克而瑞2018年上半年昆明樓市總結(jié)及預(yù)判

3.樓市預(yù)測(cè)[昆明宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)判] 

宏觀數(shù)據(jù)——昆明房地產(chǎn)投資逐年增加，經(jīng)濟(jì)的最主要的貢獻(xiàn)來(lái)源于房地產(chǎn)，土地市場(chǎng)活躍，昆明市房 地產(chǎn)投資火熱，大量資金流入地產(chǎn)行業(yè)，將持續(xù)處于繁榮期，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有不同程度的攀升。

樓市預(yù)測(cè)[昆明政策環(huán)境預(yù)判] 

宏觀數(shù)據(jù)——昆明政府負(fù)債率高，財(cái)政嚴(yán)重赤字，目前政府主要通過(guò)出讓土地來(lái)填補(bǔ)地方債務(wù)、抵消財(cái)政赤字。

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)[供應(yīng)量預(yù)判分析]

待開(kāi)發(fā)土地存量—截止2018年6月底，住宅產(chǎn)品未來(lái)可供應(yīng)總量為2441萬(wàn)方，按照過(guò)去12個(gè)月的平均去 化速度，去化周期約為32個(gè)月。

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)[供應(yīng)量預(yù)判分析]

在售項(xiàng)目存量—截止2018年6月底，住宅產(chǎn)品存量為447萬(wàn)方，按照過(guò)去12個(gè)月的平均去化速度，去化周期為5.9個(gè)月。

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)[供應(yīng)量預(yù)判分析]3 供應(yīng)量預(yù)測(cè)—基于待開(kāi)發(fā)、在售項(xiàng)目存量和未來(lái)土地供應(yīng)量三種潛在供應(yīng)量，對(duì)入市節(jié)奏進(jìn)行排列，預(yù)測(cè) 2018年仍為去庫(kù)存周期，18年起市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)增長(zhǎng)期，預(yù)測(cè)2018-2020年理論入市供應(yīng)量分別為908萬(wàn)方、1059萬(wàn)方及1124萬(wàn)方。

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)[整體市場(chǎng)預(yù)判總結(jié)]

全國(guó)樓市調(diào)控趨緊的大背景下，昆明市場(chǎng)環(huán)境將持續(xù)寬松 在全國(guó)“房住不炒”的定掉下，昆明政策性預(yù)期收加強(qiáng)，但是全面收緊的肯能性不大，2018下半年市場(chǎng)供求量、成交量將維持高位運(yùn)行 ，供不應(yīng)求，成交均價(jià)將穩(wěn)中攀升，尤其是近郊區(qū)縣成交均價(jià)將會(huì)大幅攀升，樓市呈現(xiàn)向好之勢(shì)，有望成為下一個(gè)“海南”。

供應(yīng)量：延續(xù)上半年土地政策，落實(shí)供地計(jì)劃，加強(qiáng)土地征收力度，加大普通商品住宅用地供應(yīng)，加快閑置土地清 理處置，積極盤(pán)活存量土地，促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，特別是加大近郊區(qū)縣住宅土地供應(yīng)力度，積極推進(jìn)土地供給側(cè) 結(jié)構(gòu)性改革，確保用地供應(yīng)平穩(wěn)有序，增加市場(chǎng)有效供給，2018年仍為去庫(kù)存周期，且市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)增長(zhǎng)期，預(yù)測(cè) 2018-2020年理論入市供應(yīng)量分別為908萬(wàn)方、1059萬(wàn)方及1124萬(wàn)方。

成交量：在市場(chǎng)相對(duì)寬松的背景下，同比穩(wěn)中有升，投資型需求持續(xù)擴(kuò)大，特別是改善型和旅居型大盤(pán)將更受青睞。 

成交均價(jià)：地價(jià)決定房?jī)r(jià)，昆明土地成交大幅增加，樓板價(jià)不斷攀升，土地成本增加，加上市場(chǎng)供不應(yīng)求，商品房 存量銳減，嚴(yán)重不足，預(yù)測(cè)下半年樓市向好，市場(chǎng)依舊維持著穩(wěn)價(jià)上漲的主旋律，城市核心區(qū)域及熱點(diǎn)板塊部分物 業(yè)上漲控制在一定范圍內(nèi)，近郊區(qū)縣樓市均價(jià)將會(huì)被大幅拉高。   

整體預(yù)計(jì)：全國(guó)樓市調(diào)控趨緊的大背景下，昆明市場(chǎng)環(huán)境將持續(xù)寬松，整體市場(chǎng)依舊不會(huì)受到很大影響；昆明經(jīng)濟(jì)的最主要的貢獻(xiàn)來(lái)源于房地產(chǎn)，但政府債務(wù)率巨高，財(cái)政嚴(yán)重赤字，政府賣地填補(bǔ)；云南省委書(shū)記陳豪房地產(chǎn)執(zhí)政理念 提升旅居式旅游，嚴(yán)控觀光式旅游，需提升大量旅居客群，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而讓旅居式地產(chǎn)逐漸成為主流，大量品牌房企紛紛以外擴(kuò)式或下沉式進(jìn)駐發(fā)展，未來(lái)大型文旅項(xiàng)目將逐漸備受市場(chǎng)青睞，樓市繼續(xù)向好，量?jī)r(jià)也將呈現(xiàn) 向好之勢(shì)，有望成為下一個(gè)“海南”。

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