在中信地產(chǎn)這件事上，中海地產(chǎn)再一次生動的演繹了什么叫做“取其精華、去其糟粕�！�
10月12日下午，中國海外發(fā)展控股的公司中國海外宏洋集團(tuán)發(fā)布公告，中海宏洋以35.16億元人民幣收購中海旗下多處三線城市項目，合計建筑面積達(dá)到951.77萬平方米。
該批項目主要包括一批三線城市（包括揚州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江及汕頭）的住宅物業(yè)發(fā)展項目。
觀點地產(chǎn)新媒體通過對比發(fā)現(xiàn)，這批資產(chǎn)所處的城市與此前收購而來的中信地產(chǎn)、中建地產(chǎn)部分項目所處位置吻合，這很自然讓人聯(lián)想到，中海在將中信、中建資產(chǎn)包中的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行剝離。
這一猜測得到了一位接近中海地產(chǎn)人士的確認(rèn)。該人士指出，公告中所指的位于揚州、惠州、黃山、九江及汕頭的住宅物業(yè)即為此前中信地產(chǎn)的項目；另濰坊、淄博項目則來自于中建系。
剝離中信非核心資產(chǎn)
今年3月14日，中海宣布以310億元的總價收購中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，中海將向中信賣方增發(fā)股份、并轉(zhuǎn)讓公司旗下資產(chǎn)作為交易對價。
據(jù)其后的披露，這筆資產(chǎn)共涉及估值達(dá)1068.46億人民幣，涉及轉(zhuǎn)讓項目達(dá)到126個，分布于國內(nèi)的25個城市，涉及總建筑面積達(dá)到3155萬平方米，其中中信持有的總權(quán)益建筑面積約2352萬平方米。
然而，這批資產(chǎn)從一開始就被認(rèn)為是一筆不那么完美的“嫁妝”，早在傳出收購消息之初，就有分析指出這批資產(chǎn)“不太優(yōu)質(zhì)”、“帶有瑕疵”。
中金公司在此前的研報中指出，這筆資產(chǎn)有超過80%的土地儲備位于一、二線城市，其中有2097萬平方米集中在中海計劃重點布局的十個城市，包括北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都。
這也就意味著這筆資產(chǎn)中有高達(dá)630萬平方米位于三四線城市的項目要被劃在“非優(yōu)質(zhì)”范圍內(nèi)，包括海南、惠州、汕頭、揚州、黃山、九江、煙臺等地項目。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全了解，中信資產(chǎn)包中位于揚州的項目共有三處，惠州共有三處、黃山共有一處、九江共有一處、汕頭共有三處，另煙臺和海南萬寧各有一處（煙臺、萬寧未在本次剝離名單）。
對于中海來說，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以擴充土地儲備，同時因收購成本低廉，這一部分能實現(xiàn)較高的利潤回報，這對中海來說是求之不得的事；反觀三四線項目，市場不佳、去化難度大、利潤低下等情況都客觀存在，使得中海面對這些項目運營可能會將充滿挑戰(zhàn)。
有分析人士指出，中海作為一家在港股上市已久的地產(chǎn)公司，已經(jīng)實現(xiàn)了相當(dāng)高程度的市場化運作。與其他的國企有所不同，中海這一類的上市公司往往最為注重上市公司的財務(wù)表現(xiàn)，中海在房地產(chǎn)行業(yè)也是出了名的看重財務(wù)健康。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，長年以來，中海的綜合毛利率都能維持到32%、35%以上的水平，其凈利率水平也長期保持在20%、22%以上，這種數(shù)字在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)算的上是標(biāo)桿級的水平，同時中海還保持著負(fù)債率、融資成本全行業(yè)最低的紀(jì)錄。
按照中海的行事風(fēng)格，納入這樣一筆可能拖后腿的“劣質(zhì)資產(chǎn)”，不可能坐視不理。
果然，在完成中信整合事項20天后，中海選擇迅速將這一筆資產(chǎn)進(jìn)行剝離，而接盤對象就是中海旗下專門用來發(fā)展三四線項目的中海宏洋。
接盤者中海宏洋
中海宏洋地產(chǎn)前身為蜆殼電器，2010年借殼蜆殼電器時，中海地產(chǎn)曾直言看重的就是其旗下光大地產(chǎn)的一批優(yōu)質(zhì)土地。
彼時，中海對蜆殼電器進(jìn)行再重組，將其擁有的優(yōu)質(zhì)土地資源劃歸己有，同時將一批三四線項目裝入殼中，并更名為中國海外宏洋。由此開始，中海宏洋成為中海地產(chǎn)旗下專門在三四線發(fā)展房地產(chǎn)項目的平臺。
蜆殼電器不是孤例，幾年后，中海又開始著手接手中建地產(chǎn)事宜。
在2013-2015年一年多的時間里，中海進(jìn)入到與中建地產(chǎn)的托管、整合事項中。與這次收購中信地產(chǎn)一樣，中建的資產(chǎn)包里同樣有一些帶著“瑕疵”的資產(chǎn)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2015年初披露的整合交易中，中海斥資338億合計吸收中建地產(chǎn)國內(nèi)27處、海外3處項目，其中國內(nèi)項目就位于北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長沙、濰坊、淄博等城市。
可以看到的是，這批資產(chǎn)大多位于一二線城市，唯獨濰坊、淄博項目除外。
而從本次剝離資產(chǎn)的情況來看，一個比較靠譜的推測是，在保留濰坊、淄博這兩個項目近兩年之后，中海趁著這一次剝離中信地產(chǎn)三四線項目的同時，一舉將山東濰坊、淄博項目剝離。這次事項完成之后，中海地產(chǎn)平臺內(nèi)所保留的三四線項目已所剩無幾。
為何要剝離？這對中海有什么作用？一位了解中海地產(chǎn)的分析師向觀點地產(chǎn)新媒體給出了答案。
該分析人士指出，中國海外發(fā)展（00688）與中國海外宏洋（00081）的財務(wù)數(shù)字不并表。
其指出，中海地產(chǎn)長期在一二線核心城市發(fā)展房地產(chǎn)，對于利潤的追求高于一切，長久以來其在資本市場上的表現(xiàn)優(yōu)良，財務(wù)健康。要保持這種健康的狀態(tài)勢必要保持發(fā)展高利潤項目，所以剝離資產(chǎn)也屬必然之舉。
相對而言，中國海外宏洋一平臺則顯得弱小許多，無論是營收數(shù)字、利潤率數(shù)字還是負(fù)債數(shù)字，都不及中國海外發(fā)展健康。
股市表現(xiàn)方面，二者也有較大的差距，以10月12日股市表現(xiàn)為例，二者的收盤價分別為每股24.35港元和2.4港元，二者的PE估值分別為8.01和6.43，二者的總市值分別為2667.84億和54.77億。中海宏洋的流通性和受關(guān)注度要比前者差很多，孰重孰輕，一目了然。
此外，國泰君安分析師劉斐凡還對觀點地產(chǎn)新媒體指出，剝離這筆資產(chǎn)也是出于中海地產(chǎn)自身策略性發(fā)展的原因。
他介紹到，中海地產(chǎn)主攻一二線城市，做中高端、改善型的住宅項目居多；中海宏洋主攻三四線，做剛需型項目，二者屬于錯位發(fā)展、區(qū)域互補的情況。
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