的北京和廣州。
“昆明商業(yè)項目增量過多,也是前幾年城市改造過程中,綜合體理念大量植入的結果�！币晃粯I(yè)內人士直言,特別是在城中村改造項目中,包括商業(yè)、寫字樓和住宅等業(yè)態(tài)在內的綜合體項目基本上成了標配,也加重了商業(yè)項目的市場密度。
調查
金星社區(qū)兩公里內新商業(yè)達5個
在記者走訪調查中,這樣的高密度也在多處可見,“僅金星社區(qū)附近,兩公里范圍內新開的商業(yè)項目就有5個,加上原本就存在的麗水步行街等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū),商業(yè)組團數(shù)量超過了10個。”經(jīng)商的趙先生告訴記者,近期還有一個廣瑞中心面市,也加重了這個片區(qū)的商業(yè)密度。
“昆明房地產(chǎn)市場商業(yè)比例過大已是不爭的事實,甚至遠高于很多發(fā)達地區(qū),加上電子商務帶來的沖擊,近兩年已經(jīng)出現(xiàn)住房好賣好租、商鋪難賣難租的情況�！痹颇县斀�(jīng)大學教授周大研表示。
據(jù)統(tǒng)計,截至今年2月,昆明商業(yè)總體量達1972萬平方米,商業(yè)面積近3平方米/人。2015年~2016年上半年,有16個項目擬開業(yè),總體量超過300萬平方米。按照之前《云南省城市綜合體布局規(guī)劃》顯示,截至2017年,云南將建148個城市綜合體,其中,超半數(shù)將落戶昆明,如果規(guī)劃的綜合體落地,這也將繼續(xù)加重原本顯重的商業(yè)供銷比壓力。
現(xiàn)象
全國179家零售業(yè)業(yè)績下滑一半
近期國內一家機構發(fā)布的一份2015年全國商業(yè)租金水平:昆明新興區(qū)域底商租金普遍為300~500元/㎡/月,而同為西南區(qū)域的成都租金水平為700元/㎡/月,一線城市的上海以1180元/㎡/月居首,今年以來出現(xiàn)的商業(yè)“空窗期”,也被看成是開發(fā)企業(yè)在行業(yè)大環(huán)境下的應時之舉。
“目前的昆明商業(yè)發(fā)展正處于一個粗放發(fā)展、內部激增、外來競爭和尋求突破的階段。簡單來說,商業(yè)發(fā)展尚處基礎開發(fā)階段,不得不面對國內整體商業(yè)革命帶來的商業(yè)環(huán)境變化。”螺螄灣中心營銷總監(jiān)兼董事長助理王鵬程表示。而這里說的商業(yè)環(huán)境變化,是近兩年來線上市場對線下商業(yè)的沖擊。來自商務部的數(shù)據(jù)顯示,去年全國179家主要零售企業(yè)55%的業(yè)績下滑,其中傳統(tǒng)線下商業(yè)典型代表的95家百貨企業(yè)中,有87家下滑。
“商業(yè)市場的變革,也讓處于初級發(fā)展階段的昆明商業(yè)地產(chǎn)市場,不得不提前面臨結構和產(chǎn)品的難題�！痹谌ツ昴甑着e行的一個商業(yè)項目招商成果發(fā)布會上,有業(yè)內人士這樣表示。
應對
政策允許城市建設項目商改住
記者從市場獲悉,截至目前,計劃今年開業(yè)的商業(yè)項目還有3個,其中僅有七彩云南·第壹城明確將在6月中旬開業(yè),另外兩個商業(yè)項目德潤金街和螺螄灣中心一期計劃在10月開業(yè)面市。
今年3月,昆明市出臺《昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施》,明確將允許城市建設項目“商改住”。“政策此舉也是對目前商業(yè)地產(chǎn)庫存過大的一個解決措施�！崩ッ骼砉ご髮W教授鄧曉盈接受采訪時表示,前期商業(yè)地產(chǎn)預期過于樂觀,導致城市更新改造項目規(guī)劃的商業(yè)占比過大,也是市場無法消化的原因。
除了商改住政策帶來的產(chǎn)品類型調整機遇,產(chǎn)品端也給了市場新的課題�！敖Y合互聯(lián)網(wǎng)線上優(yōu)勢,我們項目將打造跨境免稅電商O2O體驗店,滿足日益增長的跨境電商消費需求增長�！痹颇现兄眯欧康禺a(chǎn)開發(fā)公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理徐曉敏介紹。
而這,也將促使商業(yè)地產(chǎn)自身產(chǎn)品的更新。高庫存和傳統(tǒng)需求變革,也讓昆明商業(yè)地產(chǎn)“被迫”進入產(chǎn)品革新。業(yè)內分析,從這點來看,目前市場存在的困境也不失為一個機遇:處于初級發(fā)展階段的昆明商業(yè)地產(chǎn),相較于成熟區(qū)域,沒有傳統(tǒng)思路的桎梏,也讓其更容易轉身。
業(yè)界聲音
螺螄灣中心營銷總監(jiān)兼董事長助理王鵬程:
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“辨識度”是關鍵
“商業(yè)地產(chǎn)的根本解決之道還是在于是否滿足消費者的需求�！痹谕貔i程看來,未來的商業(yè)地產(chǎn)應該往更有個性、更有內涵、更具辨識度的方向發(fā)展。“比如時尚快消店,人們購買衣物可能常去優(yōu)衣庫,不全是因為服裝品質,恰恰就是它具有極高的辨識度。”王鵬程直言,更符合需求的、精細化的東西,才是商業(yè)地產(chǎn)的轉折點,“通過商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營和主題化發(fā)展,更高辨識度也需要傳統(tǒng)商業(yè)從大而全轉向小而精�！�
云南中置信房地產(chǎn)開發(fā)公司執(zhí)行董事徐曉敏:
商業(yè)地產(chǎn)突圍要向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)“借力”
“昆明商業(yè)市場整體較發(fā)達區(qū)域存在差距,其轉型過程更應該借力其他優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)�！睂τ谏虡I(yè)地產(chǎn)轉型話題,徐曉敏認為,商業(yè)地產(chǎn)尋求和區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)融合,除了助推商業(yè)項目本身轉型升級,更重要的是形成區(qū)域內完整產(chǎn)業(yè)鏈,“包括旅游、生態(tài)行業(yè)在內,云南也面臨將資源優(yōu)勢轉化成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的考驗�！彼f,結合旅游、金融等優(yōu)勢的商業(yè)綜合體,也是為行業(yè)融合營造消費市場一鏈,在國內經(jīng)濟助推力從投資轉向消費之后,此舉,無疑也是為大產(chǎn)業(yè)鏈奠定最基礎的消費拉力。
地產(chǎn)行業(yè)資深研究專家顧剛:
商業(yè)地產(chǎn)招商沒有“模板”可套用
“同質化、惡性競爭、產(chǎn)品缺乏特色�！苯邮懿稍L時,顧剛一語道出目前昆明商業(yè)地產(chǎn)市場的難題,而這,也給商業(yè)市場提出一個新的課題:重新整合業(yè)態(tài)打造新的商業(yè)模式,在顧剛看來,任何商業(yè)模式都是沒有現(xiàn)成的“模板”可套用的。
“商業(yè)地產(chǎn)應該是一個個特殊的個體,受區(qū)域、產(chǎn)品等制約,其也應該具備不同的發(fā)展特點�！鳖檮傉f,商業(yè)地產(chǎn)必須從其所處區(qū)域和產(chǎn)品定位進行結構重設�！扒皫啄昕焖贁U張大環(huán)境,隱藏了這一需求,而目前市場庫存壓力和產(chǎn)品銷售難題,也讓開發(fā)商必須重新重視對商業(yè)模式的創(chuàng)新�！�
新聞觀察
昆明商業(yè)地產(chǎn)未來路在何方?
呈貢彩云南路與朝云街交叉口,七彩云南·第壹城商業(yè)部分項目正在進行外裝,這個已經(jīng)定于6月下旬面市的商業(yè)產(chǎn)品,高鐵樞紐地段聚合的高端商業(yè)品牌,也將呈現(xiàn)為其開發(fā)者口中“升級版的南亞風情·第壹城”。在經(jīng)歷近4個月“空窗”蟄伏期之后,昆明商業(yè)也在尋求突圍出路,而商業(yè)市場的產(chǎn)品結構調整,也是業(yè)內突圍求變的曙光。
1
同質化嚴重
商業(yè)地產(chǎn)亟需自我更新
這種改變也不是少數(shù),在距離該項目不到1公里的偏北處,置信銀河廣場在其未來商業(yè)突圍道路上,將計劃打造云南首個跨境免稅電商綜合體。按照其項目負責人徐曉敏的說法,電商對消費市場大環(huán)境的沖擊,也需要商業(yè)項目適時地求變。
“在目前的市場背景下,商業(yè)地產(chǎn)要想有所突破,首先還是要對市場本身做出正確的判斷�！钡禺a(chǎn)資深行業(yè)人士顧剛接受本報采訪時直言,對于昆明來說,商業(yè)地產(chǎn)前期過度集中地放量,也導致其本身就存在同質化趨勢和惡性競爭的產(chǎn)品現(xiàn)實,“就算是沒有商業(yè)變革這個大環(huán)境,本地的商業(yè)地產(chǎn)也必然面臨一輪自我的革新�！�
而這,也恰是此前業(yè)內對本地市場的一個基本判斷,此前幾年放量式的增長,不僅讓本地市場商業(yè)地產(chǎn)嚴重供大于求,同時粗放式發(fā)展也讓昆明的商業(yè)競爭力難以有太大突破。在2015年中科院發(fā)布的城市綜合競爭力排行榜上,昆明僅列第68位,其中商業(yè)水平也是拉低昆明綜合競爭力的主要原因。
2
政策傾斜
開發(fā)端需應勢調整產(chǎn)品定位
今年初,昆明市出臺《昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施》,明確將允許城市建設項目“商改住”。而近期,昆明市發(fā)改委再發(fā)出通知,昆明新建住宅供電工程收費將不再統(tǒng)一定價,明確執(zhí)行浮動階梯價,也將降低開發(fā)端成本壓力。
“房地產(chǎn)政策端傾斜明顯,特別是允許在建產(chǎn)品調整用地規(guī)劃和商改住等政策措施,也為開發(fā)企業(yè)結構調整帶來利好�！鳖檮偙硎�,商業(yè)地產(chǎn)如果要真正突圍,關鍵還是對自身業(yè)態(tài)進行重新整合,建立新的商業(yè)模式。
市場中,這種調整也成為開發(fā)商自行調整的一個常態(tài)。在今年3月底舉行的呈貢招商工作會議上,包括中置信、啟迪等城市開發(fā)企業(yè)在內,也都將項目的商業(yè)發(fā)展方向,轉向了和旅游產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)對接融合的綜合產(chǎn)業(yè)體。
“商改住等政策傾斜,也讓開發(fā)端的這種自主調整更頻繁。”顧剛表示,商業(yè)地產(chǎn)要走出同質化惡性競爭的怪圈,建立更適合市場的產(chǎn)品結構,首先要解決對區(qū)域和產(chǎn)品定位的再認識,“無論是新開商業(yè)體的銷售還是原有商業(yè)體的盤活,立足區(qū)域消費特點進行產(chǎn)品結構定位是關鍵。”顧剛說。
3
突圍借力
互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)助推消費升級
這也指向商業(yè)地產(chǎn)重新對消費需求把握的問題。“二三線城市商業(yè)地產(chǎn)去化的關鍵是對消費需求的再認識。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,近些年,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)革新道路指向了體驗和互動性的商業(yè)業(yè)態(tài),不過目前商業(yè)環(huán)境大變局,還需要運營方用好互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)等新興手段和工具。這也是目前本地開發(fā)企業(yè)已在試驗的商業(yè)革新手段,在今年年初舉行的螺螄灣中心全球招商發(fā)布會上,作為昆明傳統(tǒng)商業(yè)巨擘,重新回歸的螺螄灣中心,在其未來的商業(yè)規(guī)劃中,也將聯(lián)手微軟軟件創(chuàng)新中心,打造云南首個O2O示范基地。
螺螄灣中心營銷總監(jiān)兼董事長助理王鵬程表示,商業(yè)地產(chǎn)與消費市場不是割裂的,培育新的消費習慣,來推動業(yè)態(tài)的整合、服務的提升和硬件的升級,商業(yè)地產(chǎn)才能尋找新的突破點�！霸颇暇邆渎糜�、生態(tài)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,借助互聯(lián)網(wǎng),融合優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成消費需求升級,也可以拉動更大的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展�！鳖檮偙硎尽�
4
物業(yè)流轉
以售轉租模式是“救命草”
值得注意的是,商業(yè)地產(chǎn)突圍路上近期還有另一個利好。就在上周國務院的工作會議中,明確將培育和發(fā)展住房租賃市場,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,這也被業(yè)內看做是房地產(chǎn)庫存去化特別是商業(yè)地產(chǎn)去化的又一良機。
“從政策操作角度來講,國務院此舉政策,也是為解決庫存去化而來的。”張宏偉直言,允許個人和單位進入租賃市場,可以加速現(xiàn)有產(chǎn)品的市場有效流轉�！斑@實際上也可以規(guī)范目前的商業(yè)租賃市場�！鳖檮傉f,就目前昆明來說,雖然今年商業(yè)鋪面租金下滑明顯,不過整體還是存在租賃資源分布不均,優(yōu)質租賃產(chǎn)品價格過高的問題,“以售轉租大趨勢下,未來租賃市場資源將更平衡,對于線下商業(yè)成本控制來說也是難得的利好�！�
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