站上千億新臺階的龍湖，在2017年中期業(yè)績會上，調(diào)升了全年銷售目標：1500億元。龍湖就像個老司機小心開著車：這次提速它油門踩得果斷，但并不冒進。
仔細審視這位老司機的行車記錄，會發(fā)現(xiàn)他還有很多小心的好習慣：膽大心細，上半年拿地數(shù)量40塊，比去年同期16塊上漲150%，凈負債率卻降到56.2%；目視遠方，投資性物業(yè)租金上半年增28.8%至11.4億，2020年商業(yè)租金目標60億，長租公寓20億……
小心，注重將駕駛狀態(tài)保持均好，正是龍湖過去及未來，一直奉行的發(fā)展思路。當下房地產(chǎn)市場不斷呈現(xiàn)周期性和政策性，企業(yè)唯有小心駕駛，才能行得穩(wěn)，走得遠。
而在遠方，龍湖篤信中國房地產(chǎn)這條大路，將迎來時代性的大機遇。如龍湖集團董事長吳亞軍所言，現(xiàn)代化、城市化背景下的人口遷徙，在中國版圖上重新分布，會帶來房地產(chǎn)新一輪發(fā)展動能，龍湖對行業(yè)充滿信心，將為這個機遇做好準備。
以下為2017年龍湖地產(chǎn)中期業(yè)績發(fā)布會，龍湖集團董事長吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼答記者問實錄：
關于市場
Q:管理層曾表達對明年內(nèi)地房市謹慎樂觀，行業(yè)周期到明年可能開始變化。請問這個觀點是不是沒改變，公司是否做準備，今年銷售額提升這么高，明年是否有很大下滑？
邵明曉：按過去幾年看，基本每三年一個周期，跟調(diào)控有關系。不過，當前調(diào)控方式跟過去最大不同在于因城施策，同時也可明顯看到，房地產(chǎn)調(diào)控是在平衡中進行，主要看經(jīng)濟增長速度，包括新舊動能轉(zhuǎn)換。
同時，我們也高度關注長效機制，現(xiàn)在已出現(xiàn)端倪，比如北京出現(xiàn)共有產(chǎn)權，降低很多人進入大城市的買房門檻。第二，租售同權在很多城市也已開始，租房可作為落戶城市的條件。再就是房產(chǎn)稅也在緊鑼密鼓鋪排中。面向未來，整個市場房價像去年這種漲幅，肯定不會再有。
綜合上面幾個因素，我們判斷明年房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，在這當中，我們更關注微觀，關注城市之間的輪動分化，比如當前一線城市和領先二線城市，房價很高，但一些普通二線城市會有機會。
吳亞軍：我們對房地產(chǎn)行業(yè)依然充滿信心。在人類的歷史上從來沒有出現(xiàn)過，像現(xiàn)在這樣一個工業(yè)化、現(xiàn)代化和城市化的進程，這是時代的一個大機遇。這個大機遇現(xiàn)在并沒有完成，尤其是城市化伴隨的人口在中國版圖上重新分布，會給房地產(chǎn)帶來新一輪的發(fā)展動能，龍湖已經(jīng)為這個機會做好準備。因此，房地產(chǎn)行業(yè)從近期來講，是看供求、看貨幣，但是中期要看城市的產(chǎn)業(yè)結構，長期是看人口遷徙，包括人口的流入流出和素質(zhì)結構，能否匹配消費升級和新舊動能的轉(zhuǎn)換，產(chǎn)生新的全球產(chǎn)業(yè)競爭力。
從中長期來講，我們對這個行業(yè)充滿信心，要抓住時代的機遇，但是從短期來講，需要小心操作，因為行業(yè)還是會呈現(xiàn)出周期性和政策性，當遇到政策調(diào)整的時候，一家企業(yè)從微觀上來講要“小心駕駛”。
Q：能不能具體的講一下“新舊動能轉(zhuǎn)換”是什么意思，跟龍湖的布局有怎樣的關系？
邵明曉：“新舊動能轉(zhuǎn)換”政府已全力推動，過去中國經(jīng)濟的增長高度依賴于基建、投資和出口，近幾年中國通過產(chǎn)業(yè)升級和城市化進程對城市群進行重新布局，實現(xiàn)拉動內(nèi)需，刺激消費。在此過程中，房地產(chǎn)起了十分重要的作用，一方面解決了居民居住的需求，另一方面也帶動了上下游行業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)的機會在哪里？中國已經(jīng)開始布局“十縱十橫”的高鐵網(wǎng)和城市內(nèi)部網(wǎng)格化的地鐵網(wǎng)，我們關注到了一些大城市，軌道交通的總里程都規(guī)劃在500公里以上，甚至有個別城市達到了700公里。這些帶來什么呢？未來會出現(xiàn)大量空間上、交通上的節(jié)點，由此很多新的產(chǎn)業(yè)布局就會實現(xiàn)。
現(xiàn)在很多城市的進入門檻在降低，一些城市已經(jīng)開始出臺政策，吸引年輕高素質(zhì)人群。未來14億的人口中，大約有10億的城市人口會重新流動，更快地向城市集聚。對龍湖來講，我們現(xiàn)在已經(jīng)具備比較全面的能力，包括住宅開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓上的能力，還有TOD項目的建設和運營能力。龍湖很多天街都是地鐵上蓋，不久前我們在重慶拿下的沙坪壩項目則是高鐵和地鐵“雙鐵”上蓋。我們會根據(jù)這些新形勢做鋪排，相信未來還是有很大的機會。
Q：現(xiàn)在內(nèi)地周期是處在一個怎樣的階段？龍湖下半年鋪貨，會集中在哪些地方？對利潤率會有什么樣的影響？
邵明曉：今年上半年我們看到市場依然非�；鸨澈蟮脑蛟谟�，過去的兩年去庫存的效果非常好，我們看到一線和二線城市庫存的量，都是不足10個月的，而像2014年，大概是在16個月左右。這些大城市的需求很旺盛，供給卻沒有那么多，所以導致市場在上半年依然非�；�。
但是我們也關注到，很多城市開始通過行政手段實施調(diào)控。其次，貨幣政策，包括未來的長效機制，還是希望房地產(chǎn)平穩(wěn)，這是我們對整個周期的判斷。今年下半年，有一些城市可能慢慢地往下走，從龍湖的節(jié)奏來講，大量的貨前置到上半年供出，所以上半年我們的銷售非常強勁。從現(xiàn)在看，一些熱點城市的市場熱度依然比較高，包括土地市場的熱度比較火爆，。相對來講，龍湖在環(huán)渤海、長三角、華南和西部的布局供貨相對比較均衡，我們會根據(jù)市場情況加快去化。
關于投資
Q：年初管理層曾提過，因為去年拿地比較多，今年會減緩拿地節(jié)奏。但上半年拿地超過千萬平。龍湖是不是有點逆周期拿地的傾向？接下來是不是也是這個思路？
邵明曉：上半年我們拿地總權益面積646萬平方米，銷售額926億，回款表現(xiàn)也比較好。主要的原因在于去年下半年，我們已預判到今年市場狀況將是前高后低，所以對今年供貨節(jié)奏做了相應調(diào)整，把三季度的供貨都提前到了上半年。因此，整個上半年的銷售非常好，恰好又趕上在我們的目標城市有合適的土地供應，所以就買下了。后面拿地節(jié)奏，我們會根據(jù)回款和整個資產(chǎn)負債表的情況來進行決策，我們的凈負債率將控制在60%以下。
Q：怎么看待當下的土地市場？公司會不會去考慮拿自持的地，主要集中在哪些區(qū)域？龍湖的貨比較集中在限價的一二線的城市，對毛利率有何影響？
邵明曉：龍湖一直聚焦一線和二線核心城市，擇機進入到大都市圈的一些周邊城市，這個策略沒有變。今年上半年，我們回款、銷售情況都非常好，所以抓住了一些機會，在目標城市做一些布局。從下半年來看，我們要根據(jù)市場情況相機而動。我們過去3年拿地的價格還是不錯的，2016年買了770萬方土地（權益口徑）2015年是買了320萬方土地（權益口徑）。這些地，都滿足了我們的25%到30%毛利這樣目標。面向未來，我們還是會按照這個標準，來鋪排我們的土地指標。
關于財務
Q：今年龍湖第一次派發(fā)中期股息，這個政策會不會一直持續(xù)，全年派息計劃是怎樣的？
吳亞軍：關于派息率，我們會考慮長期的現(xiàn)金流和收入狀況。一旦確定了派息率及派息政策，我們會相對穩(wěn)定，不會輕易下調(diào)，除非遇到特殊情況。今年中期派息后，今后會在上半年、下半年分別做派息。
趙軼：過去連續(xù)三年，龍湖每年提升分紅比率5個百分點，2016年派息率達到35%，現(xiàn)在還沒有確定會不會提升，但至少不會降，我們會在2017年全年業(yè)績發(fā)布的時候確認，而且如果整個行業(yè)比較健康的話，有機會進一步往上提。
Q：今年下半年龍湖融資計劃是怎么樣的？
趙軼：下半年龍湖有一些融資計劃，比如現(xiàn)在手里80億元熊貓中期票據(jù)額度，在7月份成功發(fā)行20億元，我們下半年可以有選擇的在合適窗口發(fā)行剩下的60億元。如果下半年還有美元債機會，我們可能會再申請額度。
明年一月份，龍湖有一筆10年期的美元債可以贖回；明年四五月份，龍湖會有20億人民幣點心債到期，這兩筆債的成本都在6.75%。相信彼時，龍湖會進一步拉長賬期。未來，龍湖會維持溫和杠桿政策。全年凈負債率控制在60%以下，整個發(fā)展基于健康的業(yè)務支撐。
Q： 7月龍湖發(fā)行熊貓中期票據(jù)，起初文件顯示五年期和三年期票據(jù)是10個億，最后發(fā)行五年期3億募集資金，為什么？龍湖怎么評判發(fā)債窗口好壞？龍湖可有考慮內(nèi)地abs市場？
趙軼：回顧整個發(fā)債過程，其中有雙向回撥機制。龍湖中期票據(jù)初始發(fā)行規(guī)模是10+10，即5年期、3年期各10億元，但在發(fā)行過程中監(jiān)管機構賦予權利，根據(jù)市場雙向流動去調(diào)整。目前國內(nèi)債市整體行情一般，龍湖熊貓中期票據(jù)能發(fā)得出且成本可控，難能可貴。在銀行間市場，只有真正優(yōu)質(zhì)的企業(yè)才有機會融資。關于接下來龍湖每次發(fā)行的額度不會太大，會陸陸續(xù)續(xù)把60億的額度用完，有效期大概是兩年，會給我們充裕的戰(zhàn)略空間。
另外龍湖在國內(nèi)的融資渠道，除了直接融資外，我們還強調(diào)開發(fā)貸融資，龍湖跟四大國有銀行都是戰(zhàn)略合作伙伴，此前兩個月的貸款還能在基準利率下浮5%的水平。龍湖目前約有700億的銀行授信，已使用額度是200多億。所以龍湖不會過分依賴某個渠道，某個渠道好的時候，我們多用用。某個渠道遇到困難，或者遇到市場波動，我們就不去碰。
關于ABS本質(zhì)上還是債務，所以龍湖可能會關注，但是我們會根據(jù)現(xiàn)有渠道做成本和收益的比較，做權衡。未來如果中國真正推出權益性的REITS，我們會考慮，用我們的商業(yè)資產(chǎn)去推動嘗試，推動整個公司向前發(fā)展。
關于創(chuàng)新業(yè)務
Q：一線城市因為空氣污染原因，很多剛畢業(yè)的學生可能會望而卻步。比起之前，租住的需求會不會有下降？對于冠寓項目的前景會不會帶來影響？
邵明曉：我們目前在成都和重慶冠寓開業(yè)量比較大，市場反映非常好，出租率非常高。接下來我們會在一線城市開，污染實際不是特別關鍵的因素，首先，北京一直在進行空氣質(zhì)量改善。第二，很多年輕人還是向往在一線城市工作，因為那里的機會包括收入、成長性都比較好，所以我們也非�？春眠@些高量級的城市。冠寓是龍湖的一個主航道業(yè)務，會持續(xù)深耕。
關于香港市場
Q：龍湖為什么選擇合景泰富合作開發(fā)啟德地塊？這個項目的進展如何？
邵明曉：香港項目是戰(zhàn)略性獲取，因為龍湖看好大灣區(qū)，另外啟德項目我們和合景泰富合作，合景泰富做產(chǎn)品品質(zhì)我們非常認可，在北京我們就有合作，所以有這樣的機緣，就拿了這個項目。
香港本身開發(fā)的流程跟內(nèi)地完全不一樣，這是一個非常成熟和專業(yè)的市場，因此這個項目我們不是特別著急，慢慢的理清，把定位做準，把品質(zhì)做出來，穩(wěn)扎穩(wěn)打的去做。
Q：龍湖還會繼續(xù)在香港拿地么？未來會不會也參與一些其他的項目？
邵明曉：我們看香港，更多是看整個大灣區(qū)未來的機會。我們判斷在未來五到十年，大灣區(qū)將會成為中國經(jīng)濟重要的引擎，在全球范圍內(nèi)的影響力也會比較大。香港是大灣區(qū)非常核心的部分，所以我們認為是個合適機會，但是香港我們剛剛進入，不會一下就特別重倉，可能會逐漸地理解這個城市、理解客戶，再把我們的產(chǎn)品開發(fā)出來，就像我們在深圳、廣州的做法。至于大灣區(qū)的其他地方，我們會更加關注，也會增加一些布局。
關于合伙人
Q：合伙人制度作為激勵的基金會多少？大概會占到多大的股份？
趙軼：合伙人計劃，我們內(nèi)部有一套評價體系，每年會根據(jù)公司的業(yè)績，從歸屬于股東的核心利潤中提取3-4%作為資金池，來激勵合伙人，有可能是現(xiàn)金的方式，也有可能是股票的方式。
Q：龍湖在這個時間點，推出合伙人制度后的考慮是什么？為什么不做跟投，向一線人員做更多的傾斜？
吳亞軍：合伙人制度就是一個分享機制。房地產(chǎn)是一個高資本門檻的操作，雖然跟投機制可以增加對操盤的項目經(jīng)理、項目團隊的約束和激勵，但是對于整個公司來說，我們有一個口號叫“一個龍湖”，也就是對于其他人員，或者非項目操盤的人員，也需要全面的激勵，所以我們采用現(xiàn)在的模式，而不是在項目層面跟投。
跟投的模式對于行業(yè)上行周期來講，激勵是很充分的，但是下行周期，對于職業(yè)經(jīng)理人的保護卻是不夠的，所以我們沒有用這個模式，這也是來自于我們對于行業(yè)的認知，以及龍湖自身的價值觀。
同時，合伙人制度不局限在高管，也有一些不是高管層，而是在專業(yè)上有很多貢獻的人。合伙人通過選舉產(chǎn)生，我們設有門檻，加入龍湖要兩年以上，所以有些新加入龍湖的高管，也沒有資格加入。這套制度是基于未來的競爭力，為公司涵養(yǎng)人才考慮的，涵養(yǎng)的是具有企業(yè)家精神的人才，從現(xiàn)在來看，對公司的管理層還是實現(xiàn)了一個正向的激勵。
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