今年來，昆明房地產市場似乎遭受了“冰雪之凍”，原本價格“瘋漲”的態(tài)勢突然放緩了，甚至還有一些樓盤調低了開盤價預期。帶著多年積蓄和年終獎，該選擇樓市還是股市，該出手還是該儲蓄，2008年是購房的最佳時機嗎？

云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研認為，不同收入家庭情況不同，要量力而行，像月收入在3000元左右的中等收入人群，若要買房建議首選二手房。

[回顧]去年商品住房漲勢迅猛

2007年以來，昆明樓市急劇升溫，各環(huán)城路住宅商品房的均價走勢都處于迅速攀升狀態(tài)，就連在三環(huán)路外的一位售樓小姐都感到不可思議：“客戶今天過來看完戶型，回去說考慮考慮，可一個星期沒過老板又叫上調300元/平方米，弄得客戶神情緊張，只好匆匆提前下訂單。”

這只是樓市一景。云南財經大學和田野咨詢機構等做出的一項調查結果顯示：昆明市商品住房（僅包括普通商品住房、高級住宅、別墅類住宅）2007年的平均價格為4547元/平方米，相比2006年漲幅較大，其中一環(huán)路內的樓盤均價增幅較大。昆明一環(huán)內商品住宅均價在2007年出現三次較大的漲幅，4月份每平方米均價超過6000元，5月均價越過每平方米7000元，而到四季度初的10月，均價大步跨過每平方米8000元的門檻。

周大研分析認為，去年年初判斷的昆明房價將現“4561”格局已經成為事實，根據最近的價格顯示，2007年三環(huán)外商品房價格接近4000元/平方米，二環(huán)至三環(huán)間商品房價格達到了5000元/平方米，一環(huán)與二環(huán)之間則達到了6000元/平方米，位于一環(huán)路內的市中心區(qū)全部突破了8000元門檻，向10000元/平方米挺進。由于價格已居高位，預計一環(huán)內樓盤均價將會在一段時間內保持平穩(wěn)。

[預測]今年樓市或吹和風

“2007年是宏觀調控政策集中年，存款準備金率上調到14.5%的歷史最高位，存貸款利率經過多次上調已達到中偏高水平。信貸方面，對于購買第二套房的將以家庭為單位同時提高首付和貸款利率，而且對開發(fā)商設置了8道門檻。金融和稅收政策無論從哪個方面來看，對房地產市場的需求都有相當大的抑制。但是，2008年人民幣升值的趨勢不會改變，物業(yè)稅不會出臺，土地供應制度也不會發(fā)生根本改變�！�

周大研認為，對存量土地的限期開發(fā)已經三令五申，這次還用了處置要“堅決”的字眼，客觀上將會增加房地產市場的供應量。有消息顯示，去年昆明商品房銷售良好，主城四個區(qū)房地產開發(fā)量占全市的80%左右，四區(qū)共銷售商品房76236套，其中商品住房55412套，同比增長7.86%。但據周大研介紹，田野咨詢機構監(jiān)測到的數字顯示，去年昆明市住房銷售率在第四季度出現了一些反�，F象，如別墅銷售率從第三季度的28.46%降到了第四季度的22.41%；高級住宅的銷售率則從第三季度的53.14%降到了第四季度的19.46%；普通商品住房銷售率從40.32%下滑到了22.53%，后兩者的銷售率幾乎各下降了一倍，值得關注。周大研表示，根據銷售慣性，這也會波及到今年上半年的銷售行情。他認為，萬科地產董事長王石的言論有一定道理，一個城市如果連白領階層都買不起房的話，這個市場肯定有問題。

“你問我昆明房價究竟會吹哪股風，我的判斷是不會大起大落，而保持相對平穩(wěn)。雖然有一些降價因素，但土地供應量短期內難以放量的局面不會改變，加上昆明發(fā)展極具潛力，招商引資力度很大，昆明固有的區(qū)位優(yōu)勢將被進一步認識和發(fā)現�！敝艽笱腥缡钦f。

[支招]月入3000元首選二手房

現在有了幾萬元的存款，是否就應加入購房一族呢？關于2008年買房技巧，周大研認為，不同收入家庭情況不同，要量力而行，他還分五大人群類別為他們提供購房建議。

高收入人群。一般年收入在10萬元以上，對價格不是特別敏感，更多是第二、第三次購房，他們更注重居住環(huán)境、品位，更看中高級住宅、花園洋房和別墅，這一塊是稀缺資源，只要認為適合就可以去買。

中高收入人群。一般月收入在5000元上下，他們更注重居住的區(qū)位、配套、建筑質量，特別重視性價比，更重要的是看好開發(fā)商的信譽。

中等收入人群。月收入在3000元左右，這部分人群是最難做抉擇的。他們的收入雖然比城市低收入人群要好得多，但目前商品房價格高，貸款壓力也大。未來經適房也許會覆蓋到他們身上，但這將會是一個痛苦而漫長的等待過程。建議首選二手房，因為其不僅價格相對要低，而且配套設施完善，裝修方面也不用大動干戈，能省下一筆不小的開支。其次是買單位集資建房后上市交易的房子，或者報名參加一些團購。第三，在房價上漲過程中，要獨具慧眼，多看、多找、多比、多選，還是能在茫茫大海中找到一葉小舟的。

中低收入人群。他們的月收入一般在2000元以下，完全可以先租房并耐心等待，寄希望于購買政府公開發(fā)售的180萬平方米經濟適用房上，但是要注意了解數據，中低收入困難人群有多少，需要排隊等多長時間，這部分人群值得期待。

最低收入人群。他們一般是住房有困難的低保戶，政府將會承擔起住房保障的任務，讓他們逐步通過實物配租、租金核減和住房租賃補貼等多方面住上廉租房。

租房

租金穩(wěn)定租住更劃算

從長遠考慮，有實力者現在買房也是種不錯的選擇

實習記者李佳健昨天走訪了市內多家房地產經紀公司了解到，節(jié)后白馬、棕樹營、小花園等地兩室一廳房子的出租價格多在700元/月左右，二環(huán)路附近的二手房售價也多在4000·4500元/平方米，和節(jié)前相比差距不大。在房屋租金比較穩(wěn)定，特別是新房售價較高的情況下，有業(yè)內人士認為，租房住比買房相對要劃算。

小戶型緊俏合租大房更實惠

昆明榮城房地產經紀有限公司總經理黃榮柏說，每年春節(jié)后都會出現一個租房小高峰。目前來看，出租房總體房源還比較充足，但是白馬、棕樹營等小區(qū)很難找到一室一廳的房源，個別小戶型價格略有上漲。

在白馬小區(qū)附近，某中介公司的經紀人表示，55－60平方米的小戶型特別好租，節(jié)前一套房子要帶客戶看六七次才能交易，現在最多兩次就可成交。由于房源緊缺，裝修較好的一室一廳租金漲了50元左右，房東一般都要600元/月。和小戶型相比，三室一廳以上大戶型價格相對便宜。在白馬、棕樹營等小區(qū)每月900元的租金，攤下來每間才200多元，三四個人合租比小戶型價格還實惠。

下月二手房價或將上揚

記者從中介公司了解到，目前一室一廳40平方米的價格在500元/月左右，兩室一廳60平米左右的價格一般在650－750元/月之間，三室一廳80平方米，價格多在800－900元/月。

新亞房屋經紀有限公司的一位經紀人稱，1－2月二手房交易量少，市場比較冷清。按慣例，春節(jié)過后選擇3月份買房的人會比較多，受供求關系影響，像25－30萬左右的二手房漲幅應該會達4%左右。

租房買房誰更劃算

按照國際標準，衡量一個城市房產運行狀況良好的售價租金比一般界定在200：1－300：1之間。記者調查發(fā)現，在威遠街附近，一套60平米兩居室的房子租金為1300元/月，而同地段二手房的售價每平米在6000元左右，售租比為276：1。一業(yè)內人士分析認為，目前地段稍好的兩居室房租多在800－1000左右，售租比可能比這個數據還要大。在房屋租金比較穩(wěn)定，特別是新房售價較高的情況下，租房住比買房相對要劃算一點。

昆明風之鈴市場咨詢機構副總經理陸濤表示，昆明房價一直在呈螺旋性上升趨勢，目前來看還有上升空間，因此這個租售比也不是絕對的，需要買房的市民應理性對待。去年昆明房價漲幅較大，但是房屋出租價格漲幅相對緩慢，如果是臨時性居住，買房肯定沒有租房劃算。但是有經濟實力的消費者，如果從長遠的投資利益考慮，只要能承受貸款壓力付清月供，現在買房還是一種不錯的選擇。

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