一家并不出名的開(kāi)發(fā)商，一個(gè)地段和規(guī)模都算不上一流的項(xiàng)目，云安尚品竟然挑戰(zhàn)了昆明人承受房?jī)r(jià)的極限。去年12月22日，昆明同時(shí)有7個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，云安尚品是其中之一。事前，云安尚品并不是最受關(guān)注的項(xiàng)目，但開(kāi)盤(pán)之后，它卻成了最招爭(zhēng)議的樓盤(pán)。
爭(zhēng)議源自價(jià)格。據(jù)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日公布的信息，云安尚品高層部分賣到了8000元/平方米，洋房更是到了令人瞠目結(jié)舌的12000元/平方米。這一價(jià)格創(chuàng)造了一環(huán)外二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)新高，更何況云安尚品所在的學(xué)府路虹山一帶，歷來(lái)是二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)低谷，早年間甚至有樓盤(pán)創(chuàng)下了每平方990元的昆明房?jī)r(jià)最低紀(jì)錄（星光之約），沒(méi)想到6年后，相距不遠(yuǎn)的同類產(chǎn)品，價(jià)格竟然翻了10倍。
2007年，昆明房?jī)r(jià)一路狂飆，購(gòu)房者從最初的觀望到后悔，再到瘋狂搶購(gòu)到麻木，與此同時(shí)開(kāi)發(fā)商也從謹(jǐn)慎升級(jí)到了癲狂，先不看自己的產(chǎn)品如何，只要地段能跟二環(huán)靠個(gè)邊，動(dòng)輒就是均價(jià)6000以上。深圳房?jī)r(jià)大跌和蔣飛的出逃，算給飛漲的房?jī)r(jià)洗了個(gè)冷水澡，“拐點(diǎn)”的談法也在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論不休，當(dāng)購(gòu)房者心態(tài)平衡下來(lái)之后，對(duì)違反市場(chǎng)規(guī)律的開(kāi)發(fā)商，大多數(shù)購(gòu)房者是不會(huì)照單買(mǎi)帳的，然而，如今仍有開(kāi)發(fā)商迷戀著房?jī)r(jià)飛漲，和有房不愁賣的神話。那到底是什么給這些開(kāi)發(fā)商壯膽呢？除了2007年留下的房?jī)r(jià)后遺癥，更多的是一種對(duì)資本暴力的迷信。開(kāi)發(fā)商用最原始的方式融資拿地，利用現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境，粗暴的抬高價(jià)格，而價(jià)格的受眾便是購(gòu)房者。去云安尚品看過(guò)房的人，對(duì)云安尚品的價(jià)格定位多少有些疑慮。
云安尚品孤身摸高
“尚品，執(zhí)掌生活中央”，從這句氣勢(shì)宏大的廣告詞后面，足以看出項(xiàng)目背后的自信與霸氣。然而是否真正執(zhí)掌生活中央呢？云安尚品地處虹山東路，與盛世豪庭和匯和花園僅一墻之隔。主要由一棟精裝高層公寓，4棟高層住宅和6層洋房組成，戶型設(shè)計(jì)方正，90平方米的均做到了三房，部分樓層一樓架空增加了景觀面積。
其中，精裝公寓的價(jià)格基本在7000元左右，而高層和洋房的價(jià)格在8000元到12000元不等，這也是問(wèn)題所在。這個(gè)價(jià)格究竟高不高？我們暫且先看看周圍的樓盤(pán)。盛世豪庭4期2007年年中開(kāi)盤(pán)價(jià)格4300元，而匯和花園、盛世豪庭、星光之約二手房的價(jià)格也在5000以下，蘇家塘二手房的價(jià)格更是在4500左右。二居室的住宅租金基本上在500元到700元，整體租金水平不高，也體現(xiàn)出這個(gè)板塊其實(shí)并不具備超高的升值潛力。
云安尚品附近的配套遠(yuǎn)沒(méi)有蘇家塘附近的配套完善，虹山東路路面也比較狹窄。附近創(chuàng)意英國(guó)較之云安尚品，距小西門(mén)商圈更近，商業(yè)氛圍更濃，與西站更是近在咫尺，而如今創(chuàng)意英國(guó)二手房的價(jià)格也只是在5000元出頭。
從周邊房?jī)r(jià)和環(huán)境看，除了開(kāi)發(fā)商的欲望和自信，看不出云安尚品大幅拉高片區(qū)房?jī)r(jià)的充足理由。
銷售要打持久戰(zhàn)
價(jià)格高了，如果市場(chǎng)能照單全收，說(shuō)明云安尚品的定價(jià)是成功的，但事實(shí)究竟如何呢？
在12月22日開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，大部分都未能重演去年大半年來(lái)，昆明新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)搶購(gòu)的場(chǎng)景，有的樓盤(pán)甚至遇到了令人難堪的冷清。云安尚品也不例外，據(jù)《售樓部》當(dāng)天在銷售現(xiàn)場(chǎng)觀察，無(wú)論是看房還是選房，客流量都不大。隨后，在昆明幾個(gè)房地產(chǎn)論壇里，都出現(xiàn)了“云安尚品做死了”的帖子。
在本文截稿前，《售樓部》曾向云安尚品銷售部求證，得到的答復(fù)是銷售正常。但據(jù)知情人士透露，云安尚品出貨緩慢，價(jià)格成了最大的障礙。
平心而論，云安尚品在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新，比之此前該地段的奇他樓盤(pán)，的確在品質(zhì)上有很大提升，放在2007年房?jī)r(jià)飛漲的背景下，云安地產(chǎn)如此定價(jià)也有其中的道理。然而形勢(shì)比人強(qiáng)，就在云安尚品開(kāi)盤(pán)之時(shí)，正是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)拐點(diǎn)論甚囂塵上之際，連大佬王石都出來(lái)說(shuō)，拐點(diǎn)到了，最好三年后買(mǎi)房。雖然“拐點(diǎn)”說(shuō)目前尚有爭(zhēng)議，但從昆明到全國(guó)，購(gòu)房者到了觀望階段卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。在這樣的形勢(shì)下下，云安尚品高舉高打就顯得多少有些不合時(shí)宜了。
此間業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，云安尚品已經(jīng)透支了未來(lái)幾年的價(jià)格空間，如果開(kāi)發(fā)商挺得住，慢慢賣，這個(gè)價(jià)格也不是無(wú)法銷售。但如果云安地產(chǎn)實(shí)力不足，云安尚品有價(jià)無(wú)市就十分危險(xiǎn)了。
據(jù)《售樓部》了解，云安地產(chǎn)是個(gè)新開(kāi)發(fā)商，迄今只開(kāi)發(fā)過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目，資歷尚淺，不過(guò)據(jù)說(shuō)實(shí)力倒還不俗，也許公司已經(jīng)做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
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