昆明住宅投資風(fēng)險(xiǎn)加大 優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)迎來(lái)抄底良機(jī)

由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政策不確定因素增加，昆明的住宅投資風(fēng)險(xiǎn)在悄然加大，部分敏銳的房地產(chǎn)投資者開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)向。

過(guò)去兩年是昆明房?jī)r(jià)上漲最猛、上漲持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的兩年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年6月，昆明新建商品住宅售價(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了24個(gè)月，累計(jì)漲幅達(dá)21%。這也就意味著，在過(guò)去兩年里，在昆明投資住宅有相當(dāng)可觀的回報(bào)。從市場(chǎng)真實(shí)情況看，優(yōu)質(zhì)住宅的升值幅度的確也很大，就拿已經(jīng)接近售罄的西北新城大盤(pán)保利大家來(lái)說(shuō)，2年前的房?jī)r(jià)大概在8000左右，到今年最后一批房源開(kāi)盤(pán)時(shí)，售價(jià)已經(jīng)漲到了13000元每平方，漲幅接近50%。

保利大家是最近兩年的昆明升值幅度最大的樓盤(pán)之一

但隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，昆明住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。一方面，目前昆明房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到高位，繼續(xù)保持高速上漲已經(jīng)不太可能。在政策層面，昆明市陸續(xù)出臺(tái)各種措施，抑制房?jī)r(jià)上漲，從今年3月的熱點(diǎn)地區(qū)限售，到7月的外省人限購(gòu)以及銷售限價(jià)，目標(biāo)都指向價(jià)格調(diào)控，因此，在可以預(yù)見(jiàn)到未來(lái)一段時(shí)間，昆明房?jī)r(jià)上漲速度將大大放緩。另一方面，根據(jù)中央“房住不炒“的精神，估計(jì)昆明市還會(huì)對(duì)投資性購(gòu)房實(shí)行定點(diǎn)打擊，采取限制轉(zhuǎn)讓、超額征稅等手段制止炒房，使得在昆明投資住宅的風(fēng)險(xiǎn)增大。

其實(shí)，即便對(duì)采取限售等措施，僅就目前昆明實(shí)行的一年內(nèi)房?jī)r(jià)上浮不得超過(guò)6%的政策，就基本限制了投資獲利的空間。根據(jù)國(guó)內(nèi)有名的炒房聚集社區(qū)水庫(kù)論壇的分析，如果一年內(nèi)房?jī)r(jià)上浮控制到6%，投資住宅在扣除資金成本、轉(zhuǎn)讓手續(xù)成本后，就基本無(wú)利可圖。

正是因?yàn)槟壳袄ッ鞣績(jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，加上政策的不確定性，昆明投資住宅的風(fēng)險(xiǎn)正在增加，一些嗅覺(jué)敏感的投資者要么打算獲利回吐，要么考慮轉(zhuǎn)向，其中優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)是房地產(chǎn)投資客最感興趣的目標(biāo)。

保利大家社區(qū)商業(yè)還有少量地鐵商鋪在售

和昆明住宅價(jià)格連年大幅上漲不同，昆明的商鋪由于受實(shí)體商業(yè)大環(huán)境的影響，近幾年價(jià)格并不高，目前一般社區(qū)商業(yè)底商的售價(jià)大概在2萬(wàn)到3萬(wàn)每平方，但不同于大型商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)實(shí)際上和網(wǎng)絡(luò)電商的差異化比較大，受后者的沖擊很小，相反，如今包括淘寶、京東在內(nèi)的電商巨頭，反倒開(kāi)始搶占線下商業(yè)資源，其首選目標(biāo)就是社區(qū)商業(yè)，像阿里巴巴和盒馬生鮮就主要開(kāi)設(shè)在大型社區(qū)，天貓小店更是完全進(jìn)入社區(qū)。京東則在今年初表示，計(jì)劃從今年下半年開(kāi)始，每天開(kāi)設(shè)1000家京東便利店，其中絕大多數(shù)在社區(qū)。

由于昆明社區(qū)商業(yè)處于價(jià)格低谷，而社區(qū)商業(yè)特殊的業(yè)態(tài)以及業(yè)態(tài)，決定了網(wǎng)絡(luò)電商難以取代社區(qū)商業(yè)，尤其是大型的新興社區(qū)，社區(qū)商業(yè)的投資價(jià)值非常高，一些投資者已經(jīng)將興趣轉(zhuǎn)向了小區(qū)規(guī)模大、社區(qū)人口多、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富而獨(dú)特的新建住宅小區(qū)，尤其是已經(jīng)建成即將開(kāi)業(yè)的社區(qū)商業(yè)，因?yàn)榕嘤�期段，投資者更感興趣。

據(jù)了解，很快將開(kāi)業(yè)的保利大家社區(qū)商業(yè)就是目前投資者很感興趣的目標(biāo)。保利大家有3500戶居民，加上周邊住戶，消費(fèi)人口達(dá)17萬(wàn)之多。保利大家的商業(yè)商業(yè)面積總共有近3萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)豐富，除一般社區(qū)便利店、生活服務(wù)門(mén)店外，最大的優(yōu)勢(shì)是建有超過(guò)2千平方米的生鮮超市和3000平方米的美食廣場(chǎng)，生鮮超市因?yàn)橛斜＠�云南置業(yè)的租金補(bǔ)貼，營(yíng)業(yè)后菜價(jià)將比周邊市場(chǎng)便宜20%，成為區(qū)域內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)力的生鮮市場(chǎng)，從而帶動(dòng)美食廣場(chǎng)和整個(gè)社區(qū)商業(yè)。

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