昆明市主城建成區(qū)225平方公里范圍內(nèi)，集中有較大的城中村281個，其中，一環(huán)路內(nèi)有14個，二環(huán)路以內(nèi)有65個，占地面積17.82平方公里。據(jù)不完全統(tǒng)計，昆明市的大小城中村內(nèi)，常住人口數(shù)量超過20萬人，非常住人口則超過100萬人。

在市政協(xié)十一屆三次會議上，城中村改造重建引起了政協(xié)委員的普遍關(guān)注。昨天就有3份提案提及城中村改造重建，在這3份提案中，政協(xié)委員為城中村改造重建把脈問診，獻出了許多金點子。

靈光街

急待變樣

圓通大橋下，一條半截在11年前拆除，但另一半?yún)s仍舊破破爛爛留到現(xiàn)在的老街——靈光街，成為了這一帶有名的城中村。

十多年來，靈光街的居民忍受著生活中的種種不便。雖然就住在市中心，但他們許多人要去公廁，喝水要在公共龍頭上接，街上路燈昏暗，和幾步之遙的交三橋、鼓樓、青年路、北京路相比，就像是一個鄉(xiāng)村。

居民鐘大爹說：“現(xiàn)在到處都變了，但靈光街這十多年來就沒變過。房子還是過去的，街道還是過去的，接的電線還是過去的。街上被偷的人家不在少數(shù)，因為好些人家還是木頭門，院壩又矮，被偷件衣服、褲子是常有的事。社會治安又不好，街上常常有打架的。太盼望政府能早一點幫我們解決這個問題了。”

據(jù)了解，靈光街的大部分住戶還是以前的老住戶，外來租房的占了三分之一。十多年來，這里一直是社會綜合治安的難點。

八大癥結(jié)

困擾城中村

在市政協(xié)十一屆三次會議上，市政協(xié)委員、云南省浙江商會會長吳建國提出了關(guān)于城中村改造的思路。吳建國委員說，自己隨市政協(xié)城環(huán)委對城中村進行調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，有八大癥結(jié)困擾城中村：

一是城中村建設(shè)無規(guī)劃，布局混亂，亂建突出，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”、“接吻樓”比比皆是；二是建筑質(zhì)量安全監(jiān)管缺位，房屋建設(shè)不考慮地質(zhì)條件、防震抗震要求，缺乏相應(yīng)安全通道，違法建設(shè)屢禁不止，各類安全事故隱患突出；三是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，環(huán)衛(wèi)、給水、排水、道路、交通、電力、消防、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足，超負荷運轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污水橫流、蚊蠅叢生、生存環(huán)境惡劣；四是不少城中村沒有產(chǎn)業(yè)支撐，村民收入單一，僅靠出租房屋的租金為生，就業(yè)困難，收入及生活水平下降；五是城中村土地利用十分粗放，土地資源浪費極大，集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬不清，土地資產(chǎn)流失嚴重；六是村民邊緣化傾向明顯，醫(yī)療、社會保險等仍被排除在城區(qū)之外，缺乏有效的制度保障；七是城中村的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，治安刑事案件發(fā)案多，社會治安堪憂；八是村民素質(zhì)較低，難以就業(yè)，大多數(shù)城中村農(nóng)民由于無地可種，成了“下崗”農(nóng)民。

重建起點要高

項目應(yīng)作包裝

吳建國委員認為，城中村改造是提升城市競爭力的重要舉措，是探索城鄉(xiāng)二元體制改革的突破口，是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的理想載體，也是城市謀求新一輪經(jīng)濟社會發(fā)展的大舞臺。城中村改造成了昆明重塑形象、實現(xiàn)城市化進程必須邁過的一道坎。

對此，吳建國委員提出城中村改造的思路：

應(yīng)高起點改造城中村。為杜絕城中村的再度形成，防止城中村改造多次“開膛破肚”，應(yīng)高起點編制城市規(guī)劃，高標準建設(shè)管理，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。

包裝城中村改造項目專題招商。為了彌補城中村改造的資金不足，可采取村民自愿、政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、市場運作的改造模式，開展專題招商引資活動，吸引社會資本參與城中村改造，以解決資金瓶頸�？筛鶕�(jù)村莊改造規(guī)劃和項目特點進行深度包裝，通過舉辦多種形式的招商活動，向投資商全方位推介。

分三類情況改造城中村。吳建國委員認為，城中村村民的出路應(yīng)當(dāng)是成為城市居民。對第一類完全沒有農(nóng)用地，且完全被城市包圍的城中村，應(yīng)按照城市規(guī)劃要求，利用招商引資等形式就地進行改造，對少部分村莊實行整體搬遷。同時，有計劃地將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，村民委員會改為社區(qū)居委會，村級經(jīng)濟組織改造為股份制經(jīng)濟，村民轉(zhuǎn)變?yōu)楣擅�，鄉(xiāng)人民政府改為街道辦事處。對第二類有少量農(nóng)用地的城中村和處于城市近期重點建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村，根據(jù)城市規(guī)劃，就地改造為居民小區(qū)，剩余的土地以入股的形式參與開發(fā)建設(shè)，或者進行拍賣，拍賣款全部返還給村集體，用于村民的養(yǎng)老金、醫(yī)療保險以及村莊改造費用等，以解決村民后顧之憂。對第三類有較多農(nóng)用地，村級經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為主的村和近期不列入重點建設(shè)區(qū)域的村，可先期通過“六清”、“六建”等進行綜合整治，待時機成熟再陸續(xù)分期進行改造。

此外，吳建國委員還提出，城中村改造項目應(yīng)享受優(yōu)惠政策，明確產(chǎn)權(quán)確認政策，對不同類型的房屋進行登記造冊，作為拆遷時產(chǎn)權(quán)確認和補償?shù)囊罁?jù)。

吳建國委員建議針對城中村改造帶來的村莊整體拆遷，政府可以出臺留地發(fā)展的政策，即劃出一定土地，建設(shè)服務(wù)性商貿(mào)型的“三產(chǎn)”項目，確保村集體經(jīng)濟和村民利益不受影響。同時，可以將集體土地征為全民所有制土地時，獲得的征地補償費分成三部分，一部分用于村民的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險；一部分用于集資建設(shè)標準廠房、商鋪等出租，村民每年從中分紅；一部分用于新社區(qū)的建設(shè)。

公開招標

擇優(yōu)選開發(fā)商

高福林委員認為，對城市中心區(qū)城中村改造，應(yīng)采取改造與改制結(jié)合的辦法。在對舊址重新規(guī)劃、重新布局的基礎(chǔ)上，通過公開招標，擇優(yōu)選擇開發(fā)商，實行統(tǒng)籌開發(fā),配套建設(shè),整體拆改。對拆遷戶安置費和原有房屋的出租收入進行合理補償,原宅居地證可作為今后換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的依據(jù),今后可直接進入住房二級市場自由交易,讓資產(chǎn)得以升值。使城中村村民從舊村改造中得到收益。

對中心區(qū)以外的村莊,在統(tǒng)一規(guī)劃下,可采取“改造不改制”的辦法,在改造中建立“政府扶持、有償改造、產(chǎn)權(quán)入股、市場運作”的機制,解決政府模式改造主體單一,改造成本高和資金缺乏等問題,即政府可不直接參與城中村改造,暫時保持土地所有權(quán)性質(zhì)不變，由集體和村民自行籌集資金進行改造。政府根據(jù)情況和財政狀況,對規(guī)劃建設(shè)設(shè)計方案及公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施予以適當(dāng)支持。

在規(guī)劃設(shè)計上，高福林委員認為，可打破原村、組界限,編制多層公寓,綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共建筑與住宅群體布局、綠地系統(tǒng)、商業(yè)服務(wù)和空間環(huán)境等因素,注意居住文化和小區(qū)景觀設(shè)計,提高建筑品質(zhì)等級。

此外,對已進入規(guī)劃市區(qū)范圍的村莊，可先采取“改制不改造”的辦法，即在土地升值、實施大規(guī)模改造之前，實行轉(zhuǎn)變土地性質(zhì),將集體土地變?yōu)閲型恋?對其所有權(quán)給予補償,將農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民,以轉(zhuǎn)制補償資金統(tǒng)一為村民辦理“養(yǎng)老保險”、“醫(yī)療保險”、“最低生活保障”等,為后期進行大規(guī)劃改造打好基礎(chǔ)。同時也可作為“土地儲備”,避免今后土地升值給城中村改造帶來過大開發(fā)成本。

5年改造重建

300個城中村

2007年6月19日，昆明市委、市政府發(fā)出主城城中村綜合整治動員令：重點整治主城建成區(qū)225平方公里內(nèi)281個較大城中村。經(jīng)過“六清”、“六建”等綜合整治，目前，城中村的違法建設(shè)勢頭得到有效遏制，臟亂差面貌有了一定程度的改觀，綜合整治工作取得了階段性成效，得到了老百姓的擁護，受到了社會的好評。

新年伊始，昆明市又出重拳：2008年1月17日，昆明市委、市政府成立了高規(guī)格的城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，提出5年完成改造重建約300城中村目標。

記者李丹丹賈薇張舒涵報道

他山

之石

建村民公寓式住宅

吳建國委員介紹說，省外有些城市出臺了城中村村民公寓式住宅建設(shè)管理的政策，規(guī)定凡在建城區(qū)內(nèi)實行公寓式住宅建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一建設(shè)，村民公寓式住宅用地統(tǒng)一征為國有，村民取得的公寓式住宅，按規(guī)定繳納各種稅費后可進入房地產(chǎn)市場交易，人均建筑面積60平方米以內(nèi)的按建房成本價結(jié)算，這樣平均每戶可建兩套住房，達到了一套自住、一套出租的理想要求，充分保障了農(nóng)民的利益。

“拆一免二至三”

在解決城中村資金方面，珠海市的經(jīng)驗可供借鑒。該市從2000年起，就著手城中村改造，政府沒有直接投入一分錢，而是給優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)商投資改造。最主要的優(yōu)惠政策就是“拆一免二至三”，即每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的報建等費用，確保開發(fā)商獲得25%以上的合理利潤。開發(fā)商的開發(fā)總量中，1/3用于村民回遷，另外2/3作商品房經(jīng)營。

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