說起房地產(chǎn)投資，主要的方向無非是三種：住宅（包括公寓）、商鋪以及寫字樓，其中后兩類一般統(tǒng)一被稱為商業(yè)物業(yè)。雖然都是房產(chǎn)，但住宅和商業(yè)物業(yè)的投資邏輯其實(shí)是完全不同的，其中住宅投資的回報(bào)方式主要靠房?jī)r(jià)上漲，而商業(yè)物業(yè)的回報(bào)方式主要靠租金。
按當(dāng)今國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)狀況，住宅的租金回報(bào)率并不高，甚至還不能覆蓋房貸利息，因此投資住宅主要靠房產(chǎn)升值。昆明的情況也是如此，目前昆明的房?jī)r(jià)已經(jīng)到13000元一線，但在同等地段的房租，每平方米年租金還不到300元，年回報(bào)率也就在2%上下，遠(yuǎn)低于貸款利息，因此投資住宅一般都不出租，而是等房?jī)r(jià)上漲后出手。
保利中心位于昆明中軸繁華地段
住宅升值的投資收益雖然可觀，但由于涉嫌炒房，國(guó)家對(duì)此有許多政策限制，就拿昆明來說，一些熱點(diǎn)地區(qū)就有限售的約束，即便房產(chǎn)升值，可是在限售期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，而且在轉(zhuǎn)讓時(shí)還涉及到多項(xiàng)稅收，所以住宅投資的收益變現(xiàn)比較困難。
正因?yàn)樽≌顿Y只有一次性轉(zhuǎn)讓這一種收益方式，而且受政策影響比較大，所以商業(yè)物業(yè)也一向是昆明房地產(chǎn)投資的重要去向之一，只不過現(xiàn)在商鋪投資受到網(wǎng)絡(luò)電商的沖擊，租金徘徊，投資前景有較大不確定性，相對(duì)而言，昆明位于核心商圈、靠近地鐵的寫字樓，投資價(jià)值卻更為穩(wěn)定。
去年昆明地鐵3號(hào)線全線通車后，昆明地鐵的十字網(wǎng)絡(luò)就基本搭建了起來，而且機(jī)場(chǎng)、火車站、高鐵站、幾大長(zhǎng)途客運(yùn)站全都實(shí)現(xiàn)了地鐵聯(lián)絡(luò)，所以地鐵客流大幅度增長(zhǎng)，地鐵在昆明人生活和工作中的重要性大幅提升，受此影響，位于地鐵沿線核心商圈的寫字樓開始悄然走俏，銷售穩(wěn)步增加而且租金也有明顯上漲，這一類地鐵核心商圈的寫字樓正在成為昆明房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。
昆明保利中心的大堂非常氣派
以位于昆明中心中軸線上，緊鄰地鐵3號(hào)線的西市區(qū)門戶商圈寫字樓保利中心為例，目前保利中心的售價(jià)大概不到2萬(wàn)元每平方米，而對(duì)外租金則上漲到了80-150元每月每平方，按照這個(gè)水平，保利中心的投資回報(bào)率達(dá)到7%，靜態(tài)投資回收期14年零4個(gè)月，租金回報(bào)率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，也比現(xiàn)在大多數(shù)昆明商鋪平均6%的投資回報(bào)水平要高。
隨著昆明地鐵網(wǎng)絡(luò)逐漸成型，到2020年地鐵4號(hào)線、5號(hào)線以及1號(hào)線西北延、2號(hào)線支線通車后，昆明核心商圈地鐵沿線的寫字樓將更加奇貨可居，像保利中心等優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金肯定還會(huì)繼續(xù)上漲，所以目前7%的投資回報(bào)將只是保底收益。
當(dāng)然，決定昆明寫字樓投資價(jià)值的，除了地鐵沿線、核心商圈這兩大地段因素外，寫字樓的品質(zhì)以及開發(fā)商的實(shí)力也很重要。品質(zhì)其實(shí)就是形象及硬件配置，保利中心的整體玻璃幕墻、豪華大堂、高科技安保門禁，8部18人高速電梯，2000個(gè)車位、4米層高，智能網(wǎng)絡(luò)等硬件條件，就達(dá)到了昆明寫字樓的頂級(jí)水準(zhǔn)，而開發(fā)商保利云南置業(yè)又是央企保利集團(tuán)下屬企業(yè)，保障了物業(yè)維護(hù)與招商運(yùn)營(yíng)。
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